高新产业园区面对越来越激烈的竞争,在努力寻找自救的办法
文 | 赵天宇 凌馨
编 | 王小
2024年上半年,企业与高新产业园区的关系,正在发生着微妙的变化。现在,企业成了更有话语权、选择权的那个。
围绕着生物医药、智能制造、微电子等主题,散落在全国各地的园区,承担招商引资、拉动当地产业发展的重任。现在园区留住企业的心更迫切了。
“(园区)房租补贴前120元一平方,补贴后68元一平方,一共补贴3年。”一位生物医药从业者表示。
高新技术企业对园区的服务、周边配套,甚至区域产业链资源,已经习惯了。如果没有更优惠的条件,部分企业会选择期满就搬走,去其他优惠条件更有力度的地方。承载着各地对于高新技术产业的期待,园区从业者们放低了姿态,努力留住老企业、拉来新企业。
No.1 园区转型
随着市场需求变化,部分园区已经开始寻求转型,以期留住企业。
在产业园区开发早期,园区能解决企业的空间需求即可,本质上是盖房子、收租金,这类景象如今已然消逝。企业会提出更多需求,如园区的产业链是否完善、能否提供投融资支持等。甚至有高新技术企业享受过几年租金红利,和园区运营方提出,帮忙解决融资,否则不会再续租了。
投融资放缓,企业马上捂紧钱包。围绕着这些企业收租金、提供服务的园区,气氛跟着紧张起来。
据产业园区服务机构方升研究调查,专业的生物医药园区一般会比周边园区租金高30%以上,利润空间较大。
“我们开始转型了。”一家头部生物医药产业园区的相关负责人说。此前该园区对入驻企业一向是精挑细选,必须是生物医药前沿科技研发企业,或是有技术突破的产业链上游企业,才会得到青睐。
现在,“降维了。”上述园区负责人说,只要跟生物搭界的,合成生物学、医美、保健品、功能性食品、化妆品,甚至跟生物药没有直接关系的电子元器件,园区招商团队都开始主动接触。
消费类产品的标签一旦贴上,就很难甩掉。毕竟,这家园区原本的目标是,“让最好的创新药在这里产生”。上述园区负责人表示,已做好准备,撑过去,再重塑品牌。
而企业更看重的,是落户能给多少真金白银的补贴。
为企业争取各类补贴,是产业园区吸引企业入住的重要手段。成都市温江区正在建设“成都医学城”,该区于2024年5月发布了促进医药健康产业集群高质量发展支持政策,对新引进的公共服务平台,可给予最高1000万元的支持;对新药、器械、特医保健食品,也有不同额度补贴。
上述园区负责人证实,园区间针对创新药械项目的补贴,竞争日益激烈,“比如一个在研项目进入临床,一家园区提出给300万元,另外一家可能会涨到600万元,第三家又涨成800万元。”
生物医药行业整体对融资较为依赖,初创企业亏损多、造血能力尚不足。IT桔子统计显示,生物制药行业的投融资数额2021年达到顶峰,该年度共621起投融资,投资金额达1107.72亿元。而自2022年到2024年5月20日,生物制药行业融资事件发生170起,投资金额为173.32亿元。
因而,“融到资”,成为所有初创企业和它们所在的园区最大的目标之一。
No.2 低价策略
新投入市场的产业园区,在想办法避开前辈们踩过的坑。
一个成立于2019年的医药研发制造产业园从业者说,由于投入市场时间较晚,加之期间遇新冠疫情,该园区内很多企业目前入驻还没有满三年。
不过,该园区的招商部门跟企业签订的投资协议中,有防止三年期满后企业离开园区的一些对赌条件。上述产业园从业者透露,在对赌协议里会约定,要求企业将减免的租金返还,一般而言不涉及企业股权。
一些老牌园区运营方遇到过企业退租、迁走,办法是扣违约金。
据华安张江产业园封闭式基础设施证券投资基金披露,位于上海浦东新区张江科学城,上海集成电路设计产业园里的张润大厦,遭遇了大租户的提前退租。退租的企业是哲库科技,由于其提前退租,张润置业没收了哲库科技的租赁保证金约1039.8万元作为违约金。
哲库科技曾是是张润大厦的重要承租方之一,租赁面积占比达到46%。2022年,哲库科技支付的租金占张润大厦整体同期现金流总额的30.98%。
根据五大行相关统计,预计未来2024年、2025年,张江区域拟入市办公研发类项目将超过100万平方米,将一定程度上带动区域产业园的竞争升级。入驻的企业选择空间更大,部分企业开始寻求降低租赁成本的机会,对于各大园区的未来运营将带来一定挑战。
2023年度,张江版块的整体空置率为15.5%,较2022年同期有所上升,但仍低于全市平均空置率水平。这是来自戴德梁行研究部的数据,张江板块内园区整体运营表现,体现了较强的竞争力。
截至2024年3月末,张润大厦项目的出租率为81.37%,这已经大幅高于2023年12月末的63.31%。
不过,多地园区都有了生存危机意识。建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金2023年报显示,截至2023年四季度,北京全市产业园空置率同比上升至21.6%,平均租金下滑。
建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金报告显示,周边园区出现明显的降租金抢客户趋势,“区域内部分项目采用低价竞争策略,以维持出租率,一定程度上拉低了区域租金水平。”
低价策略确实可以吸引一些企业入驻。园区之间卷起来了。“外省市挖好企业的思路,越来越清晰。”一位一线城市头部园区的从业者说,比如低价,已经成为常规手段,补贴、3年免租等,对企业诱惑很大。
No.3 园区不应做成“地产项目”
目前,地方政府对生物医药园区的审批,也在逐渐收紧。
随着城市发展、产业集聚,园区已经多如牛毛。2023年全国国家级省级开发区总数约2700多个,各类产业园区数量8万多个,大企业园区10万多个,孵化器、旧改、小微型园区约150万个。
上述一线城市头部园区的从业者,将目前园区面临的压力形容为来自“外部的定向爆破”。因为地方政府现在会和专业资本深度合作,进行专业招商、定向投资,好企业不像之前那样不透明或者各地政府不熟悉。
深圳光明科技园所在的光明区,是一个集合众多原始创新和科学研究的年轻新区。截至 2023年年底,光明加速器二期项目所在地光明区招商局智慧城(光明科技园),出租率达到 97%,较上季度末提升6个百分点。
光明科技园运营负责人付小龙表示,2023年四季度期间,产业园采取了一系列措施“找客户”,以提升租金率。例如, 与光明区政府的招商引资冲刺合作,通过政策吸引新租户落地,以及激励老客户“以老带新”等。
同时,该地也有不少出于降低成本考虑,从其他地方搬迁过来的新租户。
部分产业园捉襟见肘,问题也在于只形成了一个初级的规模效应,园区内产业细分领域之间并没有形成良好协作,覆盖生物医药细分产业链散、大而全,缺乏特色,导致难以出现更好的产业促进效果。
研究者刘婷婷在《生物医药产业园区招商运营策略分析》中直言,部分园区最终成为了靠资产销售、空间租金和政府补贴生存的“类地产项目”,经营现状与定位严重不符。
涉及到拿地、建设,园区脱离不开房地产属性,但不应该是由房地产驱动的。
“现在有很多生物医药园区,最后要把创新搞成房地产。”一位长期从事医药行业人士分析,药物创新,原本应该是一个轻资产的产业,企业拿到融资以后,理应尽量投入到研发当中,而不是大手笔投入固定资产。
创新药企在参加行业会议时,也乐于介绍企业规模之大,已具备若干条生产线、占地面积若干平方米,配备了多种先进仪器。
但实际上,在上述医药行业人士看来,制药业没有逃开房地产的思路。创新药企买房置地、建厂房,为了避险考虑,动产变成了不动产。
从全球看,生物医药、微电子、新材料等高新技术产业的发展,早期或脱胎于高校,或依托于当地优势企业的带动。如美国硅谷依托于斯坦福大学、加州大学伯克利分校等高校,鼓励以商业为导向的课题研究,支持师生创业成果向企业转移,形成了微电子、信息技术、新能源材料、生物医学等产业集群。
波士顿地区作为生物产业集聚区,吸纳了从事新药研发和生产、医疗健康产品、医疗器械和设备的企业。同时,该地有麻省理工学院、哈佛大学等高校,以及麻省总医院、新英格兰医学中心等临床医学资源,加之活跃在本地的生命科学、分子生物学、新材料和化学实验室,能与制药企业巨头、初创公司联动。
在以色列,以数字健康、医疗设备、生物技术和药物治疗为核心的产业体系,最早则是出于本地企业的带动。20世纪中后期,作为欧洲移民创建的众多小型药物公司之一,梯瓦(Teva)制药通过合并收购,占据仿制药领域的龙头位置,也为以色列制药产业的发展奠定基础。此后,本土制药企业开始进行密集的创新研发活动,并在欧美进行大量并购,推动以色列相关产业发展。
随着中国的生物医药园区扩张,伴生政策、投资的支持,过去几年药物创新亦取得了进步。2024年2月,艾昆纬人类数据科学研究所 (IQVIA Institute for Human Data Science) 一份年度趋势报告显示,从2018年至2023年的五年间,中国的增长尤为突出,以192种新型活性物质的上市量,跃居全球第二,仅次于美国的267种。与上一个五年期(2014年-2018年)相比,中国的增幅很大,显示出医药产业的创新能力增强,以及对国内外市场的积极开拓。
此中,高新园区功不可没。
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