尽管房地产市场仍然处于深度调整期，但“面包的价格由面粉决定”的道理依旧不变。关注北京楼市的趋势走向，土地市场始终是重点分析的数据指标。
随着丰台区花乡地块的尘埃落定，北京2025年土地市场圆满收官。这一年，北京卖了多少宗涉宅用地？哪个区域是供地的“主力军”？哪家房企又是拿地“一哥”？哪宗地块溢价率最高？又是哪宗地拍出最高楼面价？在2026年土地出让活动拉开帷幕之前，凤凰网房产对2025年土拍数据进行深度整理，为您揭晓问题的答案。
看点一：量跌价涨，最高楼面价突破10万/㎡
先来看整体成交情况。
2025年北京共成交40宗涉宅用地，与2024年相比减少1宗，其中，纯住宅用地为25宗，占总数的62.5%；成交总面积约181.43万平方米，同比减少24.9%；成交总建面约359.07平方米，同比减少23.7%；成交总价为1427.42亿元，同比下降8%。
从成交量和成交总价上来看，均呈下跌趋势。但需要注意的是，2025年成交土地的平均楼面价约4.1万元/㎡，与2024年的约3.3万元/㎡相比，上涨幅度达到20%。
这与海淀区等城六区的发力不无关系。数据显示，城六区在2025年成交了20宗地，占总数的50%，与2024年的四成相比大大提升。
其中，海淀区表现尤为突出，高溢价率、高楼面价是该区域成交地块的显著特点。凤凰网房产统计发现，海淀区在2025年成交的7宗地全部溢价成交，溢价率最高的树村0035-1地块达到27.9%，朱房0029和0030两宗地块溢价率也高达17.33%和25.04%。
不过，今年溢价率最高的地块出现在朝阳区。朝阳区太阳宫0627地块的竞价轮数超过330轮，成交溢价率高达39.18%，成交楼面价约8.53万/㎡，其中住宅部分达到9.42万/㎡，创造了朝阳区宅地楼面价最高纪录。
2025年最高楼面价宅地诞生在东城区。在树村地块成交楼面价达10.23万/㎡（北京首宗楼面价突破10万/㎡大关的地块）之后，位于东城区的祈年大街0204等地块以10.36万/㎡的成交楼面价，将这一纪录再次刷新。
整体来看，2025年溢价率超过10%宅地共9宗，海淀区占4宗，朝阳区占3宗，通州区占2宗。
看点二：热点区域向心聚集，海淀朝阳持续发力
从区域分布看，成交热度向城心聚集的趋势较为明显，这与供地范围以核心区域为主有很大关系。
从成交地块数量来看，海淀区以7宗位居各区之首，昌平区为6宗，丰台区、朝阳区各5宗，通州区4宗，顺义区3宗、大兴区、石景山区各2宗，东城区、房山区、亦庄、门头沟区、延庆区、怀柔区各1宗，挂零的区域为西城区、平谷区与密云区。
从成交建面规模来看，海淀区约66.5万㎡，占总成交量的19%，在各区中依旧位居首位；朝阳区与昌平区分别以59.5万㎡和49.6万㎡位列第二、第三。数据显示，三个区域的成交体量占总量的49%。
从成交金额来看，海淀区以448.37亿元高居榜首，朝阳区收获311.14亿元，两个区域的成交总额占据总量的半壁江山。此外丰台区、通州区、昌平区成交均突破百亿规模，分别为128.14亿元、122.23亿元、116.97亿元。
看点三：国央企仍为主力军，联合体拿地成趋势
从今年来看，北京土地市场的拿地主力军仍然是国央企和地方国资企业，拿地数量达到37宗，占总数的92.69%。
其中，中建系房企表现突出，中海、中建智地、中建壹品、中建玖合、中建方程均有所斩获，共拿下13宗地块（含联合体拿地），拿地金额521.64亿元。其他央企方面，华润、招商、中铁建均有所斩获，保利和金茂则以联合体的身份出现在土拍现场。
地方国资企业方面，建发与越秀表现依旧活跃，同样以联合体的身份拿地为主；北京本地国企中，北京城建、北京建工、金隅、首开、海开等房企积极参与拿地，其中，北京城建参与拿地数量达到5宗，拿地区域涉及东城区、丰台区、昌平区以及房山区。
此外，民营房企尽管拿地数量较少，但仍不乏亮点。比如，隶属于河北太行钢铁集团的民企明芳地产拿下昌平区南邵地块，后交由龙湖代建代销；北京本土民企懋源地产表现抢眼，在2025年接连拿下顺义区薛大人庄地块、朝阳区松榆里地块，拿地总金额达到60.54亿元。
值得注意的是，下场拿地的贝壳，在北京以贝好家为主体参与了昌平区中关村生命科学园三期0078等地块的出让。
贝壳此番拿地，与越秀、北京城建以及未来科学城组成了联合体，共同完成了拿地。实际上，联合体拿地的模式已经逐渐成为北京土地市场的主流，2025年共有14宗地是由联合体拿下，2024年这个数据仅为5宗。
北京2025年唯一一宗百亿级地块朝阳区黄衫木店地块，就是由中建智地、金茂、越秀以及朝开城发组成的联合体以126亿元摘得。
总结：
在2025年，北京供应了大量核心区域的优质地块，这一趋势大概率会在2026年得到延续。这一供应方式，与购房需求从“有没有”转向了“好不好”有直接关系，供应好地段、好配套的土地才能满足“好房子”需求。
以下为2025年北京土地市场涉宅地块成交数据表：
来源： 凤凰网房产北京
