2月1日，我国官方媒体《经济日报》针对近来“提前还贷潮”发表题为“提前还房贷利大于弊吗”的社评，引发大家的普遍共鸣，其中不乏诸如“存量房贷打折”等贴近广大房友心声的建议，那今天就来跟大家聊一聊“提前还贷潮”出现原因、影响以及可能期待的房地产需求侧的进一步政策。
01 住房消费者为什么提前还贷？
1）宏观经济减速，居民消费信心不足
在前面几十年我国经济快速发展过程中，居民收入和消费欲望的增长都伴随不断增强，但是近年由于众所周知的一些国际贸易冲突叠加疫情影响，近几年居民收入影响较大，“提前还款”以及居民储蓄的走高实则是居民消费不足“用脚投票”的一种反映。
2）地产投资属性减退，投资理财回报波动较大
房地产作为我国居民资产结构最重要的一部分，过去多年的增值情况有目共睹，甚至社会上还有“北上广，永远涨”这样的传说，也就是说过往房地产的保值增值作用是非常明显的，且丰余的资金进行再投资也能获得不错的收益回报。但是在近年“房住不炒”背景之下，全国多个城市连续2个季度环比、同比均出现了连续的房价回调，这也就意味着居民财富遭遇了明显缩水。
另外，资管新规出台之后，银行理财收益率不断走低，去年银行理财“破净”甚至频繁见诸报端，叠加近两年金融市场波动较大，基金、股票等投资也极为曲折，居民再投资的欲望也遭受打击。
3）新增房贷利率创下新低，利差明显
最后，可能也是导致住房消费者最为心里不平衡的一点，近来多地房贷利率不断下调进入“3”时代，相比当初5年期以上4.8%首套利率还动辄上浮10%-20%的时代，利差已经极为明显。
02 年轻人报复性还房贷，银行为何急了？
居民提前还贷的现象其实一直存在，但在房价上行周期，这种现象是偶发、分散的，其不仅不会引发媒体关注，金融机构也愿意为客户提供便利，在移动端开通提前还贷的通道。但这一轮房地产调控周期过后，叠加疫情对居民资产负债表形成的疤痕效应，普通居民对房地产未来的预期显然不如以往。而从公开媒体报道来看，大部分银行对这一波“提前还贷潮”似乎还没有心理准备，仍然在按大类资产摆布的惯性给基层网点配发新增房贷和提前还贷的额度。
其次，对于银行而言，房贷业务是风险较低、收益稳定的优质长期资产，“提前还贷”扎堆使得银行贷款增量和增速考核承压。因此，有的银行设置了提前还贷额度，额度达到上限时需要排队申请，有的银行关闭了线上提前还贷的申请通道，或通过设定提前还贷期限、罚息等方式，提高提前还贷的门槛。一时间，“提前还款难”引发热议、频上热搜。
03 提前还款可取吗？
于住房消费者个体而言，处于自身当前财务状况和财务规划可灵活处理。自身财务状况较好，且在近期无明确大额投资规划，提前还款未尝不可；而对于当下财务状况一般，又对未来隐形财务支出有所担忧的投资者，还是留着这份贷款比较合适，毕竟房贷已经是我们普通人能接触到的比较“划算”的贷款了。于整体市场而言，“提前还贷潮”势必会对金融市场和地产市场造成冲击，在经济发展重任的当下，相关引导政策的出台将显得尤为重要。
04 还能期待那些房贷利率政策？
1）“商转公”
目前多地已经开始落实有条件的“商转公”即住房商业贷款转公积金贷款政策，以切实有效降低居民房贷负担、提升居民消费信心。
2） LPR利率继续下调
3）存量房贷利率打折
整体而言，房地产板块作为我国国民经济的支柱产业，对于经济稳增长目标肯定担当重任，而伴随防疫政策优化、居民消费信心的修复背景之下，若是地产需求侧利好政策不断加码，想必地产板块的投资价值又会是别有一番遐想空间在了！对于房地产板块感兴趣的各位投资者，不妨多关注下行业主题机会，比如房地产ETF基金（515060），一键覆盖万科A、保利发展等优质房企龙头投资机遇。
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