出品｜公司研究室地产组
文｜曲奇
富力地产的公子张量有点愁，其创办的实地地产，2020年冲击IPO失败后，2021年初又经历了一轮高管人员离职潮。5月以来，实地地产已经3次陷入商票逾期兑付风波。7月27日，富力地产为了撇清关系，公告称富力与实地无债务及股权关系。或许，富力联席总裁张力也无力救儿子张量了。
年内多次卷入“商票预期”
继5月两次陷入“商票逾期”风波后，近期实地地产又因商票上了新闻。
7月25日，在实地地产总部，一群维权的供应商及商票持有人聚集在广州富力盈凯大厦，拉起“实地集团商票违约欠债还钱”横幅，身着“实地还钱”字样的衣服。根据网上流传的现场视频，实地总部保安和维权者发生了肢体冲突，场面一度失控。
7月27日，实地回应称，“目前实地已经和持票人达成共识，妥善解决了问题。公司一切运营没有受到影响。”然而，8月2日，又有一群持票人来到实地总部维权。显然，实地的商票问题，没有完全解决。
实地最早出现“商票逾期”传闻是在5月初。根据外界传闻，实地地产两家子公司于2020年4月到8月签发的部分相关融资性票据出现拒付。这批票据由实地地产集团子公司惠州市现代城房地产发展有限公司所开具，总规模约12亿元，收款人均为山西富兴盛洁净能源发展有限公司。
5月7日，实地地产声明称，收款人山西富兴涉嫌诈骗，相关款项暂缓支付，截至5月7日，涉及逾期未兑付的商票款为5700万元。5月8日，实地地产表示所有商票已100%承兑。
然而，5月底，实地再次被曝出商票逾期兑付。5月31日，实地回复称：“因小额商票的持票人较多，银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。建议各持票人提前与我司联系，以免兑付手续时间被动延长。”
实地再三出现商票逾期的传闻，公司的财务状况令人担忧。2019年末，实地地产有息负债总额126.57亿，其中短期有息负债35.8亿。而2019年末，实地现金及现金等价物20.39亿，不足以覆盖短期借款，现金流偏紧。受疫情的影响以及融资“三道红线”的限制，2021年实地的现金流更为紧张。
富力地产撇清关系
冲击IPO失败，也是导致实地现金流更紧张的因素。2020年5月，实地地产向香港联交所递交IPO招股书。遗憾的是，6个月后，实地的招股书失效。至今，实地都没有更新招股书重启IPO。
过往几年，实地的负债率一直偏高。2017年末到2019年末，实地净负债率分别高达3809%、533%、225%，远高于监管要求的净负债率100%红线。
2017年末到2019年末，实地有息借款分别为119.83亿、117.71亿、126.57亿，融资成本分别为6.59%、6.67%、8.37%。2019年末，实地来自银行的借款增长，信托等非标融资总额减少，但融资成本却较2018年提高了170个基点。
以实地即期的有抵押其他借款为例，2018年末，这部分借款的实际利率下限是8.28%，上限为18.00%；而2019年末，这部分借款的实际利率下限为10.00%，上限为24.00%，较2018年均有明显的增长。
张量的父亲富力地产联席总裁张力说过：“（富力和实地）两边都没关系，股东都不一样，老板也不一样。实地本身就是张量的公司，我仅在他公司上市的时候帮了一下。”根据实地招股书，2017年到2019年，张力及张力控制的公司与实地发生过多次关联交易。
2017年和2018年，张量和张力共同担保了三笔金额为27亿、23.45亿、28.50亿的银行及其他借款。2019年，实地应付张力关联方即富力旗下公司2.06亿，涉及提供机电装修服务、供货并获得租赁服务等。
如今，实地多次传出商票逾期，富力地产同样面临巨大的债务压力。2020年末，富力地产剔除预收款后的资产负债率76.7%，净负债率130%，现金短债比为0.63，“三道红线”全踩，短期现金流紧张。
7月27日，为了与实地撇清关系，富力地产发布公告称，公司与实地集团没有任何直接或间接对集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排，且双方并无股权关系。接下来，张力会不会以个人身份救儿子，是个悬念。
新监管要求下规模难扩张
近期，监管新出的两项要求可能会让实地地产的日子更加难过。
2021年以来，中国恒大、阳光城、实地地产、中梁控股等多家房企都被曝出存在“商票逾期兑付”的问题。7月初，央行已将“三道红线”试点房企的商票信息纳入监控范围，要求相关房企每月在上报“三道红线”数据的同时上报商票数据。这表明监管正在对房地产金融监管政策加强打补丁，房企融资端的限制趋严。
7月26日，市场消息称，被纳入“三道红线”试点的几十家重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额40%。这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。
8月3日，中南建设在投资者互动平台表示，2020年住房城乡建设部和人民银行出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则时，除了大家关注的“三道红线”以外，购地金额是否超过销售金额的40%就是重要的参考指标。进一步确认了40%拿地销售比的真实性。
实地地产在招股书中没有披露销售额数据，根据克而瑞数据，2020年实地地产全口径销售额257.4亿，百强房企中排在末位。而2020年，实地地产以85亿的拿地额，百强房企中排在第77位。
根据克而瑞数据，2020年实地的投销比约为33%。不过，房企自己统计的销售额与第三方数据经常会有出入，但可以确定的是，40%的投销比以及商票纳入监管后，实地地产规模扩张的步伐要慢下来了。
张量顶着“富力公子”的光环出来创业，2020年冲击上市失败，2021年初核心管理层出现离职潮，实地地产如今的债务危机，也代表了部分中小房企遇到的困境。（完）
