全国房价跌跌不休,长沙却在嗷嗷上涨

全国房价跌跌不休,长沙却在嗷嗷上涨
2021年12月31日 12:11 南风窗盐财经

最近长沙最让我震惊的事,不是茶颜悦色老板下场吵架,而是:

全国大部分地区房价都在降,作为楼市调控尖子生的长沙,房价居然在嗷嗷上涨。

有个楼盘刚拿预售证,均价达到2.5万元/㎡左右,一下子突破了长沙2万的“限价”天花板。

而且,长沙新房价格环比已经连续12个月上涨。

更让我震惊的是,放眼全国,还有比长沙涨得更凶的城市。泉州,这个默默无闻的万亿级城市,二手房均价同比涨幅甚至跑赢了去年同期的深圳。

下半年的降价潮中,这些城市为什么能逆势大涨?

国家统计局数据,今年1-11月,长沙新房同比、环比一直在涨,可谓独树一帜。

事实上,当地政府对新盘的限价在逐年抬高,可以说是悄悄“松绑”。平时不易觉察,在一片哀鸿的下半年,突然就显山露水了。

克而瑞统计,从2017年到2020年,长沙主要几个板块——梅溪湖、洋湖、滨江等,新房最高限价一直在涨。梅溪湖板块涨幅最高,接近20%。

来源:克而瑞

这其实跟杭州第三次土拍提高新房限价一个道理。一味压制新房价格,导致房屋质量差,甚至出现长沙特有的外墙开裂、塑料湖泊等奇葩事件,并不是调控的初衷。让房企有利可图,提高质量,是政策的一次纠偏。

按照这种趋势,未来限价的逐渐提高,也会成为常态。长沙的新房价格,很可能会一路小跑上涨。

当然,长沙房价走高,还有几点原因:打破长沙新房均价天花板的楼盘旭辉铂悦湘江,处于非限价地块,因此售价相对较高。下半年,多个改善项目上市,在一定程度上拉高了均价。

但根本上,还是因为这座城市的经济势头强劲、人口快速增长,带来的楼市红利。涨价,就是一个虽迟但到的自然结果。

除了长沙,还有几个城市的新房价格也在一直涨:北京、上海、杭州、西安、银川、三亚。

下半年楼市行情骤降,多数城市价格回调。国家统计局70城房价数据显示,今年7月到11月,新房价格仍在环比增长的城市,数量一路下滑:54个、50个、44个、18个、11个。

10月份是个转折点。恒大财富暴雷、房地产税试点等事件冲击下,一大波人观望躺平。

这时候,能够扛住寒流的,清一色都是直辖市、省会城市。

其中,杭州、西安虽然调控一直在加码,仍然有所上涨;海南调控号称“壮士断腕”,但三亚仍在上涨榜单。个中原因,也跟政府的限价比较均衡有关,城市新房市场受到的冲击并不算大。

类似西安二手房指导价的调控措施,主要是影响了二手房市场。

一线城市里,能稳住的是京沪,没有广深。

北京新房供求关系还比较平衡,造成房价上涨的主要是成交结构。比如11月的海淀,近90%的成交新房价格在1000万元以上,丰台近一半,朝阳也有34%。

楼市寒冬,别的城市豪宅销售估计都在消费降级,唯独北京的赚翻了。

来源:克而瑞

上海在上涨城市里幅度最小,平均涨幅0.26%,比较平稳。

广深,新房市场则是明显的供大于求。克而瑞统计,7月到11月,广州新房去化率45%,一半都不到。深圳从五月至今也基本是供过于求,尤其是9月份,当地新房成交面积不到供应的3成。

当然,广深供过于求,特别是深圳,主要原因是政策收紧,观望情绪浓厚。等到政策放松大家出来买房,库存会消化得很快。

来源:克而瑞
来源:克而瑞

杭州、西安此前新房万人摇,下半年新房价格环比仍在涨。

国家统计局的数据,是抽取同类型楼盘相同朝向的相近单位作为样本,以楼盘的实际售价为统计数据。按照业内的观点,国家统计局的数据相对保守,但反映房价趋势没有问题。

不过,克而瑞的数据倒是显示,杭州10月份新房价格环比下跌8%。

克而瑞新房的数据,按照新浪乐居的说法,是依托计算机模拟计算,加上定价人员综合权重比对得出的。

所以,如果单看杭州的新房价格趋势,总体上涨是没错的。

西安,从供求关系上看,12个月里有8个月供小于求,这是导致西安新房价格一路上涨的原因。

来源:保利投顾(因为统计差异,保利投顾显示11月西安新房成交价小幅回落)

这不,12月开盘的中铁建某项目,就创造了西安楼市首个“3万人摇号”记录。

上半年,杭州、西安、成都等地楼市火爆,但持续到下半年的只有前两者,成都新房在降。

原因在于,上半年,成都新房还是供不应求,成都市民不是搓麻将吃火锅,而是去买房。下半年,政策收紧,新房供应量上来了,需求没有增加,导致价格下跌。

来源:汇合天恒

再说说西北城市银川。

在我们的印象里,西北是最容易忽视的地方,但偏偏这个西北省会,以房价上涨出圈了。

胡润2020年度全球房价指数显示,银川跃居中国房价涨幅第一,去年上涨14.2%,是唯一进入全球前十的中国城市。

紧随其后的是唐山、徐州、西宁、惠州等去年房价涨得比较猛的二三线城市(可能是统计口径原因,深圳东莞等地并不靠前)。今年,银川继续保持房价上涨态势,主要原因有两点:

近些年,银川商品住宅市场供不应求,导致房价上升。

来源:世联行

其次,去年银川拍地太火爆了,以47.23%的土地溢价率居于全国103城之首。今年,高溢价率地块依然存在,6月份一块土地溢价率高达207.14%。

面粉价格上涨,导致面包价格的抬升。

比较让人费解的是海南。

下半年看看国家统计局的70城二手房数据,只有两个城市一直在环比上涨:三亚、海口。

现在的海南,已经是严控房地产,推出了现房销售、发布“禁公寓令”,都走在前头。海南一把手还强调:海南不会成为房地产的加工厂。

调控这么严,为什么二手房还涨个不停?其实也很好理解——房子不够分了。

海南的购房者在短短几年内遭遇3次暴击:

财联社报道,2018年海南全域限购后,住宅用地供应逐年下降;

去年开始,大量住宅用地转化成为安居型商品住房用地,可以买的房子就少了;同样是去年,海南要求新增住宅用地现房销售,大批项目延后上市。

问题是,海南的购房者却在增多。海南宣布成立自贸港,放宽落户限制,大批人拿着户口本急切地想成为海南人。

供不应求,带来了二手房市场的小高潮。

不过,看看二手房市场,价格涨得猛的城市并不是海口和三亚。

按照中国房价行情网的数据,11月,泉州、商洛、榆林、潮州、咸阳是全国房价同比涨幅最高的5个城市。

不要总说这些地方房价基数低,涨额没多少涨幅却很高。

同为陕西城市,为什么榆林领涨,其他三四线城市瘪了?

潮州人忙着去广深开店喝茶,房价怎么还会大涨?

金华、扬州此前跟泉州都经历过板块轮动,房价大涨,为什么前两个城市趴下了,泉州还在狂飙突进?

这些城市的房价上涨,涉及到城市的支柱产业、资源甚至发展历史。了解它们的房价涨跌逻辑,可以更好地做买房决策。

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