来源： 凤凰网房产北京
凤凰网《风暴眼》出品
文｜不语 编辑｜文骅
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核心提示：
1、南城都汇项目陷入股东纷争，成都瑞卓置业有限公司指责禹洲集团私撬公章，为40多亿借款擅自签订担保合同。
2、推动南城都汇项目司法拍卖的卓颖投资，与项目股东之一的禹洲集团有着千丝万缕的联系。
3、李嘉诚方名义拿回了南城都汇项目的控制权，并任命了新的法定代表人，但从目前从各种商业查询平台上看，舜鸿地产（成都 ）有限公司法定代表人依然是禹洲集团任命的王婷婷。
4、如果南城都汇项目被成功拍卖，那么损失的将不仅仅是瑞卓公司，即使是名义上已经取得舜鸿成都控制权的李嘉诚相关企业，也很可能拿不到钱。
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价值70多亿的成都南三环超级大盘“南城都汇”部分商铺被摆上司法拍卖台，“捂盘王”李嘉诚和股东急眼了。
4月15日，位于成都武侯区的南城都汇8期Link商业街内的161套商用房在阿里与京东平台开拍。
拍卖信息显示，这些商业房产均属于南城都汇的开发商——舜鸿地产（成都）有限公司（以下简称舜鸿成都），面积介于60至225平方米，起拍价格在50万到575万之间。
尽管拍卖的多数项目相对于评估价已经打了七折，市场的反应却并不热烈，到4月16日拍卖结束最终成交只有4套，其余流拍。
凤凰网《风暴眼》了解到，这次拍卖背后暗流涌动，隐藏着错综复杂的争议与利益冲突。除了项目本身的两大股东深陷纷争，前华人首富李嘉诚旗下的公司也牵涉其中。多方势力的介入，让原本被寄予厚望的南城都汇项目，陷入了一场无硝烟的商业“混战”。
01 抢公章大戏真假成谜
南城都汇曾被誉为成都主城区的第一大盘，2004年10月29日，李嘉诚旗下的和记黄埔地产公司以21.35亿拿下该片土地，创下当时总价“地王”。
但拿到土地后，和黄开始了漫长的捂盘之路。按照规划，南城都汇分为8期建设，但一直到2016年才推出第6期，接下来的几年里更是再未推出新房源。
到2020年，李嘉诚方突然开始了撤退。根据当时长江实业公告，当年7月，南城都汇被转手给注册在维京群岛的RZ3262019 Limited（简称“RZ”），后者由禹洲集团和成都瑞卓置业有限公司（以下简称瑞卓）各持股50%。
这两家公司实力都不俗。
禹洲集团是老牌房地产企业，以上海—深圳双总部辐射全国，2020年实现合约销售1049.67亿元，跻身千亿俱乐部。瑞卓置业隶属于中国百强地产重庆爱普地产，负责统筹在四川的业务，先后投资并开发了“川大花园”、成都“科华广场”、“隆鑫·九熙”“隆鑫·十里画”等多个项目。
原本是携手共进的合作伙伴，却在2021年11月8日一个平静的工作日掀起了波澜。
据瑞卓方面的相关人士透露，那一天，他们发现与禹洲公司共公司共同管理的、存着舜鸿成都印章的保险柜，竟被禹洲公司单方面转移到了他们的接待室，且新位置没有监控设施。
但事情并没有就此结束，仅仅一周后，瑞卓方面又收到了一个令人不安的消息：负责保管保险柜房间钥匙的禹洲集团员工已前往深圳，归期未定。紧接着更令人震惊的事情发生了：瑞卓方派驻的共管员被解雇了。
到了11月17日，事情似乎出现了积极的转机。禹洲方要求瑞卓派工作人员前来办公室进行共管工作的交接。但令他们没有想到的是，禹洲方直接交给瑞卓方两把装饰有蓝色图标的金色钥匙，并坦言保险柜的锁芯已被替换。
“这不就是私自把保险柜撬开了吗？”带着疑问和不满，瑞卓方打开保险柜时，发现原本存放公司公章和法人章的小保险柜门已经被开启过，印章被转移到了大保险柜中。瑞卓方表示，自那之后，他们再也没见过那些公章，甚至在2021年12月8日瑞卓方曾派人查看公章是否还在，也遭到拒绝。
针对上述说法，凤凰网《风暴眼》联系禹洲集团求证，但未获回应。不过此前禹洲方曾回应称“按照房地产行业资方优先的惯例与共识，项目公司的经营管理权由禹洲集团主导，项目公章证照由项目公司指定公司管理，法定代表人及总经理均由禹洲委派，不存在私撬保险柜抢夺公章一说。”
瑞卓置业上述负责人对该说法并不认同，他向凤凰网《风暴眼》透露，“所有盖章文件都需要经过双方管理人员同意后才能盖章，项目不是由他们主导的”。
凤凰网《风暴眼》拿到的资料显示，拿下该项目后，双方约定，禹洲集团负责设计、工程、运营、营销条线，瑞卓置业负责公司开发的外联、人力、行政等事务，同时瑞卓还有权派驻营销团队，尽管这个团队需要接受禹洲集团的管理。双方按照前述条线分工，各条线操盘方委派正职，另一方有权委派副职。
而舜鸿成都的证照和印章是由双方共同管理，存放在禹洲集团位于成都市高新区银泰中心IN99的办公室。双方各派驻一名印章管理员，一方管理保险柜钥匙、另一方管理密码。
双方各执一词，逐渐产生裂痕，但真正让他们矛盾激化的是两份盖有舜鸿公司印章，涉及金额超过40亿元的担保合同。
02 真担保还是假担保？
瑞卓更忧虑的是项目公章很可能被禹州集团单方面控制，并从中获取巨额利益。
凤凰网《风暴眼》拿到的资料显示，双方共同持有的RZ公司名下曾有多笔借款。
2020年7月21日和2021年7月19日，卓颖投资集团有限公司（以下简称卓颖投资）签署了两份贷款协议及一系列融资相关文件，约定 RZ公司提供 3.1亿美元融资。
而在2020年7月22日，禹洲集团控股有限公司与RZ公司也达成协议，约定禹洲集团分别向RZ公司提供两笔借款，其中一笔金额为 2600万美元，另一笔金额为4.01亿美元。
时机非常巧妙的是，上述贷款协议签署时并没有担保函，而在公章被“私撬”不久后2021年11月24日，舜鸿成都与上述两个贷款方均分别签署担保协议，为上述融资提供无限担保责任。而在涉及禹洲集团控股有限公司与RZ公司两笔借款的担保协议中，禹洲集团更是将其对RZ公司享有的债权转让给卓颖投资。
也就是说，上述欠款一旦还不上，卓颖投资便拿到了南城都汇项目的处置权。但在当时似乎没人会这么想。要知道，2021年南城都汇周边的二手房价格，已经达到3万一平米了，“我们收购下来的成本价大约在2.4万一平米”，瑞卓上述相关人士透露。
这看似是一笔稳赚的买卖，却未曾料到的是遭遇了成都楼市严厉的新房限价政策。根据该政策，多期开发的楼盘预售价格必须参考上一次的开盘价。因此，南城都汇在2021年5月的预售价格，不得不以2016年最近一次的开盘价为基准，被限制在了1.5万元。
亏本卖房子，RZ公司自然还不上欠款。依据上述担保协议，卓颖投资集团申请执行舜鸿成都的抵押物。2023年6月，法院裁定查封舜鸿地产在成都高新区的土地使用权及其上的建筑物等，查封期限为2023年6月8日至2026年6月7日。在此期间，任何人都不得对这些财产进行转移、损害或设限，否则将承担相应的法律责任。
瑞卓置业的相关负责人坦言，他们知晓这些借款的存在，但对舜鸿成都的资产被用作抵押物却毫不知情，“舜鸿公司的审批流程中瑞卓方从未做过任何担保的流程审批，也未见过担保相关的任何审批及盖章文件”，他表示。
耐人寻味的是，推动南城都汇司法拍卖的卓颖投资与项目股东之一的禹洲集团有着千丝万缕的联系。
由卓颖投资持股100%的杭州舜嘉贸易有限公司对外投资了两家企业，分别是苏州舜鸿地产开发有限公司和北京禹茂房地产有限公司。
苏州舜鸿地产开发有限公司的大股东为上海泰康房地产开发有限公司，而厦门禹洲集团则持有后者99.9%的股份。
另一家卓颖投资持股49%的北京禹茂房地产有限公司，第二大和第三大股东分别是天津煦鸿企业管理有限公司和北京煦腾房地产开发有限公司，这两家公司都是禹洲地产（北京）有限公司的孙公司或子公司，它们合计持有北京禹茂房地产有限公司51%的股权。
瑞卓方因此怀疑，是禹洲集团和卓颖投资联手将南城都汇推向司法拍卖，这让瑞卓持有的50%权益也被剥夺了。
03 地产首富李嘉诚很可能也“栽”了
更复杂的是，该项目不只是股东双方有诉讼分歧，最早的项目所有者香港首富李嘉诚旗下的公司，也卷入其中。
这个项目，对李嘉诚方原本而言，是个低价买入高价卖出，回报率高达161%的溢价投资。出售项目时，为了促成交易，李嘉诚旗下企业甚至慷慨地提供了约3.43亿美元（相当于24亿元人民币）的卖方贷款，贷款期限为2年，作为买方支付总价的一部分。
当双方陷入争议时，李嘉诚方却再次介入。早在2023年，南城都汇3148套住宅挂牌法拍。
但就在距离既定法拍日期还有3天的8月10日晚间，法院撤拍了。
彼时，长江实业集团的全资附属公司Chinex Limited及Happy Lion Ventures Ltd联合发表声明，指出RZ及其全资子公司舜鸿成都欠他们及集团公司约3.8亿美元本金及相关利息等未还。而该欠款以舜鸿成都及其控股公司的股权作为质押，而舜鸿成都正是南城都汇项目的持有者。由于RZ违约，舜鸿成都及其控股公司的股权已被他们委任的接管人接管。
简而言之，李嘉诚旗下公司重新夺回了“南城都汇”项目。实际上，早在2022年3月13日，李嘉诚方就杀了回来。“当时RZ公司没有按时支付利息，再加上没有按约定让李嘉诚方共管财务，对方就拿回了舜鸿成都两大股东CARTON公司和舜鸿公司的控制权”，瑞卓上述负责人透露。
此后，蔡伟康作为CARTON公司和舜鸿公司授权代表，签署了一份《舜鸿地产（成都）有限公司股东会决议》。该决议中提到，同意免去张世东、阮策、唐保荣、周伟淦的公司董事职务，同时免去王婷婷的公司董事、法定代表人及董事长职务，并委派蔡伟康担任公司董事长及法定代表人，任期为三年。这等于将禹洲派驻的管理团队全部踢出局。
但这场纷争并未就此结束。被罢免的董事阮策不满决议，向四川省成都高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，并出示了禹洲集团深圳总部所在地深圳前海合作区人民法院的民事判决书。判决书中明确指出，不得变更王婷婷等人所担任的职务，也禁止作出有关舜鸿成都公司人员职务变更的股东会决议或办理相关工商登记手续。
经过四川省成都高新技术产业开发区人民法院、四川省成都市中级人民法院一审、二审后，判定涉案股东会决议是公司内部经营管理的自治行为，且已得到全体股东一致同意，并未违反相关法律法规，因此驳回了阮策的请求。
这相当于是确认了舜鸿成都股东决议的合法性。但值得注意的是，至今在爱企查等商业查询平台上，舜鸿成都的法定代表人依然显示为王婷婷。据了解，原因之一就是禹洲方面尚未交出公司公章所致。
目前来看，这场涉及多方的商业争端僵局似乎正在打破。虽然禹州集团意欲拍卖的住宅，尚处于暂停状态，但4月17日，之前流拍过的商铺已经重新上架，并确定在5月6日进行第二轮拍卖。未来，住宅是否会再次走上拍卖，尚无法确知。
假如这些资产全部被成功拍卖，那么损失的将不仅仅是瑞卓公司，即使是名义上已经取得舜鸿成都控制权的李嘉诚相关企业，也很可能拿不到钱。成都这个核心区地段的纷争背后，股东各方蚕食利益，在地产新周期下，显得越发迫切。
