来源： 风财讯
2024年10月31日，中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行以及中国邮政储蓄银行等六大商业银行联合宣布，将从11月1日起对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制，明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。这一举措意味着，贷款人可以随时向银行提出将房贷利率的重定价周期调整为三个月或六个月，当然也可选择保持为一年。此举不仅反映了银行在面临大量提前还贷行为导致房贷规模快速下降压力下做出的必要调整，也是响应政策号召，试图通过价格工具推动居民加杠杆，以促进楼市回暖和房地产行业复苏，进而推动宏观经济回稳。
一、形势比人强，六大行联手放弃房贷利率重新定价周期最短为一年的限制
1. 利率下行周期中，存量房贷的大量提前偿还危及银行的房贷规模。利率进入下行周期的背景下，许多贷款人在比较存量房贷与新发放房贷的利率差异后，选择了提前偿还房贷。尤其是在利率差异较大的情况下，提前还贷成为了一种理性的选择，因为这能显著降低未来的利息支出。不过这种行为却给银行带来了不小压力，大量提前还贷导致银行的房贷规模迅速下降，不仅影响了银行的资产质量，也对其盈利能力构成了挑战。更为严重的是，存量房贷与新发放房贷之间的利率倒挂现象加剧了这一问题。由于新发放房贷的利率较低，而存量房贷的利率较高，贷款人更倾向于提前偿还高利率的存量房贷，从而进一步压缩了银行的房贷业务空间。这种趋势若持续下去，将对银行的房贷业务造成更大的冲击。
2. 政策层面引导银行以降低存量房贷来促楼市回暖和刺激消费。面对楼市低迷和消费需求不振的现状，政策层面开始积极引导银行通过降低存量房贷利率来刺激楼市回暖和消费增长，而取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，正是政策导向的具体体现。通过允许贷款人更灵活地调整房贷利率重定价周期，银行可以更有效地响应市场变化，降低存量房贷的利率水平，从而吸引更多的贷款人保持或增加房贷规模。这一政策不仅有助于缓解银行面临的资产规模下降压力所带来的盈利压力，还能在一定程度上促进楼市的回暖和消费的增长。通过降低存量房贷利率，贷款人的还款压力减轻，消费能力得到提升，进而有助于推动经济的稳定增长。
二、政策引导和银行业绩、运营稳定性压力，促成六大行放弃房贷利率重新定价周期最短为一年的规定
在政策引导和银行业绩、运营稳定性压力的共同作用下，六大商业银行最终选择了取消房贷利率重新定价周期最短为一年的限制。这一举措既是银行应对市场变化的必然选择，也是其积极响应政策号召的体现。一方面，随着利率下行周期的持续和楼市低迷的现状，银行的房贷业务面临着前所未有的挑战。为了保持业务的稳定增长和盈利能力，银行需要寻求新的突破点。取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制，为银行提供了更多的灵活性和创新性，有助于其更好地适应市场变化，提升竞争力。另一方面，政策层面对于楼市回暖和消费需求增长的期望和有意引导也促使银行做出这一选择。通过降低存量房贷利率，银行可以刺激贷款人的购房需求，推动楼市成交量回升，进而促进房地产行业的整体复苏。这不仅有助于提升银行的资产质量，还能为其带来更多的业务机会和盈利空间。
三、通缩状态下仅仅依靠降息这一价格工具及其他货币政策的效果确实相对有限
尽管取消房贷利率重定价周期限制是银行应对市场变化的一种有效手段，但在通缩状态下，仅依靠降息这一价格工具及其他货币政策的效果确实相对有限。在通缩环境下，物价普遍下降，导致货币的实际购买力增强。此时，即使银行降息，也可能难以有效刺激贷款需求和消费增长。因为贷款人在面临物价下降的预期时，更倾向于保持现金或投资于其他收益更高的资产，而不是增加贷款消费。此外，货币政策在传导过程中也存在一定的时滞和不确定性。由于经济体系的复杂性和多样性，货币政策的实施效果往往难以准确预测和控制。因此，在通缩状态下，仅仅依靠降息等价格工具和其他货币政策来刺激经济增长是远远不够的。
四、以财政政策为抓手，结合货币政策，综合施策以修复预期和行业信心，才是提振楼市和促进房地产回暖的关键
当前楼市成交量下滑、库存积压、房价波动叠加，造成市场预期低迷扭转苦难，行业信心严重受挫，单纯依靠某一政策或措施已难以有效应对。面对楼市低迷和房地产行业复苏乏力的现状，以财政政策为抓手，结合货币政策，综合施策，从多维度、多层次出发，以修复市场预期与行业信心，才是提振楼市和促进房地产回暖的关键，也才能从根本上提振楼市，促进房地产市场的回暖。
1、修复预期：政策引导与市场调节并重。预期是影响市场行为的关键因素，对于房地产市场而言，预期的稳定与提升是市场回暖的前提。要修复市场预期，需从政策引导与市场调节两方面入手。
--政策引导：明确信号，稳定预期。政府应明确楼市调控政策的方向与目标，保持政策的连续性与稳定性，避免频繁调整给市场带来不必要的波动。同时，通过官方渠道及时、准确、全面地发布市场信息，包括土地供应、新房开盘、库存情况等，提高市场透明度，减少信息不对称，引导市场形成合理预期。此外，针对当前楼市存在的突出问题，如房企资金链紧张、烂尾楼项目等，政府应出台具体政策措施，如设立专项基金支持困难房企重组、推动烂尾楼项目复工和保交楼等，以实际行动传递积极信号，稳定市场预期。
--市场调节：供需平衡，价格合理。市场调节是修复预期的重要手段。一方面，要优化土地供应结构，合理控制土地供应节奏，确保土地市场平稳运行，避免土地价格过快上涨对房价形成推升压力。另一方面，通过加大保障性住房建设力度，满足不同层次、不同需求的住房需求，缓解住房供应紧张局面，促进房地产市场供需平衡。同时，应建立健全房地产市场监管体系，加强对房地产市场价格、交易行为等的监管，防止市场投机炒作，维护市场秩序，保障购房者合法权益，为市场健康发展创造良好环境。
2、提振行业信心：政策支持与产业升级并行。行业信心是房地产市场持续健康发展的基石。要提振行业信心，需从政策支持与产业升级两方面着手。
--政策支持：减税降费，融资便利。政府应加大对房地产行业的支持力度，通过减税降费、提供融资便利等措施，降低房企运营成本，缓解资金压力。例如，对符合条件的房企给予税收减免、贷款贴息等优惠政策，鼓励其加大投资力度，提高市场竞争力。同时，应拓宽房企融资渠道，支持房企通过发行债券、股票等方式筹集资金，降低融资成本，增强其抵御风险的能力。此外，还应加强对房企的信用评估与风险管理，引导房企规范经营，提高行业整体信用水平。
--产业升级：创新驱动，绿色发展。产业升级是提振行业信心的关键。房地产行业应加快转型升级步伐，推动绿色建筑、智能建筑等新型建筑业态的发展，提高建筑品质与能效水平，促进行业发展新模式的构建。同时，应鼓励房企加大科技创新投入，运用大数据、云计算、人工智能等先进技术，提升项目管理、营销策划、客户服务等方面的智能化水平，降低运营成本，提高运营效率。此外，还应推动房地产行业与数字经济、文化旅游等相关产业的融合发展，拓展新的增长点，增强行业可持续发展能力。
3、综合施策：多措并举，协同发力。修复预期与行业信心是一个系统工程，需要政府、企业、社会等多方共同努力，综合施策，协同发力。
--加强政策协同。政府应加强财政、货币、土地、税收等政策之间的协同配合，形成政策合力。例如，通过降准降息、调整房贷政策等措施，为楼市提供流动性支持；通过优化土地供应结构、加大保障性住房建设力度等措施，促进房地产市场供需平衡；通过减税降费、提供融资便利等措施，降低房企运营成本，增强行业竞争力。
--完善市场机制。应建立健全房地产市场长效机制，包括完善住房市场体系和长效管理机制、加强房地产市场监管和风险防范等。通过市场机制的不断完善，提高市场运行效率，保障市场公平竞争，维护市场秩序。
--激发市场活力。应鼓励和支持房地产企业加强自主创新，推动产业升级和模式创新。同时，应积极培育和发展住房租赁市场，满足不同层次、不同需求的住房需求，为房地产市场注入新的活力。
综上所述，修复预期与行业信心是提振楼市和促进房地产回暖的关键所在。通过政策引导与市场调节并重、政策支持与产业升级并行、综合施策与协同发力等多措并举的方式，才可有效修复市场预期与行业信心，从而推动房地产市场持续健康发展。
