北京吉坤律师事务所
交完房款、签好合同，满心期待等着收房，结果房子却被法院查封了？
这种魔幻剧情，真实发生在购房者李某身上！
今天就用这个案例，给大家敲响警钟 ——手握房屋买卖合同，房子也可能 “不属于你”！
核心原因只有一个：没办不动产登记！
案件介绍
2021 年 9 月，张某从某房地产公司买下一套房（401 号房产），付完 38 万房款后，完成了合同备案登记。一年后，张某又把这套房卖给李某，双方签了协议，李某当场付了 25 万，约定交房时付清尾款。本以为一切顺利，谁知 2024 年 5 月，法院一纸裁定，直接预查封了这套房！
原来，张某的债权人申请强制执行，法院依法查封了登记在张某名下的房产。李某急了，赶紧起诉，要求撤销裁定、确认房子归自己所有。结果法院判决驳回了他的诉求！这到底是怎么回事？
法官说法
合同≠产权，登记才是硬道理！
一、合同有效，为什么还拿不到房？
很多人以为，签了买卖合同，房子就 “稳了”。但法官明确指出：
合同效力：张某和房地产公司、张某和李某签的合同，只要是双方自愿、不违法，合同就有效。这意味着李某有权要求张某帮忙过户，但这只是债权，也就是 “请求对方做事的权利”。
物权效力：房子属于不动产，根据《民法典》规定，必须办理过户登记，才能真正拿到产权。李某和张某没办登记，房子的所有权依然属于张某。一旦张某有债务纠纷，房子照样会被查封！
二、备案登记了，房子还会被查封？
有人问：“张某的房子已经备案登记了，怎么还能被查封？” 答案就在法律条文里！根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》，3 种未登记的房屋也能被预查封：
1️⃣开发商没卖出去的预售房；
2️⃣被执行人买了但没办房产证的房；
3️⃣被执行人买了且办理了备案登记或预告登记的房！
张某的房子就属于第 3 种情况，所以法院有权查封。
律师提醒
如何避免 “钱房两空”？
1️⃣一定要办 “预告登记”！
买房后别急着等交房，先去不动产登记机构办理“商品房预告登记”！这就像给房子加了一把 “安全锁”：
防止开发商 “一房多卖”，后续其他人就算签合同，也拿不到产权；
万一开发商破产，你能优先拿到房子，避免血本无归！
注意：预告登记不是终点！自能办房产证起 90 天内 ，必须申请正式登记，否则预告登记会失效！
2️⃣尽早办理房产证
只有拿到红彤彤的不动产登记证书，房子才真正属于你！它是最有力的 “物权凭证”，能对抗任何第三方纠纷。哪怕房价暴涨、卖家反悔、法院查封，只要证在你手里，房子就跑不了！
3️⃣签合同前多查一步
买房前，一定要去不动产登记中心查询房屋状态，确认房子是否被抵押、查封，或存在产权纠纷。别轻信卖家口头承诺，一切以官方登记为准！
看完这个案例，是不是惊出一身冷汗？不动产登记就是买房路上的 “定海神针”，千万不能忽视！如果你正在买房，或身边有人准备买房，快转发这篇文章，帮大家避开 “钱房两空” 的大坑！
