作者｜梁潇
房地产暴雷成了最近的热词，恒大、佳兆业纷纷出问题，把房地产行业带入了寒冬。
被称作无孔不入的碧桂园（02007），过得也不顺。据其最新公布的财报数据显示，2021年碧桂园销售额出现下降，毛利率跌破20%，净利率连续4年下降，更吃惊的是碧桂园公布其2021年度分红预案金额居然腰斩。
以撒钱闻名的碧桂园怎会如此境地？可以从以下三个方面看到端倪。
01
业绩为何下滑严重
简单说一下碧桂园今年的年报吧，2021年碧桂园实现权益合同销售金额5580亿元，权益合同销售面积6641万㎡。权益合同销售回款5022亿元，回款率达到90%。碧桂园2021年业绩是近十年以来比较差的一年，归母净利润下滑了23.49%，是2008年以来增速下滑最大的一年；毛利率下滑至17.74%，是上市以来最低的一年；净利率下滑至7.84%，是2005年以来最低的一年，情况比较糟糕。
▲图：碧桂园年报这数据究其原因，在去年开始的调控政策的收紧与信贷环境的双重影响下，从去年后半年开始，房地产市场就有萧条的景象，再加上变异病毒奥密克戎的肆虐，刚需购房者和投资房产者买房都十分谨慎，甚至很多人开始存现金，并不热衷买房这件事。
尽管碧桂园整体的融资利率还没出问题（其实房企暴雷前都挺正常的），但销售数据的下滑是掩盖不住的。
2022年第一季度，碧桂园累计销售金额同比下滑33%，单月同比下滑46%（十大房企中下滑排名第二），单月环比下滑5%（十大房企中下滑排名第一）。
这足以说明一个问题，碧桂园布局三四线城市时出现了一个现象：规模下滑，利润下滑。
碧桂园主攻的三线城市楼市房价涨跌，受到供求关系的影响比较大，一个城市如果有大量的空置房，那么说明房价以前太高，极不合理。所以在楼市变冷，人口外流的情况下，房价必然会下跌，并且跌幅会比较大。此外随着楼市调控的进行，三线城市的人们也明白房子不是投资的，而是用来居住的。
另外，还有各种重要因素是，三四线城市的人口一直在加速外流，向一二线城市转移，人口会越来越少，没有人口数量的支撑，房子自然不好卖。
02
并购变成“烫手山芋”
2021年12月至2022年1月为碧桂园的收并购高峰。碧桂园集团常务副总裁程光煜公布的战绩是：“从去年四季度到现在，碧桂园大概与十多个合作方就80几个项目进行了沟通，目前对其中35个左右的项目已经完成了收并购安排。”
这样的并购，也留下了很多新疑问：碧桂园究竟收购了哪些项目、成色如何？公司手上还有多少资金用于收购？接盘大量项目是否会制造出新的问题？
我们来看看碧桂园一年内到期的短期负债包括：
一年内到期优先票据83亿；一年内到期公司债券63亿；一年内到期的银行及其他借款644亿；三项债务相加790亿。
把这919亿的现金扣掉790亿的到期应还债务，碧桂园就还剩下129亿的现金，这样的现金还是有点捉襟见肘的。
房地产收并购主要看机遇，不追求绝对的量，但如果有合适的机遇，还是会抓住。从碧桂园服务发布的年报中可以看出，大规模的收并购时间已经过去，不过碧桂园服务仍然会做一定程度的并购，但重点是补短板，以引进人才、打造产品线、强化优势等方面补短板来进行并购。
碧桂园最近半年收购的项目，不少楼盘已经将合作方的名字除去。例如位于河南郑州的“碧桂园金科天宸”，已改名为“碧桂园天宸”；位于开封的“建业碧桂园天玺”，已改名为“碧桂园天玺”。而此前，建业和金科（000656.SZ）都传出过流动性问题。
这些问题其实在物业服务方面就有体现，碧桂园的物业发展靠的也是并购，对已经占据稳定物管市场份额的恒大、万科、保利、华润等老品牌而言，碧桂园的物业发展远远滞后，口碑更是没有优势。而碧桂园想要从物业板块获利，也需要持续大量的资金投入，以提升竞争力。可是这样的投入，都是大大消耗碧桂园的现金流，对已经出现现金流问题的碧桂园来说，物业投入就成了鸡肋，食之无味弃之可惜。
03
下沉市场布局如何
对于碧桂园来说，这几年公司的土储都集中在三四线及以下城市，81%的项目分布在广东省以外，前十大成交项目基本都是二三四及以下城市。这么多年深耕三四线城市，碧桂园现在即使想抽身离场，也需要时间。
碧桂园地产不但入驻三四线城市，有时连县级城市也有了碧桂园地产的身影，说实话碧桂园地产入驻小县城那既是好事，其实也是坏事，可以说它说是一把双刃剑，能让一家国字号的房企入驻小县城，说明那座小县城的发展前景非常不错，谁都不愿意做亏本的做，更不会拿钱去做打水漂的事，尤其是房地产商更是精明，就因为看中小县城未来的发展空间无限，就是因为地产业在小县城还有无限商机，碧桂园才会聚风险与智慧并存的入驻，不过碧桂园地产入驻小县城给人们带来的负面就是房价的高升，原来本土的房企受碧桂园的影响不会坐视不理。
这里的下沉市场，对碧桂园来说，是转型还是继续深耕，见效慢已是事实。如何能在下一个财年汇报到来之前“扭亏为盈”，都是牵制碧桂园的大事。
只要碧桂园的房子在小县城里卖出了天价，那接下来的连锁反应就是所以的房子都会在短时间内跟着涨价，对于购房者而言是不希望碧桂园这样的大型房企入驻小县城，但对于政府而言就是希望自己能多引进一些大型的企业入驻县城，这其中就包括房地产企业。
三四线城市虽然行业竞争相对缓和，碧桂园拥有压倒性的品牌和管理优势，但是，低房价之下，辗转腾挪的空间毕竟有限，短期并不利于公司业绩增长。长期来看，上一轮棚改货币化催生的购买力逐渐消耗殆尽，三四线地产开发的价值远不如一二线。
对于碧桂园来说，其战略布局主要集中在二三四五及以下，未来的不确定性还是较大的。
未来碧桂园还可能面临人才流失的问题，远离一线城市的战略，让向往大都市生活的应届生接受起来有难度。碧桂园已经出现了高管大量离职的困扰。这里面不乏各大区域业务总裁，远离都市去三线城市工作，这对于人才招聘的影响是相当大的。
还有个潜在的问题持续扩大，那就是租房业务。租房需求来自外来人口，但三四线的租客数量明显不足，下沉市场的房子租不出的问题也需要碧桂园来解决，那些有购房想法的非刚需一定要考虑清楚再入手。
