这可能是地产行业内一年来，落实最快的境外债务重组方案。
楼市资本论获悉，12月21日晚，宝龙地产发布公告，境外债务重组事项已与债务持有人特别小组签署重组条款书，并正式生效。
让人意想不到的是，宝龙地产于11月29日公告，2025年4月到期的1591.625万美元票据项利息无法支付，并开启全面债券管理工作，到今天还不满1个月，此次境外债务重组就和债权人达成共识，达成重组方案，堪称行业最快，令人称赞。这一成就展示了宝龙地产在债务重组过程中的高效执行力和与债权人的良好合作关系。
这样一来，宝龙地产也成功“减负”，可以甩开包袱轻装上阵，聚焦保交付，继续稳健运营。
据不完全统计，自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组。宝龙地产是坚持到最后一波出险，但却通过积极努力，超快速完成债务重组方案，将成为较早出险上岸的房企，非常不简单。
楼市资本论看来，这样高效的债务重组方案达成背后一定是债权人对宝龙地产的未来一致共识，共同认可其潜在价值和恢复能力，并愿意通过重组方式支持公司度过难关，实现可持续发展。如此看来，宝龙地产也算是为行业中型房企化债树立了新标杆。
PART01一个月内高效达成债务重组方案
这次宝龙地产的债务重组方案很务实，充分考虑到当下行业波动，既充分尊重债权人诉求，也有效保障公司可持续经营。
公告中提到整体解决方案框架的要点如下：
(a) 计划代价将由一个或多个不同选项组成，由计划债权人选择包括(i)现金及证券，其中包括本公司目前所持有在联交所上市的宝龙商业管理控股有限公司（股份代号: 9909）的普通股及可转换为本公司股份的强制可转换债券（「强制可转换债券」）；(ii)新中期票据；(iii)新长期票据（与新中期票据合称「新票据」）；及(iv)新贷款（「新贷款」）；
(b) 以现金支付的提早同意费用，金额为参与债权人在提早同意费用截止日期所持有的提早符合条件的参与债务的0.3%，详情将载列于重组支持协议；
(c) 以现金支付的基本同意费用，金额为参与债权人在基本同意费用截止日期所持有的基本符合条件的参与债务的0.15%，详情将载列于重组支持协议；
(d) 为强制可转换债券、新票据及新贷款提供若干信用增级。
业内人士表示，从宝龙地产的债务重组方案来看，其充分尊重债权人诉求，为债权人提供现金及证券、可转债、强制可转债、新票据、新贷款等多种金融工具选项。
特别是在宝龙地产11月29日公告到期美元票据利息支付违约后，仅不到30天，公司就与债权人小组签订条款书。可以说，这是市场里房企自宣布寻求重组至大致确定条款达成里程碑的最快速度。其他内房企业达到该里程碑通常耗费至少半年，甚至要超一年半。
据楼市资本论了解，在本轮房地产行业流动性危机中，有超50家上市房企进行债务重组。在此之前，富力地产在2022年末成为首家完成境内外债务重组的房企，历时一年多。不久前，融创中国也公告完成境内外债务重组所有流程的大型房企，更是经历超18个月。
还有旭辉，自去年11月1日官宣对境外债务停付本息以来，于今年3月公告了境外债务重组初步方案，但此后至今超过1年了，其债务重组一直未取得实质性进展。中国奥园属于债务重组较快的房企，从今年7月公布境外债重组方案后，也是于11月29日公告方案获债权人批准通过，也将近用时半年。
随着政策利好的不断释放，业内也有好的一面，11月以来，包括中骏、正荣、龙光等中型房企迎来了化债新突破，都表示正积极推进债务展期、重组。
值得一提的是，不少上市房企因为债务违约问题被实施“退市风险警示”，导致股票*ST戴帽。根据同花顺数据显示，泛海控股、中天金融、新华联、美好置业、阳光城、宋都股份、世茂股份、粤泰股份8只房地产个股证券简称已经变更，分别变更为*ST泛海、*ST中天、*ST新联、ST美置、ST阳光城、*ST宋都、ST世茂、ST粤泰。
亚布力智库首席专家武亮认为，房企“戴帽潮”涌现，其实是债务问题的延续，而毫无疑问的是，债务重组落地越早，则越有利于企业尽快向正常经营过渡。宝龙地产高效通过债务重组方案，极为难得的同时也给业内重塑了不少信心。
PART02 降负债，宝龙一直在努力
本次债务重组方案的高效达成，离不开宝龙地产全方位的尽心努力。
宝龙地产在市场极其艰难的情况下，过去这两年一直在竭尽全力积极化解流动性危机。从去年展期到11月底公告全面债务重组，公司一直坚持支付美元债券本息。
自2022年1月1日至今，宝龙地产已偿还境外债务本金和利息合共约61.2亿元。截至2023年上半年，宝龙地产的总负债为1636亿元，短期借贷及长期借贷当期到期部分金额约为130.8亿元，而现金及等价物仅为89.47亿元。
2022年，宝龙净利润从2021年的59.92亿元骤降至2022年的4.08亿元。2023年上半年，宝龙地产实现营业收入123.05亿元，同比下降27.18%，净利润0.94亿元，同比下降86.5%。2023年前11个月，宝龙合约销售总额为264.15亿元，同比下降30.36%。
从业绩情况看，宝龙地产确如公告所称，“公司已竭尽全力，但预计流动现金及银行存款仍无法履行当前及日后债务所需。”
实际上，除了美元境外债，整个2023年，宝龙也一直积极与境内债权人保持沟通，试图达成境内债务偿债的最优方案。12月8日，宝龙召开 “21宝龙01” 公司债2023年第三次债券持有人会议，会议审议通过《关于豁免本次会议召开程序等相关要求的议案》、《关于调整债券本息兑付安排等事项的议案》与《关于同意增加宽限期的议案》。
支付原定于2023年11月11日、2023年12月11日和2024年1月11日支付的本金和期间应计未付利息。剩余全部本金(即9.50亿元)及利息将按如下展期方案进行兑付：本金兑付金额的兑付期限调整为自2024年1月11日起48个月。兑付日调整期间本期债券原有票面利率维持不变。
楼市资本论认为，全市场众多内房企业，不乏龙头房企，都顶不住压力纷纷寻求债务重组的时候，宝龙地产还在坚守，一直到今年11月底，迫于现金流的实际情况才无奈选择全面债务重组。并且，这一决定是在保预售房交付、保企业正常经营的大目标下，应对流动性极度受限做出的安排。
通过长期以来的表现，让业内认可的是，宝龙地产一直是一家兢兢业业负责任的房企，不论是对债权人还是业主们。
PART03 高效决策的背后是一致共识
高效的背后一定是共识，这一观点在宝龙地产的境外债务重组方案达成案例中得到了充分体现。
这份共识既包含宝龙地产对业主们“保交付”的承诺，更是债权人对宝龙地产确保公司稳健经营才是保障自身权益的认可。
亚布力智库首席专家武亮强调，遭遇债务问题的企业要迅速进行债务重组，这是恢复稳定的基础。同时，重组方案必须系统、全面，能够真正支持公司摆脱困境、重获新生。只有成功走出困境，债务重组才会具有实际意义，并最终保护所有债权人的利益。
因为寻求全面债务重组可以缓解公司流动性及偿债压力，以时间换空间从而获得阶段性稳定，后续才可以集中精力投入到正常有序经营中。若最终房企能通过债务管理实现削债、降低利息、付息频率等条款改善，则可以从根本上帮公司优化资本结构，为长期可持续经营打好基础。
一名投资人表示，债权人在债务重组过程中最看重的是，企业自身的基本面、公司管理层解决问题的态度、核心团队的稳定性、大股东的支持。在当下的这种行业波动中，很多房企的债务重组方案能公布都已经不容易，但是宝龙地产团队始终顶住压力，积极推进，这也让大家看到了宝龙地产管理团队的决心和信心。
值得一提到时，2020年同期，宝龙地产实现合约销售额624.21亿元，完成当年销售目标超过八成；2021年，合约销售额同比上一年增长35.9%至848.1亿元。即便在疫情影响下的2022年，宝龙地产也完成了346.87亿元合约销售额。
与此同时，数据显示2022年，宝龙实际交付4万套，2023年前10个月，已交付3.5万套，预计年内将完成交付近5万套，若后续能顺利推进债务管理，企业短期内的偿债压力将逐步降低，将有更多有效资金投入到项目建设之中，有助于更好完成品质交付和可持续经营。
楼市资本论认为，正是宝龙地产和债权人基于以上观点的共识，也让宝龙地产再次强调，将始终坚持稳健经营，坚守“保交付”底线，并将“品质交付”作为目标，确保履行承诺保障各地项目全力交付，最终为产品销售打下坚实基础。
如果说不少房企启动债务重组是坚持到了自身的最后一刻，宝龙地产则可以说是坚持到了行业艰难的最后阶段，黎明就在眼前。
因为就在宝龙地产宣告将启动债务重组后不久，调控政策最严的北京上海楼市在继“认房不认贷”政策出台后，再出重磅利好，从降首付、降利率到全面下调普宅标准，就是在向市场传递更加明确的信号，楼市不能再向下了，要积极提振居民住房消费的意愿和能力，从而推动房地产市场更加平稳健康发展。
楼市资本论认为，这一系列重磅利好政策，有望使购房者的成本进一步下降，这也为后续房企销售重回上升势头，房地产市场平稳发展增添了砝码。
宝龙地产等众多房企的好日子值得期待。
