房市改革一旦进入新模式,那真是大变天。
近日举行的中央金融工作会议强调,加快保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”等“三大工程”建设,构建房地产发展新模式。据报道,官方将提供至少1万亿元人民币资金,实施“三大工程”。之前《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到各城市政府、各部委直属机构,明确了房地产业转型发展“新模式”的目标,35个大城市将率先探索实践。
虽然目前还未公开保障房计划的细节,但已有分析认为,中国可能借鉴新加坡公共住房模式,重塑房地产市场。新加坡的房地产市场以公共住房为主导,鼓励中低收入者购买政府提供的公共住房,少部分高收入人群则通过市场方式来解决住房问题。
疑问还有,在中国城镇家庭住房拥有率已很高的情况下(央行2020年4月的报告显示为96%),如何将重点转到新模式上来?有一种声音认为,新模式旨在建立一个严格监管的公共住房市场,规定谁能购买这些房屋,并为转售方式设限,其中一种可能是要求将房屋卖回给政府。
近期住建部部长指出,建立地产发展新模式,一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制,“以人定房、以房定地、以房定钱”,二是建立房屋开发为全生命周期管理机制。国金分析师赵伟认为,后续政策支持重点,可能是对人口净增地区、人口大省加快建设保障住房体系,对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目。
海外经济体中,德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式,两国均具备完善的保障性住房体系和商业化住宅市场。鉴于中、新的国情相似度,中国向新加坡借鉴房改新模式的可能性更大。
若果真如此,那将是国企改革学淡马锡模式之后,楼市改革再次向新加坡学习。
先来看一下德国住房市场:以租赁为主,其人均住房拥有率较低,多数德国居民通过租赁住房解决居住需求。根据德国联邦统计局数据,2018 年德国平均住宅拥有率仅为 46.5%,柏林、汉堡等主要城市的住宅拥有率分别为 17.4%和 23.9%。1950 年后,德国聚焦解决弱势群体的住房保障问题、承担保障性住房建设责任,后续逐渐放开保障性住房的供给渠道、回归市场,运用市场机制积极引导社会力量建设、运营和管理社会住房,而政府则侧重加强监管、适时调控。2008年金融危机后,德国反思住房保障市场化,重启实物配租住房建设,加强租金控制,扩大货币补贴目标人群。住房补贴由联邦和州政府共同承担,既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴,也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。
值得一提的是,德国对房屋购买或者建造的家庭提供儿童补贴,每个家庭中的孩子最多可以得到1.2万欧元。
重点来看新加坡。新加坡住房市场以组屋为主,国有土地占比近 90%(截至 2006 年)。1960 年以来,新加坡逐步形成了“以组屋为主,以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系,“居者有其屋”的目标基本达成。截至 2022 年,新加坡房屋自有率达 89.3%;其中“组屋”可以类比于保障房,与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。2022 年建屋发展局组屋占新加坡住房市场 72%,且建屋发展局房产存在较大价格优势,其价格约为非有地私有房产 70%。
组屋由新加坡建屋发展局(HDB)统一发展建造,产权归政府所有。截至 2022 年,HBD 已提供 111 万套住宅房产,目前主要以四室为主,且近年四室及五室大房型数量呈上升态势,2022 年二者累计占总组屋比例达 66%。
财政支持方面,1968 年新加坡推出“中央公积金核准建屋计划”,为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴,提升其购房能力。目前中央公积金制度要求 55 岁以下缴存率达 37%,其中普通账户基金可以提取用于购买住房。中央公积金局(CPF)将中央公积金中(90%-95%)用于购买政府特别债券(SSGS),政府出售债券所得资金的一部分再以 2.5%优惠贷款的形式提供给建屋局,由建屋局用于组屋建设和向组屋购房人发放利率为 2.6%的贷款。此外,政府还向部分人群提供住房补贴政策。
从长期视角看,支撑中国地产高增长的基本面已改变,地产行业亟待寻求新发展模式。未来,在“房住不炒”的基调下,“以人定房”可能是后续地产发展新方向。
下面提供一组数据,来说明旧模式已结束。
2021 年“三道红线”政策落地,就是推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式,并推动了上市房企有息负债增速由 2019 年的 14%快速降至 2022 年的 0.1%。疫情期间,调查失业率两度超 6%,可支配收入增速也随之下台阶,2020-2022 年平均为 4.2%、低于 2017-2019 年的 8%。居民收入及预期尚在修复状态下,居民购房意愿明显降低,商品房销售面积累计同比自 2022 年以来持续 22 个月为负值。2016 年以来,新增城镇人口数量明显下滑,2022 年为 646 万人、低于 2016 年的 2600 多万人,指向地产供需关系已发生重大变化。
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