来源：一市财经
当房地产行业进入“黑铁时代”，活下去成为第一要义。
黄金时代过后，房企住宅开发带来的收益增长逐年放缓，当行业天花板压顶，房企试图将“多元化”当做救命稻草，纷纷布局商业地产、物业、长租、养老、文旅等行业。
事实上，多元化业务像一把“双刃剑”， 有一些企业甚至出现“脱实向虚”的倾向。财报显示，目前多元化业务对于绝大多数房企收入贡献并不大，甚至还需要持续投入大量资金，至今还是亏损状态。
在经历了行业寒冬之后，房企开始重新审视多元化业务布局的方向，逐渐向“务实”转变，及时切割不能产生实际收益的业务板块，一切向“钱”看。
房企多元化业务“断舍离”
在行业高速发展时期，头部房企纷纷布局多元化业务，主要包括物业管理、商业地产、城市更新、文旅和酒店、特色小镇、代建、建筑建材、TOD、长租公寓、养老、物流等领域。
在多元化的大趋势下，房企的多元化路径主要分为两类：
一是以万科、龙湖、融创为代表的围绕主业去做多元化，即在房地产链条上进行产业延伸，发展物业服务、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产等。
二是以恒大、碧桂园等企业为代表的“机会主义”多元化，即跟着政策红利和产业风口进行跨行业投资，比如卖矿泉水、养猪、做机器人、投足球、造汽车等。
随着行业调控持续发力，跟风布局、盲目布局的多元业务反而将一些房企拉入债务旋涡。且领域繁杂，和主业毫无关联的多远化业务布局，也会让房企精力过于分散，在每个领域都不容易做出具备竞争力的核心产品，反而容易无序扩张，导致企业财务状况恶化。
以恒大为例，2010年恒大开始投资足球，多年来扩张布局也逐渐从内涵式演变成了外延式，先后进入了文化、百货、超市、矿泉水、粮油、畜牧业、乳业、母婴等行业，后来慢慢搭建了包括恒大冰泉、恒大汽车、恒大物业、恒腾网络、童世界、大健康产业等多个多元化业务板块。
然而，恒大投入上千亿规模投资的多元化业务，实际上却是全面亏损，进一步将恒大拖入债务旋涡，导致其主业承压，到了生死存亡的地步。如今，恒大已经低价打包出售多个业务板块自救求活。
除了恒大，巨头房企碧桂园的多元化布局也较为多样化。碧桂园聚焦机器人、餐饮、智能建造、现代农业等板块，投入大量资金和精力，但是目前看来收效甚微。
2021年业绩会上，碧桂园总裁莫斌透露，碧桂园年内的研发费用为24.5亿，90%是投入到机器人业务。然而， 碧桂园的机器人业务却徘徊在“明年盈利”的路上，前景迷茫。
再比如万科的养猪业务，前两年我国猪肉价格一路飙升到达高点，万科抓住“风口”，着手收购山东大型农牧企业环山集团的部分股份，布局养猪业务。但是随着近两年来猪肉价格逐渐回落，如今“勒紧裤腰带过日子”的万科，也放缓了业务拓展的脚步，养猪业务几近停滞，且至今也未披露财务情况。
碧桂园、万科这样的巨无霸房企，尚有财力去“试水”和主业无关的多元化业务。但是对于一些中小型房企而言，不能盈利的多元化业务则是噱头大于实际收益。
尤其是2021年以来，很多房企面临着融资、偿债等方面的难题，资金承压。为了缓解燃眉之急，有些企业则选择抛售多元业务板块换取资金。
实际上，最近几年陆续有房企剥离或出售长租、养老等业务版块。这些业务往往具有长周期、重资产的属性，并且一直处于亏损状态。
2022年1月，祥生控股将旗下浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8%的股权，作价3.37亿元出售给天成宏伟置业有限公司，出售所获资金将用于偿还贷款，以及作为一般营运资金。从入手到出手，祥生入局大健康领域仅一年时间。
从2021年开始，物业板块收并购热潮也是一浪高过一浪。物业板块具备轻资产特质和稳定的现金流，交易价格较高，也是很多房企“忍痛”割舍、为母公司“回血”的对象。
继续往前追溯，曾下大力气发展多元化业务的远洋集团，也在2020年从上市平台上剥离了长租公寓、养老业务，并分别出售了旗下北京邦舍置业有限公司和北京椿萱茂投资管理有限公司100%股权和30%股权。
2019年，朗诗绿色集团将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。朗诗方面表示，剥离亏损的非地产业务，有助于提高公司的盈利能力。
由虚向实的转变
事实上，近两年来，一些房企也开始加大收益相对较好的多元化业布局力度。而这些业务基本都能够与开发主业相辅相成。
克尔瑞统计数据显示，重点房企营收中能拆分出的多元化业务主要有物业管理、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建、城市更新等方面。
多家房企加码城市更新业务的布局。据克而瑞研究院统计，目前中国百强上市房企中，约有六成房企涉足城市更新，其中TOP50上市房企的比例达到了78%。
在政策利好背景下，房企也开始在与城市更新息息相关的TOD领域发力，布局“站城一体化”。TOD是绿色、可持续发展的。而从房企角度来看，TOD开发业务回报率上亦是表现良好。
目前，很多房企已经形成自己的TOD产品线和开发模式，如龙湖、万科、绿城、招商蛇口、保利、碧桂园等。
就与房地产开发的关联度来看，同房企主业较为贴合的还有代建业务。
2021年下半年以来，民企拿地谨慎，且数量急剧下滑，地方国企拿地数量激增。然而，一些“兜底”的央企国企并不善于项目开发建设，在投资和开发相分离的趋势下，代建模式则有望迎来新的风口。
代建主要有三种模式，一是政府代建，二是商业代建，三是资本代建。代建方除了进行建设活动外，还将进行品牌输出和管理输出，从中获取一定利润；同时，委托方也可借助代建方的品牌形成比自身品牌价值更高的溢价，达成双赢。
代建模式详解/图片来源为亿翰智库
总而言之，在上述三种模式下，房企均由甲方变成了“乙方”，实现由开发商向服务商的转型。
今年1月初，中南建设提出整合建筑大产业链资源，聚焦开拓代建及EPC等传统优势业务，实现企业战略逐步向制造业或服务于制造业的方向靠拢，以期平稳度过地产行业调整期。
与此同时，“带头大哥”万科也于1月21日成立了“深圳安居建业”代建公司，发力代建领域。万科答投资者问时也曾表示，公司代建业务尚处于初期阶段，已在深圳、东莞、成都等城市尝试业务开展并取得了一定成果。
而在去年9月，世茂管理召开品牌大会，其代建平台公开亮相，表示将以项目管理为切入点，输出品牌及管理标准，以管理创造价值。
中交地产在2020年3月完成注册中交地产管理集团，宣布对标学习绿城管理。金地集团也早已涉足代建领域。截至2021年7月底，成立于2018年5月的金地管理现已布局全国超30座城市、管理服务项目超70个，累计开发管理面积超1300万平方米。
远洋集团在2018年也曾与安邦保险合资成立邦邦置业，对安邦持有的不动产资产进行代建、代管，并收取代建、代管费用。双方的合作虽然未给远洋带来显著收益，但是也给远洋后面做代建打下了基础。
2020年，远洋以5000万的对价出售了所持安邦代建公司全部股权，随后在同年7月成立新致信公司承接代建业务，提出“瞄准险资在不动产方面投资的高潜力市场，提供从开发代建到管理运营的一体化解决方案。”
黑铁时代，房企品牌美誉度弥足珍贵
事实上，很多头部房企除了单纯的物业代建和输出管理，其实更借代建做自身的品牌价值输出，一些不知名的开发商，也可以借代建方的品牌形成比自身品牌价值更高的溢价。
于是，不少自诩品牌价值高的房企都盯上了代建+代销业务，除了挣管理费，还想挣品牌费和销售分成。
据一市财经不完全统计，截至目前已有超过30家房企发展代建业务，这其中既有大型房企也有中小型房企，其中分拆上市仅有2家，分别为绿城管理和中原建业。
近两年来，地产股、物业股陷入跌跌不休的境地。然而，“代建第一股”绿城管理却在资本市场一路高歌猛进，股价自去年9月至今年2月的涨幅超过100%，总市值一度超过140亿港元。
但是，看似诱人的代建业务，真的好做吗？
一位不愿具名的行业人士透露：“远洋等房企目前已经加大力度做品牌输出，通俗讲就是想要卖自己的金字招牌。但同为品牌房企，谁敢说自己的品牌就比另一家值钱？”
而同时，如果一家房企在某一地区代建的楼盘出现了质量问题、业主爆发维权，那么在这个城市甚至整个省份，该房企品牌美誉度都会显著下降，因此房企品牌价值也具有强烈地域属性。“尤其是在互联网时代下，购房者可以迅速查到房企开发的项目的各种动态信息，所以品牌房企做代建，更要爱惜羽毛，空有品牌缺乏口碑也做不长久。”该人士补充道。
IPG首席经济学家柏文喜也表示，代建业务确实是一些产品品牌、项目管理能力较强的优秀房企低成本和低风险扩张业务的较好方式，也是行业整合过渡期的一种重要形式，目前有着较好的发展机会。不过，代建业务也面临一些挑战，比如合作双方的代建合同关系，如何应对市场的不确定性风险的问题。
此外，随着越来越多的房企加入，代建行业的竞争也开始变得激烈起来。在房地产行业处于承压状态的大背景之下，作为房地产行业的衍生，代建行业亦面临着增长空间受限的情况，且随着越来越多的房企转向布局轻资产业务，代建行业竞争压力加大。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，代建业务大方向看还是不错的，因为属于轻资产模式，所以很多企业选择此类业务，积极和其他房企合作，也属于优势互补的效应。
不过，严跃进也指出，房企布局过程中，也需要客观看待，代建项目也存在商务谈判成本比较高、项目异地复制的难度大等问题，即容易带来新的成本，这都是相关企业所需要注意的地方。
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