有钱人,狂甩豪宅

有钱人,狂甩豪宅
2023年02月03日 17:28 南风窗盐财经

文 | 张旦珺

编辑 | 江江

视觉 | 鸿儒

田昊昆始终记得,三年前自己第一次开单时的场景:

一位客户看了两次,用了四天时间,就决定买下一套豪宅,成交价6000万元。

“当时给我感觉,比我买辆自行车,都还要痛快”。

过去几年,全世界的有钱人正在不断增多,一定程度上助长了豪宅市场的火热。

2021年,全球净资产在3000万美元以上的超高净值人群在一年内增长了9.3%,增长人数为5.2万人。

国内的情况同样如此。根据《巴伦周刊》,2022年上半年,中国超高净值人数增长了2.3%,达到共5万多人。

但最近却有一则消息令人意外。

2022年的最后一天,易居CEO丁祖昱在一次发布会上表示,去年,全国5000万以上的顶级豪宅成交量同比下跌了40%。

易居CEO丁祖昱

对此有人说,有钱人正在逃离豪宅。

事实是这样吗?

豪宅神话已破

豪宅火爆,是过去三年给人们留下的印象。尤其在去年上半年,全国包括一线城市在内的楼市全面熄火,豪宅却走出了一条独立行情。

比如,在广州,珠江新城的豪宅以一己之力带高了天河区二手房房价;在北京、深圳,豪宅盘开盘即售罄的场景仍在上演。

不光是居住的极致享受,凭借地段、面积、品质的稀缺性,豪宅是世上最保值的资产之一。购买豪宅,也始终是全球富人资产配置时的首选。

相比普通住宅,豪宅的市场小众、也更具备韧性。

网上就流传着这样一句话:楼市复苏,豪宅先行,楼市下跌,豪宅最后一刻再跌。

从全球范围来看,过去几年疫情的冲击几乎没有对豪宅产生影响。两年前,第一太平戴维斯研究部的一份报告显示,全球豪宅资本价值指数在2020年上半年短暂下滑之后,又在下半年恢复了增势,全年增长0.5%。

报告还预测了中国北京、上海、广州、深圳的豪宅价格将在2021年继续增长。

的确如预测般那样,2021年,国内豪宅市场极其活跃,价格与成交量一路高涨,多个一线城市的豪宅成交量创下五年内的新高。

北京豪宅:北京庄园

不过如今,豪宅增长的神话似乎破灭了。

根据丁祖昱披露的数据,2022年全年,全国核心十城1000万以上与3000万以上的新房豪宅成交量仍然维持了增长趋势,分别上涨10%与5%。然而,顶级豪宅的一手成交量却出现了大幅下跌——全国5000万以上的顶级新房豪宅只成交了383套,同比下跌40%。

从单价上来看,2022年,全国单价15万/平方米以上的新房豪宅成交量也下降了19%,成交数为422套。

二手豪宅市场的情况更加不容乐观。

各个价格区间的二手豪宅成交量均出现了下跌,其中1000万以上的同比下跌42%,3000万以上下跌28%,5000万以上下跌18%。

与2021年相比,全国高单价的二手豪宅成交量几乎腰斩,10万/平方米以上的二手豪宅成交量下跌55%,15万/平方米以上的下跌了52%。

2022年二手豪宅单价10万元、15万元以上成交套数

目前在豪宅经纪机构丽兹行从事研究员的田昊昆告诉盐财经记者,豪宅新房成交量高于二手房,是因为“打新”具有吸引力,一二手豪宅存在价格倒挂。

以北京为例,大部分豪宅盘位于限价地块,还有一部分豪宅属于共有产权房,政府占据10%的产权,买房者只需负担限价的90%,“相当于又打了9折”。

尽管对于豪宅中介来说,半年不开张是常事,但豪宅经理人们已经感受到了市场的寒气。

有媒体报道,由于成交量下降,在某一线城市的豪宅板块的门店经理,遇到了2016年入行以来“最差的一年”。

名人抛售并没有那么坏

过去一年,名人抛售豪宅的消息明显增多。

2022年7月,张艺谋被传出售位于无锡的一套别墅,挂牌3500万,最终以6100万成交。

两个月后,王祖蓝以4580万港元(约4110万人民币)卖掉了他在香港的豪宅。

足球运动员郜林也出售了他在广州侨鑫汇悦台的江景大平层,挂牌价1.45亿。这笔房产交易佣金便高达上百万,引来无数中介在小区门口排起长龙。

足球运动员郜林出售广州侨鑫汇悦台的江景大平层,引来无数中介在小区门口排起长龙

紧接着,普通富豪的动作也多了起来。有媒体报道,去年下半年,上海位于陆家嘴的豪宅小区世茂滨江花园挂牌量激增。

春江水暖鸭先知,富人卖豪宅,被视作房地产市场的某种消极信号。

不过,富人都在急着抛售房产吗?

答案是:未必。

位于北京的豪宅中介梁华龙对盐财经表示:“去年11月和12月,挂牌量明显增多。但与此同时,在疫情放开后,去化量也增多了。因此,目前库存积压情况并不显著。”

从去年全年看来,北京豪宅的新增挂牌量不升反降。盐财经记者在一份豪宅市场研究报告中看到,2022年,北京二手豪宅新增房源同比下降了13.1%。

而新增房源下降,恰恰与二手豪宅市场的回调有关。由于二手豪宅的客流与关注度减少,短期没有资金变现需求的业主便会推迟出售房产。

“现在,全国市场是分化的。房子行不行,要看城市行不行。而看城市时,像北京这样的大城市,则还需细看各个板块行不行”,田昊昆说,“单纯说所有房子都不行了纯是博眼球的。”

尽管成交量出现下跌,但大多数豪宅经纪都会表示:一线城市的豪宅市场并没有那么坏。

理由是这些城市的二手豪宅价格依旧坚挺。

比如北京在2022年卖出3469套总价在1500万以上的豪宅,同比下降26.65%,但9.59万每平方米的成交均价还是上涨了3.51%;上海共成交1391套二手豪宅,同比下降41.33%,但成交均价同比上涨7.08%,为11.5万每平方米。

北京二手豪宅量价趋势图。图源:丽兹行

去年的豪宅成交量下滑,有许多具体原因。

许多人认为,现在的豪宅市场是经历了2020年、2021年疯长后的理性回归。比如去年北京二手豪宅成交量实际上略高于2018年与2019年,不过相比于2021年的高峰值,显得同比下滑尤为突出。

另一个因素在于,2022年一些城市的新房豪宅供应明显增长。如北京增长了31.87%,上海增长了10.25%,新房豪宅的选择增多,导致二手豪宅成交量下滑。

而真正的豪宅或许从来不缺人气。

2023年1月17日,位于上海浦东新区花木路的一栋别墅在网上进行司法拍卖。起拍价约为5370万,共有21万人报名,经过两个半小时的激烈竞价,最终以1.18亿成交。

在上海从事豪宅交易10年之久的刘亿告诉盐财经,成交价达到起拍价的两倍的确不多,1.5倍与1.8倍是常见情况,“基本上拍卖的都比市场价高一点,尤其是这两年”。

谁在“一掷千金”

豪宅能够见证许多故事,譬如这个时代的钱会流向何处。

2016年,郜林用4000万元买下广州侨鑫汇悦台的大平层。六年后,当这套房子被出售时,挂牌价是1.45亿。据说,香港歌手林子祥、叶倩文夫妇以1.29亿元接手,一买一卖,郜林净赚近9000万。

郜林

田昊昆入行以来有一个明显的感受,即“90后”年轻客户越来越多。他告诉盐财经,他们中一类是自身创业成为高净值人群,另一类是父母帮助购买。

不过在丁祖昱的一篇文章中,他指出2022年豪宅市场的一大改变在于,“年长客户”的增加。

去年,有超过九成的豪宅购房者为45岁以上人群,30+的新贵们开始在豪宅市场中隐身。

知名地产研究员李宇嘉对盐财经表示,前几年国内豪宅市场之所以势头凶猛,是因为地产、金融、互联网、新能源行业内“专精特新”企业在中小板、创业板的上市,贡献了一批豪宅购买者。

如今这些行业开始出现高位回落,导致对豪宅的需求迅速坍塌。

无独有偶,纽约的豪宅市场也在去年下半年进入平淡期,2022年纽约有64%的豪宅交易发生在上半年。面对恶化的股市与减少的收入,大多数的银行家、交易员与金融服务行业人员决定暂时观望。

而在一些购买力本身有限的城市中,源源不断的新房豪宅供应面前,出现了“有钱人不太够用”的局面。

去年6月,南京顶级豪宅海玥万物加推,116套房源当天售罄;到了12月底,海玥万物再度加推时,已不复“日光”景象,46套房源的去化用了大半个月时间。

梁华龙表示,他的大部分客户在买房时更在意自己的感受,尤其是5000万以上的房子,富人们在购买时主要看一点:是否喜欢。

不过,豪宅仍是超级富豪的资金游戏。除了纯粹的居住之外,买卖豪宅还有重要的优化资产配置的作用。

“一掷千金”的轻松或许只是表象。田昊昆说,在第一单成交后他才发现,那位客户已经看了一年多的房子,同价位产品基本上都已经看过。

通常,豪宅距离普通人十分遥远,以至于不小心窥见其中的一个角落,就能引起震荡。

今年年初,一位中学生在家中胯下运篮的短视频搅动了一场互联网风暴,只因它定位在“万柳书院”,北京著名的豪宅小区。

北京著名豪宅小区:万柳书院

豪宅处处彰显着不同,以宣告一种贫富的秩序:

万柳书院五米外墙上的每一块砖头都是从荷兰远道而来;

墙内的水质、声音、空气达到了瑞士疗养级水平;

小区里的垃圾桶均由纯铜打造。

大部分时候,这个豪宅世界是紧紧关闭的。

根据几位豪宅中介的说法,他们接触的富豪大部分谦逊但注重隐私。在豪宅大门之外的人只能通过他们买卖房产的动作中,寻得一些蛛丝马迹。

不过,当盐财经记者在网上请一位豪宅中介谈谈所看见的豪宅市场时,忙碌的她发过来一条语音说,她只是卖房的,并不懂市场。

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