近日，一份文件开始在各个自媒体中广泛流传，其中的部分内容有点骇人听闻。
比如：
“彻底纠正物业服务收费可能存在的超出政府指导价浮动幅度收费行为。”
“即日起立即开展自查自纠......尽快完成退费整改等工作。”
“如逾期不按照要求调整物业收费标准的，将按照价格法律法规的规定，依法查处价格违法行为，对构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。”
总结来说就是，物业企业要严格按照物业费指导价收费，超出指导价的项目要降费并退费，拒不执行的，依法查处，构成犯罪的移送司法机关。
这份文件来自青岛市西海岸新区，文件中还列出了区域内超出政府指导价的项目明细，一共有70个，其中不乏头部物企的在管项目。
如果说重庆的物业费降价风暴，是源于各方对政策的不同解读，那么青岛就是直接把话挑明了，谁都不用争了。
1、青岛的物业费限价政策
早在2018年的5月29日，山东省政府就颁发了第317号政府令，自2018年7月1日起正式施行《山东省物业服务收费管理办法》（以下简称《办法》）。
《办法》中明确规定：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，其他物业的物业公共服务费实行市场调节价。
但烟台和青岛作为旅游城市，区域内高端改善住宅相对较多，突破限价的项目屡见不鲜。
2023年底，青岛市发改委会同物业主管部门青岛市城市管理局，发布了《青岛市物业服务收费管理实施细则》（以下简称《细则》）以及《关于制定公布普通住宅物业服务区域公共服务及机动车停放收费指导标准的通知》（以下简称《通知》）。
《细则》中规定：普通住宅物业服务区域的前期物业公共服务费实行政府指导价......因政府指导价变动导致普通住宅前期物业服务费收费标准超出政府指导价上限的，物业服务人应当在政府指导价规定范围内作相应调整。
《通知》中规定：收费建筑面积8万平方米以内（含8万平方米），上浮幅度不超过20%，最高为每月每平方米3.02元；收费建筑面积8万-15万平方米以内（含15万平方米），上浮幅度不超过10%，最高为每月每平方米2.77元；收费建筑面积15万平方米以上，收费标准不得上浮，为每月每平方米2.52元。
两个政策文件发布后，青岛随即开始出现物业费降价潮。
2、到底什么是普通住宅
目前所有实行物业费限价的城市，都是对普通住宅前期物业费做限价，但对于普通住宅的标准，却几乎很少有明确的规定。
到底什么是普通住宅？
这个问题，大家心里可能有大致的答案，但是具体的标准是什么？实际当中到底如何去执行呢？
早在2023年6月，青岛市发改委、城市管理局、自然资源规划局、住建局四部门就出台了《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》。
文件中规定，青岛市的普通住宅主要包括以下几种：
（1）经济适用住房、集资建房、共有产权住房、房改房等物业服务区域；
（2）公共租赁住房（廉租住房）、保障性租赁住房物业服务区域；
（3）普通（限价）商品住房、人才住房物业服务区域；
（4）中小套型住房（建筑面积144平方米及以下）套数占本物业服务区域住房总套数70%以上（含70%）的物业服务区域。
（5）其他符合政府规定的普通住宅标准建设条件的建设项目。
这里有两个重要的数据，一个是144平米，一个是70%，为什么是这两个？
首先，山东省规定，在规划审批、土地供应、信贷及税收等方面享受优惠政策的普通住宅，单套建筑面积界定标准为144平方米。
而70%，则是参考了2006年建设部等九部委出台的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，以及2016年上海市政府办公厅转发的《市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》等文件规定。
另外，青岛市还对七个区的共1735个住宅小区进行了调查摸底，符合普通住宅物业服务区域界定条件的1512个，占比约87%。其中市南区71.9%、市北区93.2%、崂山区69.1%、李沧区92.3%、西海岸新区93.0%、城阳区87.5%、即墨区89.2%。
这也就意味着，青岛全市符合普宅标准的1512个小区，需要严格按照物业费限价政策执行。
2024年3月，青岛市发改委、城市管理局进一步发布了《关于明确普通住宅界定争议事项的通知》，主要明确了“叠拼”与“大平层”等是否属于普通住宅。
至此，青岛市有关物业费限价的政策体系搭建完毕。
2024年5月，青岛市城阳区发布《关于对普通住宅前期物业服务收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物业企业根据政策规定从2024年2月1日起调整物业服务收费标准，并于6月底前调整到位。如逾期不按要求调整物业服务收费标准，区住建局将依法移交区市场监督管理局查处，并在信用系统内予以扣分处理。
此后，其他各区也通过召开告诫会、发布告诫函等方式，督促物业企业进行自查整改。
3、为什么是青岛？
青岛可以说是第一个官方明确要求物业企业进行物业费降价并退费的城市。
我在写这篇文章时，心里一直在问一个问题，为什么是青岛？以下是我的一些答案，仅供大家参考。
首先，青岛是一座旅游城市，消费很高，但居民收入却相对较低。并且在青岛置业的，很多都是外地人，这也导致很多社区内空置房较多。这样的社会环境下，物业与业主的矛盾相对更多，也必然给物业费的收缴带来一定的困难。
另外，从政府的角度看，山东是一个舆论监督很强的区域。最近引发全网关注和讨论的《问政山东》就是一个例证，同时青岛也有《问政青岛》栏目。
这种全媒体联动的问政机制，全天候接受网友留言，俨然成为了第二个“12345市民热线”，很多话题都是直面民生，而物业服务问题，则是民生问题中反映最为强烈的问题之一。
这就使得青岛必须采取切实可行的措施，来解决居民反映的突出问题。反映在物业服务领域，一个是严格物业费限价，另一个则是加强对物业服务领域的整治力度。
2023年，青岛全面开展“物业管理领域服务品质提升攻坚行动”，制定并发布了《青岛市物业管理领域服务品质提升攻坚行动方案》，力求从根本上解决物业管理领域突出问题，提升物业服务品质。
另外，青岛今年在全市范围内建立了物业服务问题“码上办”工作机制。
业主可以通过青岛市智慧物业管理服务平台（业主手机端）向所在小区物业服务企业（项目端）实时反映物业服务方面问题，由物业服务企业（项目）及时受理、解决。
相关部门将定期调度物业服务问题受理、解决情况，同时将物业服务企业“码上办”工作落实情况计入物业服务企业信用档案。
4、青岛市物业企业的现状
据青岛日报的相关报道，目前城阳区已有不少符合条件的小区下调了物业费，它们多为中小规模的物业服务企业，因降费区间不大、服务项目不多，降费产生的影响不大。
部分大型物业服务企业因降费影响到纯收入，有拖延的情况。有的企业不积极提供收费建筑面积核算材料，有的以汇报、盖章等为由拖延时间。
物业费下调给物业服务企业带来的最直观影响就是收入减少、利润降低，尤其是对于降费区间大、服务项目多的物业企业，有的营收影响可达千万元，这是部分物业企业拖延降费的原因。
物业行业是一个劳动密集型的行业，这些年随着最低工资的不断上涨以及社保基数的上调，人工成本已经在逐年上涨，加之社区内设施设备的老化，很多物业企业都面临经营压力。
各地政府的政策文件中，大多都规定了物业服务收费的动态调整机制，但实际当中几乎没有调整的案例。
未来，我们还是希望各地能够陆续实现市场化定价，就算短期内难以实现，那么在制定出台限价政策时，也要兼顾居民和物业企业的实际，减少一刀切的情况。
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