首提“改革试点”,房地产税终于要来了

首提“改革试点”,房地产税终于要来了
2021年05月14日 19:30 满投财经

近日财政部等部门召开房地产税改革试点工作会谈,此次会谈释放出房地产税立法和加快改革的信号,此举引起社会热议。

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时隔两年,首次公布房地产税工作进展

自从2014年政府工作报告首次提出“做好房地产税立法相关工作”,房地产税立法终于走出了艰难的第一步。在过去五年里,房地产市场的突飞猛进使不少老百姓买房负担加重甚至不敢背负买房负担。因此,作为控制房地产价格最有效的手段房地产税自然成为万众瞩目的焦点。房地产税是一定会出的,但是怎么出?何时出?这是值得我们去研究的。

(图片来源:满投财经根据公开资料整理)

首先我们要理解房地产税的概念,第一点便是房地产税不等同于房产税,它们表面上的差异虽然只有一字之隔实际上却天差地别。房地产税并不是单一的税种,它是与房地产经济相关税种的总称。包括增值税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、房产税10种。其中后面5种是房地产特有的,房产税是房地产税的一种。

自从2015年房地产税法第一次明确进入中国人大立法规划以来,“房地产税立法”任务已是板上钉钉。在立法之前,房产税也早有试点,上海、重庆自2011年率先试点对个人住房征收房产税,至今已经过去了整整十年。上海房产税的征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房,税率为0.6%;重庆的征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、高档住房及个人新购的二套房,采用累进式计税方式,三档税率分别为0.5%、1%、1.2%。

以上房地产税征收体系自2011年在沪渝两地实施以来逐渐完善,目前已经成为了一个成熟的纳税体系,但是要推广到全国,那还是有很长的路要走。

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房地产税如落地,需克服重重困难

虽然房地产税已经开始试点并有渐进式扩大试点范围的趋势,但房地产税目前正处于立法第一步,什么时候落地尚是未知数,立法过程中存在诸多难点。

首先是找谁纳税就是一个很大的问题,房地产市场有存量和增量之分,如果只对增量纳税,对存量房不纳税,对于新购房者是很不公平的,如果对存量征税,那么势必会增加征税的难度,而且会对现有房地产市场和租房市场的价格产生比较大的影响。

其次是产权问题,我国除商品房外还有多种形式的住房,比如军产房、小产权房、经济适用房等。除商品房外的其他形式住房产权模糊、征收标准难确定。如同一标准征税的话会加深部分租房者和房屋所有者之间的纠纷。

(图片来源:满投财经根据公开资料整理)

最后是重复征税问题,按照现有的房地产征税体系,目前主要注重在交易环节征税,忽略保有环节。比如,建设开发时需缴纳耕地占用税、城镇土地使用税、契税和印花税四种;交易环节需要征收增值税、土地增值税、城建及教育附加、企业所得税、个人所得税、契税、印花税七种;而保有环节只有城镇土地使用税和房产税两种。要让新规落地,如何整合厘清之前的税费是一个庞大的工程,如何界定征收范围、征收对象、计税依据和税率结构?这对政府部门的工作是一个巨大的挑战。

但是,就算把上述问题全部解决,政府部门还要面对最后一道墙,那就是民意。

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房地产税落地后会给我们造成什么影响

民意中最大的反对声音便是有人认为政府大力推行房地产税的主要原因之一是为了大幅增加自身的财政收入。其实不然,房地产税属于地方税,收入直接归地方政府所有不假,但实际上房地产税对地方财政的贡献是非常有限的。

以已经开始征税的试点城市上海、重庆为例,2011年开征后房产税收入和地方政府税收收入呈现一个稳步上涨的状态,但就算同比增长明显,占地方政府税收比重在1%左右,可见房地产税很难成为当地主体税种,应该被视为对地方财政的额外补贴,不影响整体局势。

 (图片来源:满投财经根据公开资料整理)

同样,房地产税对于房地产市场价格来说影响也并不是十分明显,因为它并不能从本质上改变市场的供求关系。以上海、重庆两个试点城市为例,自2011年试点以来,沪渝房价不降反涨,2017年上海房屋平均售价为2.4万/平方米,上涨了近100%,重庆房屋平均售价为7000块/平方米,涨幅超过40%。

因此我们可以得知房价的变动主要是供求关系来决定的,房地产税对当地房价并没有直接调控关系,它并没有改变房地产市场供求关系的能力。

房地产税推出的原因在于筛选出炒房者进行直接管控。对于普通自住者,免征面积的设定会减轻自住者的纳税负担。而对于多套房产拥有者和炒房者,房地产税会增加他们的持有成本,加大缴税压力,从而降低投资房产回报,最终限制房价后续上涨空间。

因此,房地产税不是为了降房价,而是为了稳定房地产。稳定房价、稳定需求、稳定供给、稳定市场。这些思想也是跟国家近期所宣扬的“房住不炒”方针相吻合。

特别是人口普查出来以后,人口老龄化、低欲望社会等现象愈演愈烈,后期房价的震荡程度有很大可能远超我们的想象,所以“稳定”二字不但是群众的心声,也是国家的长远期待。

因此,在国家心目中,未来的房地产市场状况既不是过度火热的局面,也不是无人问津场面,而是一个平稳、健康发展的房地产市场。所以,房地产税将会是促进房地产市场健康发展的最好手段。

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