春江水暖鸭先知。
作为最重要的融资渠道之一，银行与房企和购房者之间相依相存，密不可分。而银行的数据指标，也是能够侧面反映楼市真实状况的“晴雨表”。
在房地产的“黄金十年”和“白银十年”里，楼市处于上行区间，房子无疑是优质的投资产品。银行可以通过扩张房地产信贷实现贷款规模的扩张，从而赚取更多的利差。购房者也会产生未来房价仍将上升的预期，并通过抵押贷款的方式获取房地产贷款。
但随着楼市步入下行周期，房地产业的萎靡将风险向银行传导，从而导致银行坏账增加。
在购房者的层面看，疫情影响了一部分人的收入，出现了房贷还款困难的现象。同时，法拍房的数量也不断增加。基于此，今年以来，信贷端的政策开始帮助房企和购房者纾困。
一市君梳理多家银行年报数据，从财报中的数字、对房地产行业的研判以及今年以来金融端的政策变化中，窥探房地产行业的未来。
银行涉房不良贷规模有所增长
机构数据显示，2021年，规模房企销售增速罕见出现负增长，平均目标业绩完成率不到90%，明显低于过去三年105%以上的平均水平。与此同时，典型规模房企全年融资总量同比下降26%，近五年来首次出现负增长且达到五年内最低水平。
作为与房地产行业息息相关的金融行业，多家国有银行和商业银行也受到了一定的影响。
首先来看一下银行涉房不良贷数字。
一市财经梳理银行财报数据发现，2021年六大国有银行的不良贷款总额共达11635.55亿元，其中房地产业不良贷占比约10%，涉房不良贷款总额达1155.04亿元。这一数字相比2020年的741亿元，同比增长414亿元，涨幅为55.8%。
其中，中国银行的房地产不良贷款为346.94亿元，为六大国有银行中数额最多的一家；其次是工商银行，达到338.2亿元；第三是农业银行，数额为281.72亿元；第四是建设银行，有135.36亿元；交通银行的不良贷款额则为52.6亿元；其中邮政储蓄银行的不良贷款数额最少，为0.22亿元。
除了房地产不良贷款规模，中国银行、工商银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行的房地产不良贷款率也分别出现不同程度提升。其中，工商银行的房地产不良贷款率最高，达到4.79%；增幅也最大，同比上升2.7个百分点。
除了六大国有银行，也有部分股份制商业银行被房地产市场下行所波及。多家商业银行在业绩发布会中披露了涉房不良贷信息。
兴业银行风险管理部总经理邹积敏披露，目前兴业银行潜在风险的对公房地产项目约为200亿，但资产减值已经计提到位。该行年报显示，截至2021年末境内自营贷款、债券、非标等业务项下投向房地产领域业务余额16532.58亿元，不良率1.34%。
招商银行首席风险官朱江涛也表示，2021年末代销中"涉房"业务规模约988亿元，其中私行代销的非标类房地产业务余额933亿元，违约客户主要涉及华夏幸福、恒大两家，对公代销约55亿元的规模，涉及3个客户，最新数据已经压降到30多亿。
平安银行副行长郭世邦在业绩会上透露，平安银行房地产出险业务主要是以宝能为主，目前与宝能已达成司法和解，法院也出具了调解书，其中金额最大的为54亿元的宝能城项目马上可进入司法拍卖执行环节，已完工的住房马上可以上市销售。
去年以来，多家大型房企爆发流动性危机，导致了金融行业风险的增长。上面这些数字，也如实反映了房地产行业的真实境况，也是房企“洗牌”加速的结果。
工商银行副行长张文武在业绩会上表示，房地产不良"双升"主要是少数风险大户贷款劣变导致的。不过张文武也指出，目前工商银行房地产业贷款占比较低，房地产业风险贷款总量可控，不会对全行资产质量产生较大影响。
个人房贷数据增长，不良贷规模可控
看完了银行涉房不良贷数据，再来看看个人住房贷款数据。
财报显示，2021年六大国有银行的个人住房贷款金额均出现增长，分别约为4.32万亿元、6.36万亿元、6.39万亿元、5.24万亿元、1.49万亿元、2.17万亿元，增幅分别为3247.85亿元、6343.7亿元、5557.24亿元、5801.69亿元、1957.44亿元、2482.54亿元。
而这六大银行个人住房贷款占总个人贷款的比例，分别为33.32%、30.8%、33.96%、73.6%、22.7%、57.75%。
不过值得注意的是，虽然个人按揭比例上升，但六大国有银行的个人住房不良贷款率却并不高，且同比均有所下降。
其中，中国银行、工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、邮政储蓄银行的个人住房不良贷款率分别为0.52%、0.24%、0.2%、0.36%、0.34%、0.44%。
上述几家银行的个人住房不良贷款金额均不超过200亿元，相比总的个人住房贷款的数额，占比较小。
除了国有大行以外，渤海银行、盛京银行、天津银行、锦州银行、东莞农商行、九台农商行、广州农商行在内的7家银行，个人不良率均在4%以下，其中最高的为盛京银行，为3.28%。也正因为如此，即便目前楼市低迷，但金融机构依然对房地产行业保有信心。
房地产行业的未来，TA们怎么看？
事实上，关于房地产行业的后市，多家金融机构和银行通过多种渠道做出了判断。未来楼市即将回暖成为共识，一市财经梳理部分观点以供参考。
邮政储蓄银行：房地产信用危机对地方融资平台风险有传导作用
近年来受房企融资"三条红线""银行房地产贷款集中度管理"以及区域房地产调控政策陆续出台的影响，房企融资大幅收缩，商品房销售景气度持续走弱。房地产行业整体信用风险上升，个别房地产企业资金链断裂，出现债务违约事件，同时引发房地产产业链上下游行业的需求下降、资金周转承压，对地方融资平台及区域中小金融机构风险有传导作用。
交通银行：能够有效支撑下阶段的贷款投放
3月25日，交通银行副行长郭莽在2021年业绩发布会上介绍，和同业比，在按揭贷款上交行仍有相对更大的弹性空间，总体上能够有效支撑下阶段的贷款投放。
民生银行：房地产业务风险在可控范围内
2021年下半年来，部分高杠杆的房企出现了资金链问题，致使房地产业务资产质量承压。不过，鉴于民生银行对公房地产业务聚焦于住宅类项目融资，抵质押措施足值有效，并且逐户逐项目落实了管控方案，总体判断该行房地产业务风险在可控范围内。
建设银行：房地产正迈向良性循环和健康发展
目前房地产行业出现波动，资产质量管控面临一定压力，但房地产正迈向良性循环和健康发展，个别客户的风险显现并不能影响整个行业的平稳健康的发展。
光大银行：涉房风险可控，未来房地产行业会逐步趋稳
光大银行涉房类资产占比低于可比同业的平均水平，距离房地产集中度要求的两个上限还有一定空间，涉房风险可控，不会对资产质量造成重大的冲击。2022年国家还是围绕着稳地价、稳房价、稳预期来促进房地产市场的平稳健康发展。当前房地产市场遇到的状况，我们认为只是长期趋势下的短期波动，预计未来房地产行业会逐步趋稳。
中信证券：地产销售拐点将是社融真正企稳回升的信号
中信证券研报显示，3月社融增速10.6%，比上月提升0.4个百分点，主要是信贷、非标和政府债支撑，其中新增人民币信贷3.13万亿元，比去年同期多增4000亿元。企业中长期贷款虽然占比偏低，但是绝对值并不算低，实现了同比由负转正。未来1-2个月地产销售可能见到拐点，将是社融真正企稳回升的信号。
穆迪：中国银行业盈利能力将保持稳定
对中国银行体系的展望为稳定，原因是中国政府可使用多项政策工具有效支持经济活动和信贷需求，从而有助于信贷稳定增长并控制银行业资产风险压力。穆迪预计，人行不会大幅下调利率，因此银行业盈利能力将保持稳定。多数银行仍将受益于系统内充足的流动性和稳定的存款基础。
标普：预计二季度过后楼市销售会逐渐回温
中国楼市调控已过了最严时期，但市场的下行尚未结束。标普全球评级预计，政策放松传导至实体市场至少需要数个季度。其预计，中国楼市会呈现"L"型走势，最大的降幅将出现在上半年；下半年降幅会收缩，一是因为基数较低，二是因为估计二季度过后销售会逐渐回温。
但是，即使行业回暖已成为共识，这个春天楼市行情依然比较冷。
国家统计局数据显示，今年一季度，全国商品房销售面积31046万平方米，同比下降13.8%，其中住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额29655亿元，下降22.7%，其中住宅销售额下降25.6%。
在此基础上，全国各地也在一定程度上进行"托市"。
截至目前，全国已有超过100个城市发布楼市新政，其中包括降低信贷首付、下调房贷利率、下调公积金首付比例、放松限售限价、加大人才补贴及购房补贴等；而里面除了部分三四线城市，郑州、哈尔滨、福州、南京等省会城市也出台了相关"托市"政策。
有观点认为，随着信贷政策的稳定，从部委到地方都在积极出台稳定楼市的政策，个人按揭房贷数据出现了止跌，对于市场来说有望逐渐企稳，政策见底后，2022年3季度市场底部有望加快出现。
在多重利好信息释放的大环境下，4月15日央行发布降准公告，共计释放长期资金约5300亿元。同时我们也可以看到，多家遭遇流动性危机的遇险房企，也在积极应对问题，用多种方式回血求生，推动复工复产。
对于房地产行业而言，无论当前的情况有多么黑暗，我们也要相信，光明就在不远的未来。
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