2022年国家出台了针对服务业小微企业和个体工商户的租金减免政策，其中针对国有房屋的承租，明确规定了租金减免的期限。那么，作为非国有物业的承租主体，是否有相关的依据申请租金减免呢？
租金减免的政策依据？
2022年2月18日国家发展改革委等部门印发的《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》的通知（发改财金〔2022〕271号）中明确：“各地可统筹各类资金，对承租非国有房屋的服务业小微企业和个体工商户给予适当帮扶。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。对减免租金的房屋业主，2022 年缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，鼓励各地可根据条例授权和地方实际给予减免。”
现针对针对非国有房屋减租政策中的两个要点，做如下解读：
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鼓励出租方和承租方以平等协商的方式双方合理分担疫情带来的损失。
因为商铺租赁合同属于平等主体间的契约，是双方意思自治的结果，政府无权利干预市场正常的经营活动，所以，政策只能鼓励，而不能采取行政命令的方式，否则就是违反法律，甚至是违反宪法的行为。
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鼓励各地政府根据自身情况，针对给予租户减免的房屋业主，对房产税和城市土地使用税给予一定的减免，或由政府进行补贴。
由于不能以行政命令的方式要求非国有物业减租，因此采用对减免租金的非国有物业主体减免税收或政府补贴的方式鼓励和调节，由国家来承担最终的损失。
在国家减租政策出台后，目前已经陆续有多个省市发布了针对上述通知的落实政策，例如：
1、上海市印发了《上海市全力抗疫情助企业促发展的若干政策措施》的通知，通知中明确；“鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。”
2、深圳市印发了《深圳市关于应对新冠肺炎疫情进一步帮助市场主体纾困解难若干措施》，政策中明确：“鼓励写字楼、商场、商业综合体、专业园区等非国有物业业主与租户共克时艰，协商免租、减租、缓租，市、区根据实际予以适当支持。”
深圳市中小企业服务局还向区域内小型微型企业创业创新示范基地发出倡议书，倡议全市各级示范基地，继续响应号召，支持全市小微企业纾困解难，适当减免基地的小微企业租金、物业管理费和其他费用，允许困难企业缓交上述费用，为小微企业减轻生产经营负担。
与此同时，深圳市部分区，例如龙华区出台的实施细则，明确对经营管理工业园区、写字楼、商场等物业的企业，按其减免实际租户租金的20%予以支持,单家企业最高200万元。
租金减免的法律依据何在？
尽管国家出台了上述鼓励政策，但并没有强制要求非国有物业的出租方减免租金，除上述政策依据外，作为承租方的服务业小微企业和个体工商户还可以依据如下法律规定申请租金优惠：
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不可抗力
不可抗力规定在《民法典》第一百八十条：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”
新冠疫情及疫情防控措施符合不能预见、不能避免且不能克服的条件，因此，当承租方因疫情或者疫情防控措施而不能履行按时支付租金、物业费等合同义务的，可以免除或部分免除承担违约责任。
适用情形：不可抗力可以适用于申请缓交租金及免除缓交租金违约责任的情形。例如，因疫情导致的客流量下降，甚至暂停营业等，给门店经营的现金流带来冲击，使得承租人无法及时交付租金的，承租人可以不可抗力为理由向出租方申请缓付租金。
法律指引：随着本轮疫情的再度爆发，各地法院陆续发布了针对疫情期间法律问题的指引，以上海为例：
2022年4月10日，上海市高级人民法院修订完成了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》，其中明确：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。
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情势变更
情势变更规定在《民法典》第五百三十三条：“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。”
疫情中，许多门店的客流量、经营规模有大幅度的缩水，与签订租赁合同之初的预估相差甚远，这种差别并不是正常的商业风险，而是受到疫情的爆发及随之而来的管控措施的影响，是承租方在开业时无法预估和避免的。因此法律赋予了当事人在发生情势变更时变更合同内容的权利。
适用情形：情势变更可以使用于承租方想要申请降租，希望疫情之后能够降低一定租金。如果疫情确实给门店的经营造成较大的影响，且短期内无法恢复的，结合实际情况，承租人可以以此为由，向出租方申请降租。
法律指引：同样以上海为例：上海高院的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》中明确：如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。
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公平原则
公平原则规定在《民法典》第六条：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”
公平原则是民法典的原则性规定，具有概括兜底的性质，合同作为典型的民事法律行为，当事人理应遵循此原则。
适用情形：在非国有业主不同意减租或者减租力度太小的情形下，承租人可以此为依据，申请出租方加大减租的力度。疫情对承租方的租赁目的，即经营收益的影响巨大，如疫情短期内无法结束，承租方在经营困难的情形下，依然承担与疫情前相同的租金标准，可能导致门店经营无法维持，此时，承租方可以此为由，与出租方就减租额度进行协商。
法律指引：针对被国有物业能否主张疫情租金减免事宜，法律指引中也有明确的表述，同样以上海高院为例：《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》中明确：
承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。
重点来了！申请租金减免的方法
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与出租方展开充分协商
不论是政策还是法律规定，都不是对非国有物业出租方减租的强制性要求，因此，承租方如希望能够得到减租支持，仍然建议先与出租方进行友好协商，必要时可以联合同一商业体的其他承租方共同与业主协商。
疫情对租赁合同双方的影响都是巨大的，充分的协商可以使得双方能够继续友好合作，共同度过艰难的时刻。同时，承租方应当提前准备书面申请，申请中写明疫情对门店经营的实际影响及申请减免的具体期限及金额。
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协商不成，可以向法院或仲裁机构申请裁决
如果协商没有任何成果或是业主方拒绝沟通，承租方可选择向法院或仲裁机构申请裁决，裁决机构将根据不可抗力、情势变更、公平原则三个原则，组织双方再次协商调解，协商调解不成的，会综合考虑疫情的发展阶段和对租赁合同履行的实际影响时间、程度等因素予以裁决。
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因受到疫情影响不能按时履约，并不意味着承租人可以什么都不做，其仍有法律义务需要履行。
上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》中，特别阐述了法律义务，即：
合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。
疫情之下，租赁合同能否提前解除？
一、承租人持续亏损，能否提前解除合同，是否需要承担违约责任？
尽管疫情及疫情防控属于不可抗力，但承租人并不能因此直接要求解除合同。合同的只有在符合法定解除情形，即因不可抗力导致合同无法继续履行或合同目的无法实现时，方可直接解除。因为疫情或疫情防控措施导致承租人持续亏损，并不意味着租赁合同合同达到了不能继续履行的地步，仅仅只是合同履行“中止”，而非“终止”。如果承租人希望解除合同，应与出租方协商一致，发送书面解约通知书，除非租赁合同中已经明确约定了因不可抗力持续，双方有权解除合同的条款。
上海高院发布的《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》法律指引中明确了合同解除和免责的条件，即只有当疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现时，当事人方可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同。当疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行时，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。
关于疫情对承租人的影响是否达到了合同目的无法实现及合同无法履行的程度，法院会根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对租赁合同履行的实际影响，考虑到疫情封控措施强度以及租赁合同、餐饮行业受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系，做出公正裁决。
二、出租人能否以承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？
各地法院针对此问题的法律指引可能有所区别，仅以上海为例：上海高院《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》中明确：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。
以上文章来源于中申律师，作者租赁合同部
