曹德云：险资投资不动产空间广阔，需政策市场协同发力_

清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心举办2024至2025年度不动产行业回顾与展望闭门研讨会，重点探讨持有型不动产盘活的创新发展与资金循环路径，提出存量不动产长效机制建设的政策优化建议。会上，保险资管业协会副会长曹德云对保险资金投资不动产的现状、挑战和改革路径进行了深度剖析。

曹德云指出，保险资金投资不动产当下有投资主体头部效应明显、资金来源多为传统保险产品、投资标的多元化、境内外投资重点不同、投资方式主要为股权投资等五大特点。而与海外相比，中国保险资金投资不动产还有较大提升空间，但主要面临市场端结构性过剩、监管端有些规定减低了部分投资意愿、操作端统计口径模糊且投资模式还需更加多元等问题。

针对以上问题，曹德云提出可从两方面破局：制度政策方面，应修订管理办法、制定估值标准、完善会计规则等，鼓励投资模式与产品创新，重新界定基本概念、厘清统计口径；保险公司实践方面，应强化投研能力、风险防控能力，挖掘细分领域投资机会，坚持长期投资理念。

【图为曹德云主题分享】

以下为发言实录精编

市场现状与特点：增长空间广阔

保险资金投资不动产有利于改善资产负债匹配、应对低利率风险、防范利差损风险、维护投资收益率的长期稳定。从实践情况看，近几年保险资金投资不动产数量稳步增加，但占总资产比例呈缩减态势，目前投资金额占总资产的比例大致为0.8%。根据协会对60多家主要保险机构的调研数据，截至2023年底，这些机构投资商用不动产的规模约4300亿元、自用不动产约1850亿元。若按境内外全口径估测，保险资金不动产总投资额或超7000亿元，大约占投资性资产规模的2%左右。

目前，保险资金投资不动产主要有以下几个特点：一是投资主体头部效应明显，大中型保险机构尤其是寿险公司是主要投资主体，投资余额占90%以上；二是主要资金约70%来自寿险公司的期限较长的传统型保险产品；三是投资标的多元化，从写字楼、酒店等逐渐扩大到养老社区、商业综合体、产业园区、长租公寓、仓储物流等，投资标的多元化也伴随着投资策略多元化；四是境内外投资重点不同，境内以办公楼、养老社区、商业综合体为主，境外则以仓储物流、酒店、办公楼为主；五是投资方式以股权为主，其占比为68%，而债权和物权分别占比16%左右。同时，保险资金在投资不动产时主要考虑的因素包括项目区位优势、项目类型、权属是否明晰，考核要素主要包括出租率、租金收益、投资收益率等。目前，保险资金投资不动产平均收益率大约为4%-5%，有的会更高些。

而与国外保险资金的不动产配置相比，根据OECD国家的调研，美国、英国、德国、法国、日本、韩国6个国家的保险机构不动产投资的占比基本在2%-4%的水平，且因这些国家逐渐由直接投资不动产转变为以金融产品为载体进行投资，直接投资比例有所降低。从监管角度看，中国保险机构不动产投资比例上限为30%。综合来看，中国保险资金投资不动产未来仍有较大的增长空间。

挑战与破局：政策和市场两端协同发力

保险资金投资不动产主要面临市场、监管和操作三大方面的挑战。市场端，房地产市场结构性过剩，包括一线城市核心地段的写字楼物业也面临出租率与租金双降，对项目的未来投资收益和资产增值产生影响；同时，未来人口结构的变化亦将成为不动产市场的重要影响因素。监管端，一是保险行业对于保险资金投资不动产的偿付能力监管相对严格，受“偿二代”二期实施影响，不动产资产的风险因子上调，保险公司的投资意愿降低；二是由于前几年不动产领域的调控相对严格，监管取向对保险资金投资不动产不持鼓励态度，当然，制度本身应随着市场形势变化和行业需求变化而调整和完善。操作端，一是投资模式较为单一，以直接持有不动产为主，通过REITs、私募基金等金融产品投资不动产的比例较低，这与REITs市场尚不成熟亦有关；二是不动产资产估值标准尚待完善，避免虚估现象逃避监管或扰乱行业秩序；三是市场对保险资金投资不动产的范围与定义等概念的界定仍不清晰，存在一些误解；四是全口径的不动产投资数据统计仍不完整；五是保险公司的市场资产投研能力尚需提高。

针对以上问题，应从政策制度与保险公司实践这两方面协同发力以实现破局。政策制度方面，一是还需对相关制度规则进行调整修改，包括估值标准、会计处理方式和风险因子等。保险资金配置不动产作为长期投资方式之一，其价值评估应着眼于长期收益与资产稳定性，不宜因短期市场波动而过度调整风险预期。二是可多鼓励投资模式和投资产品的创新。三是需重新界定相关概念和统计口径。

保险公司实践方面，一是需强化投资能力，深入分析不动产市场形势，挖掘细分领域的投资机会，提高风险防控能力，根据公司情况投入到重点关注的资产类别，并适度拓展境外市场。二是需坚持长期投资理念，从负债特性、资金特点和资产负债匹配角度考虑不动产投资，避免投机心理或回避监管的行为。三是各保险公司应根据自身资本实力与风险承受能力，量力而行，科学把握投资规模与节奏，确保资产配置的适度性与合理性。