房市改革一旦进入新模式，那真是大变天。
近日举行的中央金融工作会议强调，加快保障性住房、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”等“三大工程”建设，构建房地产发展新模式。据报道，官方将提供至少1万亿元人民币资金，实施“三大工程”。之前《关于规划建设保障性住房的指导意见》已传达到各城市政府、各部委直属机构，明确了房地产业转型发展“新模式”的目标，35个大城市将率先探索实践。
虽然目前还未公开保障房计划的细节，但已有分析认为，中国可能借鉴新加坡公共住房模式，重塑房地产市场。新加坡的房地产市场以公共住房为主导，鼓励中低收入者购买政府提供的公共住房，少部分高收入人群则通过市场方式来解决住房问题。
疑问还有，在中国城镇家庭住房拥有率已很高的情况下（央行2020年4月的报告显示为96%），如何将重点转到新模式上来？有一种声音认为，新模式旨在建立一个严格监管的公共住房市场，规定谁能购买这些房屋，并为转售方式设限，其中一种可能是要求将房屋卖回给政府。
近期住建部部长指出，建立地产发展新模式，一是建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，“以人定房、以房定地、以房定钱”，二是建立房屋开发为全生命周期管理机制。国金分析师赵伟认为，后续政策支持重点，可能是对人口净增地区、人口大省加快建设保障住房体系，对存量房的老旧小区更新改造、城中村改造等项目。
海外经济体中，德国、新加坡等是典型的“以人定房”发展模式，两国均具备完善的保障性住房体系和商业化住宅市场。鉴于中、新的国情相似度，中国向新加坡借鉴房改新模式的可能性更大。
若果真如此，那将是国企改革学淡马锡模式之后，楼市改革再次向新加坡学习。
先来看一下德国住房市场：以租赁为主，其人均住房拥有率较低，多数德国居民通过租赁住房解决居住需求。根据德国联邦统计局数据，2018 年德国平均住宅拥有率仅为 46.5%，柏林、汉堡等主要城市的住宅拥有率分别为 17.4%和 23.9%。1950 年后，德国聚焦解决弱势群体的住房保障问题、承担保障性住房建设责任，后续逐渐放开保障性住房的供给渠道、回归市场，运用市场机制积极引导社会力量建设、运营和管理社会住房，而政府则侧重加强监管、适时调控。2008年金融危机后，德国反思住房保障市场化，重启实物配租住房建设，加强租金控制，扩大货币补贴目标人群。住房补贴由联邦和州政府共同承担，既有对无收入居民提供维持基本生活所需进行全额补贴，也有对低收入居民提供部分住房租金来维持适宜的生活的部分补贴。
值得一提的是，德国对房屋购买或者建造的家庭提供儿童补贴，每个家庭中的孩子最多可以得到1.2万欧元。
重点来看新加坡。新加坡住房市场以组屋为主，国有土地占比近 90%（截至 2006 年）。1960 年以来，新加坡逐步形成了“以组屋为主，以行政公寓、私人住宅为辅”的住宅体系，“居者有其屋”的目标基本达成。截至 2022 年，新加坡房屋自有率达 89.3%；其中“组屋”可以类比于保障房，与“行政公寓、私人住宅”共同搭建起“保障房+商品房”的住房体系。2022 年建屋发展局组屋占新加坡住房市场 72%，且建屋发展局房产存在较大价格优势，其价格约为非有地私有房产 70%。
组屋由新加坡建屋发展局（HDB）统一发展建造，产权归政府所有。截至 2022 年，HBD 已提供 111 万套住宅房产，目前主要以四室为主，且近年四室及五室大房型数量呈上升态势，2022 年二者累计占总组屋比例达 66%。
财政支持方面，1968 年新加坡推出“中央公积金核准建屋计划”，为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，提升其购房能力。目前中央公积金制度要求 55 岁以下缴存率达 37%，其中普通账户基金可以提取用于购买住房。中央公积金局（CPF）将中央公积金中（90%-95%）用于购买政府特别债券（SSGS），政府出售债券所得资金的一部分再以 2.5%优惠贷款的形式提供给建屋局，由建屋局用于组屋建设和向组屋购房人发放利率为 2.6%的贷款。此外，政府还向部分人群提供住房补贴政策。
从长期视角看，支撑中国地产高增长的基本面已改变，地产行业亟待寻求新发展模式。未来，在“房住不炒”的基调下，“以人定房”可能是后续地产发展新方向。
下面提供一组数据，来说明旧模式已结束。
2021 年“三道红线”政策落地，就是推动地产告别“高周转、高负债、高杠杆”的开发经营模式，并推动了上市房企有息负债增速由 2019 年的 14%快速降至 2022 年的 0.1%。疫情期间，调查失业率两度超 6%，可支配收入增速也随之下台阶，2020-2022 年平均为 4.2%、低于 2017-2019 年的 8%。居民收入及预期尚在修复状态下，居民购房意愿明显降低，商品房销售面积累计同比自 2022 年以来持续 22 个月为负值。2016 年以来，新增城镇人口数量明显下滑，2022 年为 646 万人、低于 2016 年的 2600 多万人，指向地产供需关系已发生重大变化。
