香港为何鲜有烂尾楼?

香港为何鲜有烂尾楼?
2022年08月09日 19:40 财经十一人

让没有作弊动机的机构支配钱,让有风险承担能力的机构保交楼

文 | 张光裕

编辑 | 王博

七月以来,烂尾楼风波、业主停贷抗议,让商品房预售制度成了舆论热点。人们讨论,预售制度到底出了什么问题?是否应该叫停预售制?

放眼全球的成熟市场,预售制是房产交易的标配,预售制本身没有原罪。关键在于,如何在预售制的框架下,预判哪些环节存在漏洞,提前做好规则设计。

在这方面,中国香港的做法可供参考。香港与内地有诸多相近之处,都实行土地公有制,都实行预售制,基于相近的文化,消费者的购房态度和行为也相近。不同的是,香港上一次出现烂尾楼,还要追溯到2003年的均来事件。

那么,香港是怎么做到的?

多位与预售制相关的香港律师、银行高管、房屋交易中介等,向《财经十一人》还原了真实的香港经验。

香港如何预防烂尾楼?

预售制度下,防范烂尾楼的核心是管好预售金。香港在这方面的最大特点是,预售金监管主体不是银行,而是律师行。

在项目开启预售之前,香港的开发商都要先委托律师行,代表开发商处理预售的法律文件。交楼之前产生的所有预售金,无论是购房者自掏腰包的首付,还是银行发出的按揭贷款,都要打到这家律师行名下的专设账户内,律师行以保证金保存人的身份持有、监管。

与之相比,内地的预售金监管账户,是立在开发商名下的。所以内地开发商挪用预售金很方便,只要银行一时疏忽没有盯严,或者银行睁一只眼闭一只眼地“被动配合”,开发商就能把钱转走。

但在香港,要想违规支走预售金,需要律师行做出主动行为,把钱打给开发商。违规难度显然更大,违规证据很容易被固定。

在内地,地产开发商是银行重要的贷款客户。理论上,银行有动机配合开发商违规。但在香港规则下,律师行几乎没有这样的动机。对于律师行,预售监管只是一项客单价不高的常规业务,并不靠它吸金。而一旦违规,代价却很高昂,很可能被吊销从业执照。

说回香港的规则设计,在交楼之前,香港规则允许预售金被提前支取,用于施工。如何保证钱不会被滥用、挪用?当中有两个要点。

首先,如果开发商要支取预售金,首要目的必须是用于建筑施工,且是必须支付的款项。为了证明这一点,他们必须要得到独立第三方的认可人士(香港的一种建筑师职称,由香港政府屋宇署授予)签字。律师行核实后,也是直接将钱款打到建筑商账户,不过开发商的手。

另外,施工用款的支取规则是先干活,后付费。建筑商必须先完成一定比例的工程进度,再拿着证明材料,去申请相应的施工款。

这两条规则几乎堵死了预售金被滥用的可能。钱不经过开发商账户,他们要想作弊就只能找建筑商配合,但建筑商没有动力这么做。

内地开发商挪用预售金,多是为了快速周转,开发新项目。但建筑商作为乙方,不需要做大笔的前期投资,基本没有必要靠弄虚作假去预支工程款。更何况,类似于律师行,建筑商如果伪造工程进度文件,代价极其高昂。

在香港,认可人士不仅受行业自律守则约束,还对负责的项目、签署的文件有法律责任。如有不当行为,轻则除名,重则入刑。

先干活后付款的模式,也避免了预售金因任何“估算失误”被超额支走。

香港的近律师行首席合伙人蒋瑞福律师说,香港规则里,预售金使用按优先级分为三档。建设施工用款排第一,优先级最高。施工用款和剩余建筑费得到保障的前提下,开发商可以用预售金来偿还该项目在银行的抵押贷。因为开发商将项目土地抵押给了银行,所以只有先解除抵押,才能给买家交房。以上两项满足后,如果还有余裕,开发商才可将预售金用于新项目。

2021年,随着房企经营风险增加,不少内地城市抬高了新项目的预售金监管比例,严控放款。一些项目被管住的预售金,远高于建成该项目所需要的费用。房企需要用更多自有资金,或借更多负债来建设,反而让企业出现流动性危机风险更高了。

香港经验展现了在合理的规则设计下,是能够做到既提前使用预售金,又控制好烂尾风险的。不需要把钱堵在监管账户里。

另外值得一提的是,近期有文章写道,香港买房者在付完首付后,整个预售阶段都不必向银行申请贷款,也就不必承担烂尾后还要还贷的风险。这种说法并不完全准确。

香港买房的支付方案非常多元。可以一次性全款付清;可以像内地一样,首付后就办按揭,在收房前就开始还贷;也可以随着工程进度,周期性地每隔几个月付笔款;还可以付完首付后,交楼前再也不付,直到开发商交房、签署完所有文件、交易关闭之后,再办按揭。

应该说,付款方式和防范烂尾没有关联。买房者选择什么方式,只需要考虑哪种最经济适用。

例如,一位香港地产中介告诉《财经十一人》,近两年,因为对房价继续上涨的信心动摇,越来越多的人选择付完首付就尽早办按揭,收房前就提前还贷。

因为,贷款金额是根据银行对物业的实时评估价计算的,而不是成交价格。所以,如果到了收房时房价跌了,银行能放的贷款也就少了,买房者只能自付更大比例的购房款。

不靠付款方式防烂尾是合理的。住房一事有民生属性,不同财力的人都有置业需求,理应有权利选择各自最可承担的付款方式。好的规则要能一视同仁保障所有消费者。

如果出现烂尾楼,香港如何补救?

对于烂尾楼的补救规则,香港政府的思路是,尽最大努力保交楼,同时给买房者留下退出选项。

在香港,政府新批土地上的商品房要想拿到预售许可,需要满足诸多条件。其中为防烂尾最重要的一项是,预售之前,开发商必须已经与银行签了建筑贷款协议(抵押物一般是土地开发权及上盖物业),或者拿到银行的担保承诺书。

即使一家开发商实力雄厚,不需要银行的钱,打算用自有资金开发建设,也不能跳过这一流程。蒋瑞福告诉《财经十一人》,开发商必须二选一,要么拿到银行的建筑贷款,要么有银行的承诺书,否则就无法预售。

这一规则的目的就是防烂尾。一旦项目建设途中开发商出了问题,无以为继,承诺书就发挥作用了。建设交楼的出资义务就落到了银行头上,他们负责出资把项目建完。银行也不会吃亏,毕竟他们手握抵押,而且售楼款都在律师行账户里完好保存着。

有文章写道,到房子建成交付时,香港开发商才与政府进行地价结算。开发商也不能在项目开发前,将土地抵押给银行。这一说法并不准确。

香港批地文件规定,开发商必须在拿地时就付清全部土地款,甚至不能分期付款。从上述介绍也能看出,要让这套引入银行的善后办法运转起来,项目的建筑抵押是必不可少的一环。

在这种规则设计下,烂尾发生时的风险承担能力、承担顺位,以及解决问题能力达成一致。银行是风险承担能力最强的,也就排在第一顺位。内地目前的情况则不然,我们经常看到买房者这个风险承担能力最弱的群体,成了为烂摊子买单的人。

按照香港批地文件,如果项目是在旧土地上拆迁改建而成,那它并不受政府监管,而是由律师公会监管。这类项目不必拿到银行贷款或承诺书。不过,这类项目通常也会找开发商母公司或其它合作公司,为项目出具担保书。

从预防规则里可看出,如果律师行严格尽到了监管职责,预售账户的钱理应足够完成建设。假如烂尾,大概率意味着律师行工作有纰漏。对此,律师业也有一套担责方案。

香港有执业资格的律师都要加入律师公会。律师公会名下有一个保险基金。对各种类型的律师服务,假如因为律师的无意疏忽,造成了客户财产损失,这个保险基金会做出赔偿。律师行的预售金监管业务,当然也在基金覆盖范围内。

但假如律师行有欺诈行为,造成监管资金流失,该保险基金就不负责了。这种情况下,买房者可以走法律渠道,起诉这家律师行赔偿。

那么,假如一个项目出现了开发异样,但还没有发展到烂尾的地步,买房者能怎么保护自己?香港的规则给买房者留下了两个退出窗口。

香港所有的商品房项目在预售文件中就要写清交楼时间,如果到了交楼时间,却还没完工,买家有权在到期后的28天内取消交易,开发商要退还购房款和利息。

这是第一个退出窗口,如果买家已经不再信任开发商,在这28天内可以“下车”。

如果28天内没有行动,就默认买家是想等待开发商交房。到期后的28天到满6个月,买家不能随意取消交易。

第二个窗口出现在6个月后。一般来说,如果开发商在超出预定交房时间6个月后,仍没有交楼,那这项目遇到的不是小毛病,而是大麻烦了。一些一开始没把延期当回事的买房者,现在也会开始紧张了。所以给买房者第二次机会,他们可以随时取消交易,拿回房款和利息。

延期交付的开发商还可能面临政府的处罚。中原集团测量师行董事总经理黎坚辉告诉《财经十一人》,香港政府对新批地块有发展年限要求,大型地块有5-10年,中小地块常在5年以下。如果超时未落成,视情节轻重有罚款、警告、甚至收回土地重新拍卖等一系列处罚。

这条规则除了保护买房者,还顺便限制了开发商捂盘惜售,靠囤地炒地皮。

项目的预售许可证也不是永久的,政府部门会不定期检查项目情况。如果开发中途出现资金不足以覆盖建设费用、严重拖延工期等情况,政府部门可能会收回预售许可,项目就只能等建成后现房交易。这个规则设计,既可控制事件波及范围,防止出现新受害者,也能威慑开发商,让其加快处置问题。

2021年8月,由高银地产前主席潘苏通开发的一楼盘,就因为超期未交付,无法证明有足够财力应付超支项目,被香港运输与房屋局撤销了预售许可证。

后来,潘苏通将项目出手,接盘者中有曾任香港银行公会主席的柯清辉。该楼盘也重新开始施工,时隔一年后,2022年8月,该项目重新向地政总署申请了预售许可证。这是香港过去20年最接近烂尾的案例。

总结香港预防和弥补烂尾的重要规则,最突出的两大特点:一是,引入更多中立第三方监管、使用预售金,让钱在没有作弊动机的机构间流通;二是,把保交楼的责任,压实在风险承担能力最大、解决问题能力也最大的机构身上。不管买房者如何抉择、如何索赔,房子是必须要建成的。

作者为《财经》记者

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