来源：李宇嘉地产笔记出品
减税政策后，楼市热度至少会保持到12月份！
01
之所以在11月下旬祭出减税大招，就在于楼市需要不断出台增量政策！
表：取消普通住房和非普通住房涉及到的税收调整
增量政策出台和存量政策落地，形成效应叠加，是这一轮政策的特点！
相比之前的纾困，减税政策在“降成本”上的效应更明显，甚至叫“砍成本”。
这是一个重要信号，即把过去十几年繁荣期附加在楼市上的成本枷锁，一个一个都砍掉。比如，高利率、高税负，还有一些隐性的成本，特别是出让土地时由开发商配建的市政道路、学校等公共设施。
砍掉这些成本，目的是让庞大的存量不动产能“动起来”。供求关系发生重大变化，存量足够多、足够大。只有交易保持一定活跃度，不动产价格才能稳住。这是实现止跌回稳的关键。同时，存量交易有一定的规模，才能给增量市场创造机会，这是经济和财政稳定的助推器。
因此，当9.29的一揽子新政的边际效应可能减弱之际，国家适时地推出了“减税”这个大招。
图：9-11月30城新建商品房交易每周交易套数（单位：套）从上图数据看，进入11月份以后，新房网签量有所下降，但还是比9月份的周均水平要高出50%以上。考虑到网签滞后于认购1-2周时间，预计整个11月份的交易，还将保持对新政前的绝对优势。
此次减税政策，砍掉的是一次性缴纳的、不可贷款支付的“高额成本”，少则几万、多则十几万、几十万。当然，此次减税的效应，主要惠及一线城市。这里的老市民、新市民都比较多，刚需上车和改善换房的需求更集中，压力也更大。政策后，一线城市的领头羊辐射效应，得到延续。
由此，12月份的楼市热度是有保障！
至于2025年，就要看年底两次重要会议了。
02
客观讲，减税政策发布以后，后续政策空间没那么大了。当然，既有的政策还在落地的路上，比如100万套的城中村改造货币化安置，用专项债、专项借款来收储存量土地和房屋等等。注意的是，这些政策落地取决于对底部价格的判断、对交易价格的认可。反过来，这些政策若能落地，也有助于夯实底部价格，使得各方对交易对价形成共识，缩短止跌回稳的周期。
但不管如何，在外部环境趋于严峻以后（有的人认为“经济保卫战”已打响），内需是我们的潜力，也是突破口。作为内需引擎的房地产，自然扮演着极其重要的角色，其下一步的定位就是内需的载体。
所谓内需载体，就是通过低成本居住，让人口安定下来。其实，市场是很聪明的，草根的创新值得尊敬。近期，笔者在很多地方调研，发现存量房地产的盘活实践，远远比政策设计要更加灵活和接地气。比如，近期笔者在郑州发现了一种叫“酒店式人才驿站”的新供给。
表：郑州各区人才驿站一览表
这些人才驿站，主要是针对到本市找工作的就业大学生（含往届生）、创业新青年、专业技术人员（比如技师）等，提供累计时长7天的拎包免费酒店住宿。酒店方把房间免费提供给求职者，然后再向当地政府部门去“报销”。当然，政府按照门市价的7折或更低给酒店报销。
表面看，酒店亏了。但如果考虑到现在酒店60%左右的平均入住率，这种“酒店 人才房”的模式，不啻于给酒店“去库存”，这也是存量盘活的一种模式。网上一看，这种人才驿站，在郑州有几十家。而且，不止郑州有这类模式，长沙、兰州、银川等地，都在做这样的供给创新。
大家想想，如果7天之内，求职的大学生来到这个陌生的城市，体验到了细致入微的关照，那么他留下来的意愿就很强。一旦安定下来，之后便是租房、工作、消费等等一连串的行为，这是经济活力的表现，也是内需引擎的底层逻辑。这对盘活存量物业，具有非常大的帮助。
酒店业，是房地产的一个细分赛道。这个领域的供给过剩，不亚于商品房。前几年，商务出行和文化旅游活跃，“类酒店”业开始爆棚，比如民宿、服务式公寓、公寓式酒店、长租公寓提供的短租房、日租房和度假别墅等等。一些消化不掉的商办物业，都开始进入“类酒店”了。
比如，很多新区或商务区，大量的写字楼、商办通过“售后返租”、“整层租购”的形势搞起了酒店的业务。笔者在郑州住的那家酒店，楼上楼下都大大小小7-8家酒店，多数都没听说过。
整个片区内，至少有上百家这样的酒店！
前几年，文旅热带旺了民宿业，很多存量建筑业改为民宿。这几年，长租公寓也开始进入酒店的业务了。比如，万科泊寓在上海共开业运营9个项目，有8个项目2023年开启“商旅短租”。
表：部分长租公寓推出“类酒店”的形式
另外，房企的长租公寓都在推出日租性质的服务式公寓，比如万科的“富瑞斯”，招商的壹棠服务公寓；长租公寓乐乎推出乐乎公寓酒店。当然，酒店也在进入了长租公寓领域，比如华住旗下的城家公寓。总之，酒店和长租公寓的边界在消融，但目的只有一个，消化空置的房源。
03
近年来，尽管文旅出行市场很旺，但消费越来越理性，讲求性价比，且明显呈现出“旺季短、淡季长”的特征。同时，经济下行、差旅标准调整，传统的商务出行也开始降温。因此，酒店过剩的问题很明显，这是非住宅物业过剩的一个缩影。
而酒店式人才公寓是盘活存量的一个好点子。既解决了政府对人才房的需求，也提高了酒店的入住率，还能吸引和留住人才，可谓一举多得。试想，如果这个酒店旗下有长租公寓、人才公寓，还可以把这个产品推荐给找工人的大学生。
笔者也参观了这些人才驿站，不仅入住比较方便，比如在手机小程序就可以预订，而且还配置了健身房、活动室、会议室以及自助洗衣等等。
笔者发现，现在很多酒店，都竞争不过那些新兴的连锁酒店。后者不仅价格低，有免费的自助早餐，而且房间格局、服务设施和居住体验等等，都很受年轻人的喜欢。所以，结合年轻人的需求，现在传统的酒店业开始改造格局。
这对于房地产去库存有非常大的启发。
10月份以来，新房、二手房回升很明显，但庞大的存量（在售）里，有很多房源难以卖出去。比如户型老旧、得房率低或配套有瑕疵的新房房源，一些所谓的“老破小”的二手房源等等。
比如，克而瑞的数据显示，2023年一线城市在售库存中，只有43%是当年新增的库存。
比如，中介机构全口径挂牌的房源，沉淀2年左右的老破小，也挺多。
相对于庞大的待交易存量，增量销售是很小的。如果存量交易不掉，很可能会导致后续的降价行为，这个堰塞湖需要引起重视。
因此，如何盘活存量是一个大命题。进一步讲，前期一直在通过需求端刺激购买的方式“去库存”，但下一步，要攻坚克难了，要在存量供给端做革命了。
04
酒店空置房源转做人才公寓，老式酒店改为喜闻乐见的“类酒店”，这些都是非常好的借鉴。其中最大的启示，就是充分考虑年轻人的需求特征，供给低价格、体验好、服务好的居住场所。
事实上，凡是年轻人在买房之前的居住需求，在“类酒店”时代，都能够得到满足，或者说总有一款适合他们。这种改变，在用途上、规划上、配套上，都做了巨大的改变，或者叫以需定供。
酒店、公寓行业，供给端的内卷式竞争，正在进行。笔者发现，即便是北上深，有些快捷酒店，每晚的价格，也就在100元左右，有的甚至低于100元。这是存量物业太大、竞争太激烈，迫切需要产生现金流的结果。这与有些商办物业“交了物业费、免费使用”是一个道理。
下面是我用AI搜索的结果：
如果你去搜索其他城市，都有这样的信息。携程上也有这种酒店，不是地下室的那种哦，而是分布在新建的商办物业里面的、正规的酒店。
由此，我有几点体会：
一是，每一个城市的存量房源都非常多，待盘活的规模很大。接下来要做的，就是把空置的物业和人的需求对接起来，而且是低成本地匹配。现在，很多物业的价格，很低了。不这样处理，价格会更低。
二是，每一个城市，救楼市前，都要想着法子把人口留住、把人才吸引来，特别是把年轻人口吸引来、留下来。
这样，这个城市的经济才有活力，楼市才有希望稳定住。
可能你会说，大家都在抢人，但人口是有限的。但要知道，如果你去做频繁的草根调研就会发现，因为不景气，很多人离开了城市；很多进城的人，又返回了农村；很多留在城市的人，居无定所；即便留下来的，因为收入不稳或下降，居住支出非常大，占到了收入的30%以上；很多省份的城镇化率非常低，有的只有40%多，很多人想进城，但没有什么工作机会，就放弃了。
现在，居住的支出是最大的，这导致留人很难、安定也很难。如果居住成本降到极低的水平，人口的稳定性就很高，稳定了就有内需。多讲一句，如果1-3岁新生儿的父母每月得到几千元的补贴，生育率就可以提上来。如果房子和孩子的支付成本很低，就可以带来细水长流的日常消费。
消费带来就业，就业带来收入，收入带来消费，内需也就水到渠成，因为人口是我们的优势。
三是，经过前期需求端的刺激以后，未来的政策要转向供给端，即根据需求端的居住需求特征，在供给端做变革。
比如，老旧小区改造，补上短板，让这些房子成为“可交易”的房子，循环起来。
比如，国企大量筹建低租金的人才公寓，包括存量盘活、收购、新建，租给年轻人。
四是，楼市去库存，从盯着房子，转向盯人，即看居民的住房需求发生了什么变化。
比如，当前的形势下，居民支付能力下降、消费谨慎，对公租房、保租房的需求增长，要增加保障房的供应。
除了人才房以外，还有大量的外来人口，他们需要居住的空间。完全可以将现有的非住宅公寓、在建工程和收回的土地，改造为公租房，并配置低价的幼儿园、菜市场，就近配置公交站，降低居住和基础生活成本。
资金方面的投入，可以通过特别国债、超长期国债、增加的地方债务额度来解决。即便负一些债，也是值得的。
来源： 凤凰网房产
