潘石屹,真跑了

潘石屹,真跑了
2022年09月08日 19:07 声道财经

文\熊猫的熊

潘石屹,这下真跑了。

9月7日午间,SOHO中国公告称,潘石屹辞去公司董事会主席、提名委员会主席和ESG委员会主席职务;潘张欣辞去公司CEO职务。

此次人事变动发生后,尽管SOHO中国的实际控制人并没有变化,但潘、张二人从董事长和CEO的位置上退下来,转向“艺术和慈善事业”,也意味着SOHO中国属于潘石屹、张欣的时代结束了。

纵横地产江湖三十年,潘石屹从一个活跃的地产明星,到跑路争议缠身,现在终于急流勇退、隐入尘埃,有了一个了断。

01

这几年来,潘石屹的要跑路、要“润”的传言一直甚嚣尘上。

而传言背后,SOHO中国的业务版图一直在持续收缩。尤其是去年,SOHO中国和黑石集团私有化交易,一度让潘石屹离撤退成功只差最后一步。

2021年6月,黑石集团宣布收购SOHO中国全部股份,收购价格为每股5港元,总额236.58亿港元。但此次交易很快遭到了市场监管部门的反垄断立案审查,三个月后收购终止。

SOHO中国毕竟是一笔数百亿的庞大资产,面对私有化交易的失败,急于套现离场的潘石屹并没有放弃,而是将甩卖的方式,从整体打包改成了拆分零售。

今年3月,SOHO中国开启七折卖房,覆盖银河SOHO、三里屯SOHO、SOHO东海广场等,不少是位于核心地段的资产。

在仅仅展示半年内容的微博上,潘石屹关于此事的广告依然可见。转发“#SOHO中国七折卖房要求全款#”的媒体报道时,他像甩卖商品的超市老板一样,写下四个字:欢迎购买!

而回顾过去数年,潘石屹变卖资产的动作,远远不止于此。

自从2012年宣布转型,不做销售只做自持物业后,从地产大亨变身“包租公”的潘石屹,就陆陆续续将资产打包上货架。有数据统计,从2014年至今,潘石屹已累计套现超350亿元。

潘张夫妇二人,一边在国内卖卖卖,一边在国外买买买。纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼,曼哈顿公园大道广场、美国通用汽车大厦的股权,等等。

据说,这些海外资产和他们给儿子买的联排别墅距离十分近,“基本开车不会超过半个小时”。

对于跑路的传言,潘石屹曾愤怒地驳斥道,“请问我们往哪里跑?我的护照还是中华人民共和国护照,我能往哪里跑”?

潘石屹到底有没有转移资产,跑路去海外逍遥的动机,现在也许只有他自己知道。但一个毋庸置疑的事实是,当他从SOHO中国的帅位上归隐时,他的后顾之忧确实少了很多。

02

潘石屹的大撤退,在他的创业经历上,其实也有一些伏笔可循。

在上个世纪90年代,潘石屹和王功权、冯仑、刘军、王启富、易小迪一起,在海南共同创建了海南万通,开启了“万通六君子”的地产创业故事。

潘石屹在海南挖到了人生的第一桶金,但经历海南房地产的泡沫,也让他对这个行业的风险性有了直观的感受。

所以2007年SOHO中国上市时,虽然一度创造了亚洲最大的商业地产IPO纪录,但潘石屹没有像前几年的地产商那样,疯狂无度地跨界扩张,朝着万亿帝国进发。

在房地产还是处在黄金年代,还是有很强的造富效应的2012年,SOHO中国就开始了谨慎收缩,告别销售,做自持物业,干起纯粹收租的生意。

在潘石屹看来,“拿地—开发—销售”的地产商业模式,早就面临着天花板了。他甚至在2014年就“春江水暖鸭先知”地很出了那句极富争议的预言:

“中国房地产是泰坦尼克号,就要撞到冰山。撞到之后,不但是房地产行业的风险,更大的是金融行业的风险。”

当然,率先看到冰山的潘石屹,即便想努力摆正SOHO中国这首大船的航向,依然是徒劳。只收租不卖房的SOHO中国,这些年的业绩一路走低,营业额只有巅峰期的十分之一。

轻资产的“包租公”生意,依然太惨了,以至于潘石屹曾大吐苦水,“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过了4%”。

疫情之下,今年上半年,SOHO中国投资物业的平均出租率下降至约80%。作为信奉“低价买入、高价售出”投资逻辑的商人,如果给不了可观的商业回报,那潘石屹自然没有什么留恋的了。

更何况,这两年的SOHO中国,一直麻烦不断。今年7月,公司首席财务官涉嫌内幕交易被调查,今年3月,旗下15家物业管理公司因加收电费等违法行为被处罚款1.15亿元……

不过,抛开个人的争议不谈,从事业的角度看,风险意识更强、更懂得如何避险的潘石屹,要好过许家印、姚振华等一干地产大佬。

潘石屹没有撞向冰山,不需要面对一个商业帝国崩盘的烂摊子,他还有一笔庞大的资产可以套现,这至少让他可以更体面地撤离。

03

作为一个地产商人,潘石屹身上却有着太多的标签,他的隐退不仅是一种商业层面的妥协,背后还有另一条暗线。

在很长一段时间内,潘石屹是地产界最具话题度的人,他不像一个埋头苦干的企业家,而更像是一个吸引眼球的明星、网红,或者说是“最有娱乐精神的地产商”。

这种自带流量的能见度和C位感,源于潘石屹过剩的表演欲和表达欲。在SOHO中国最高光的那些年,潘石屹拍电影,做主持人,写书,跨界游走在各个领域。

在那档在优酷播出的《老友记之Mr.Pan》的脱口秀栏目里,潘石屹侃侃而谈,以聊天对话的形式,畅谈经济、人文,乃至在今天看来有些敏感的社会和时事话题。

在微博上,他更是活得像一个“网络大V”。相信不少人都还记得,当年潘石屹和北京环保局原副局长关于PM2.5有过一场争论,这一场争论直接推动了PM2.5概念的普及。

在潘石屹看来,活跃在公共舞台的炒作和表演,“只是商业需求”。但不可否认,对转型期的社会热点话题的关注,让他身上有了超越普通企业家的“公知”属性。

站在舆论舞台中央,潘石屹的一些言行也被放大。比如调侃乔布斯去世,再如给哈佛、耶鲁捐款,被指是给自己的孩子兑换入学资格,疫情不给国内捐款,直到今天这还是很多人炮轰他的把柄。

舆论水温变化之后,一个精致利己主义者的潘石屹,渐渐浮出水面。

当然,当一名口无遮拦的地产明星,更大的危险未必来自于舆论层面。尤其是当国内卖、海外买的投资布局和政策风向不吻合时,个中的危险,绝非他那张招牌式的笑脸能轻易化解。

所以,在SOHO中国业务收缩这些年,潘石屹也克制了许多,他不再像以往那样肆无忌惮的发言,而是努力压制自己的表演欲和表达欲,让自己低调起来,悄无声息地完成资产腾挪。

之前,潘石屹曾公开表示,“害怕微博的人都是胆小鬼”,这就像他用“潘币”自嘲式地化解乔布斯话题争议一样,但如今潘石屹早已关闭了微博的评论,慢慢消失在大众视野之外。

现在的潘石屹,每一次重新出镜的机会,不是在甩卖,就是在套现,潘石屹活跃在公共舆论场的唯一新闻,也只剩下他要跑路了这一话题。

多年前,面对媒体“你对自己人生的成长如何形容”的提问,潘石屹回答道:

可以用三种小动物形容:小时候是骆驼,跟着别人走,没有自己的方向和主见,自己也没有决策的能力和决策权;第二阶段是狮子,有了决策权,争强好胜,总想做兽中之王;最后一个阶段是婴儿,顺其自然,圆润,谦卑,低下,顺从上天的意愿……

就像电影《返老还童》(又名 《本杰明·巴顿奇事》)的电影所展示的那样,潘石屹也许真的到了婴儿阶段,“谦卑,低下,顺从上天”。总之,没有锋芒,彻底收敛起来。

从高调做事到低调生存,从骄纵到顺从,一个精明的商人,现在想要佛系的落袋为安,这是潘石屹大逃离的暗线。

草蛇灰线,伏脉千里。它隐藏着一代企业家对风险、风向的判断。在某种意义上,大变局中的潘石屹,在更强大的时代力量面前,终究还是跑不掉。

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