10月6日,上海宝山两处均价7万元/平方米上下的新盘仍有看房客流,100平方米户型已售罄、部分房源仅剩个位数;选择和优惠空间正在变化,改善型热度能否延续?
新房里,面积更大的改善户型仍在销售,二手房中部分次新小区价格也较为稳定,假期里的现场热度究竟由哪些产品支撑?A楼盘位于中外环之间,共有600余套房源,整盘均价不足7万元/平方米,去年5月入市时提供过95折优惠,首批认筹率达到112%。
目前,100平方米等户型已经售罄,只剩少量143平方米房源在售。项目相关负责人表示,国庆期间仍有不少客户到访,交房时间也有望由明年9月提前到春季。
距离A楼盘约700米的18号线通南路站附近,B楼盘门前同样出现较多看房车辆。这个项目与A楼盘入市时间接近,均价超过7万元/平方米,推出建筑面积约112至190平方米的三房、四房产品,共有800余套房源。
项目没有提供折扣,但首开认筹率约120%。目前126平方米户型只剩一套顶楼房源,112平方米户型还剩个位数,143平方米户型仍在销售。合同约定的交房时间为明年6月底,按当前施工进度,有望提前至今年12月底。
两个项目的销售情况,体现出长假期间市场关注点并不只在低总价小户型。总价和面积更高的改善产品,只要区位、价格和交付节点能够匹配需求,仍可能在开盘阶段获得较多认筹。
房源从集中推出到部分户型售罄,购房者实际面对的选择也会随销售进度变化,剩余房源的面积、楼层和价格条件需要单独了解。整体成交数据也显示,上海新房市场的活跃区域主要集中在外环及外环外的改善板块。
截至9月29日,上海新建商品住宅成交面积为39.4万平方米。青浦徐泾板块的绿城悦海棠,项目均价约6.3万元/平方米,一次性推出281套房源,开盘后全部售罄。上海中原地产分析认为,9月新房成交表现较稳,按以往情况,月末最后一天的成交量通常高于平均水平,因此全月成交量存在超过8月的可能。
单价3万至6万元/平方米的首次改善产品,占成交榜单约一半,这一比例在过去市场中并不常见,外环区域的成交活跃度较8月继续提高,部分新开项目还触发了积分制。
价格和优惠变化,则让正在比较项目的购房者更加关注入场时间。受“8·28”新政和8月落地的沪八条影响,房企成本端出现变化,部分楼盘已经收回此前的优惠折扣,也有项目释放后续批次可能上调价格的信号。
这样的变化并不等于所有楼盘都会涨价,但会直接影响购房者的议价空间和购买计划。随着上海配套实施细则正式落地,10月外环外新房成交活跃度仍被认为大概率维持现有水平。
二手房的交易表现也在同步改善。截至9月27日,上海二手房网签累计20721套,同比增长约17%,并连续第8个月单月成交超过2万套。9月1日至27日,链家带看量环比增加5.5%,客户咨询量增加3.5%。
带看和咨询属于交易前端指标,不能直接等同于最终成交,但它们说明假期前后市场上的看房和询价活动仍然存在。不同小区之间的价格表现并不相同。
浦东金桥中环附近一处2020年多次开盘即售罄、2022年交房的次新小区,早期买入均价约7万元/平方米。附近中介介绍,今年8月,一套100平方米、位于11楼的房源以728万元成交,高于当时约700万元的买入价。
小区内低价房源已经不多,但高价房源也尚未出现集中成交,整体价格保持稳定。该板块近三个月成交稳中有升,长假期间带看量同样不少。老旧小区的价格轨迹则不同。
浦东靠近内环的金杨板块,一处建于1995年的小区,61平方米房源挂牌318万元,最近成交价约275万元,成交均价约4.5万元/平方米。附近门店经理认为,这一价格大致回到2016年前后的水平。
由于前期调整幅度较大,今年老旧小区价格反弹相对明显,尤其是总价400万元以下的房源,涨幅基本在5%至10%之间。这个个案反映的是具体板块和房源表现,不能直接代表上海所有老旧小区。
9月29日出台的购房贴息政策,也为后续二手房交易增加了新的观察点。相关分析认为,政策提到的150万元以下房价限制,看似对一线城市覆盖有限,但上海部分经过多年调整、总价较低的小户型二手房,已经接近这一水平,因而可能对部分房源的交易活跃度产生影响。
眼下上海楼市的热度,更多表现为改善型新房的持续看房、部分项目的较快去化,以及次新和低总价二手房的成交差异。国庆期间人流没有消失,但不同项目能否延续表现,仍取决于剩余户型、价格优惠、交付进度和具体板块。
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