相信很多有买房经验的朋友们都知道，在购房前，由开发商制作并发放的宣传单页上总会有很多吸引人的说辞，例如独享大湖、生态园林、不需要迁户口的学区房等等，让购房者们心动不已。
有的朋友一冲动甚至连购房合同都不好好看看就签字了，买下了开发商口中“难得的好房子”。然而在购房后，问题逐渐暴露出来，买房前开发商一直承诺的种种便利条件，现在均以各种理由搪塞，根本无法实现，仿佛有种被骗的感觉。
律师解读
根据《反不正当竞争法》第八条第一款明确规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。
同时最高人民法院司法解释对这一条的有关内容作出了具体界定：经营者具有下列行为之一，足以造成相关公众误解的，可以认定为反不正当竞争法规定的引人误解的虚假宣传行为：
（一）对商品作片面的宣传或者对比的；
（二）将科学上未定论的观点、现象等当作定论的事实用于商品宣传的；
（三）以歧义性语言或者其他引人误解的方式进行商品宣传的。
以明显的夸张方式宣传商品，不足以造成相关公众误解的，不属于引人误解的虚假宣传行为。
人民法院应当根据日常生活经验、相关公众一般注意力、发生误解的事实和被宣传对象的实际情况等因素，对引人误解的虚假宣传行为进行认定。
因此，是不是构成虚假宣传要看以下几点：
1、虚假宣传行为的主体：是广告主、广告代理制作者和广告发布者。
2、虚假宣传的行为：上述主体在客观上对其商品或服务做虚假广告或以其他方式进行虚假宣传。
3、虚假宣传的后果：上述虚假广告或虚假宣传达到了引人误解的程度，因而具有社会危害性。
4、虚假宣传的主观方面，广告经营者在明知或应知情况下，方对虚假广告负法律责任；对广告主，则不论其主观上处于何种状态，均必须对虚假广告承担法律责任。
最后提醒大家，开发商套路多，在买房时一定要擦亮眼睛，持理性的态度，对于比较重要或直接影响购房决策的宣传内容要加入到合同正式文本或合同附件中，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。
