深度剖析房地产政策转向：机遇与挑战并存_

善思录：（陆天然/文）

近期，中央将房地产从投资品定性为消费品，这一具有里程碑意义的转变，如同一颗投入平静湖面的巨石，在房地产市场激起千层浪。它不仅颠覆了楼市的底层逻辑，更是为未来十年的购房决策与资产配置指明了全新方向。

从投资品到消费品的转变，无疑是房地产市场发展历程中的一次重大变革。过去20年，房地产一直被当作投资品，限购、限贷等政策旨在抑制投机需求、防范金融风险。而如今，随着其被划入大宗消费范畴，政策天平彻底倾斜，房地产成为拉动内需、稳定经济的关键力量。这种转变绝非简单的名称调整，而是政策逻辑从控风险到稳增长的重大转向。回顾2014年房地产被定位为支柱产业后，降息、降首付等政策催生楼市牛市，如今公积金利率下调、首付比例降低等举措，也正朝着刺激消费的目标发力。

为推动房地产市场的健康发展，中央打出了一套精准的政策组合拳。在去库存方面，多地政府启动收储模式，通过专项债资金收购滞销商品房，既减少了市场库存，又为保障房供应提供了储备。降成本方面，购房门槛降至历史新低，公积金利率有望进一步下调，二套房首付比例降低，同时还有个税抵扣、契税调整等政策，叠加认房不认贷政策，极大刺激了置换改善型需求。旧改提速方面，全国范围内城中村改造与危旧房拆迁全面推进，通过货币化安置或房票制度创造大量新增购房需求，优化城市空间的同时推动楼市复苏。

然而，在政策密集出台的背景下，楼市复苏呈现出明显的分化格局。一线城市核心区率先回暖，如北京、上海、深圳的豪宅市场成交活跃，核心地段高品质住宅成为资金避险首选。强二线城市凭借人口流入和产业优势，房价企稳回升，如杭州看房量激增、成都土拍价格创新高。而三四线城市则面临长期调整压力，多数城市库存去化周期长，房价仍有下行空间，购房者需警惕抄底陷阱。

对于房价走势，当前市场数据释放出量在价先的积极信号，1 - 2月商品房销售额和销售面积降幅收窄。参照2014年经验，销售回暖后约半年价格将逐步企稳，若政策持续发力，下半年或迎来房价拐点。但必须警惕的是，楼市复苏基础仍不牢固，二月份70城新房价格止跌城市减少，部分二线城市房价回调，这表明楼市仍需政策持续扶持。

面对这一史诗级的政策转变，购房者应把握两大原则。一是聚焦核心资产，一线城市核心区和强二线省会的高品质住宅依然是抗跌增值的硬通货，尤其是在政策对改善型需求倾斜的背景下，大平层、低密社区等产品更具潜力。二是警惕政策窗口期，当前低利率、低首付的宽松环境可能不会持续太久，一旦市场全面回暖，部分政策可能逐步退出，刚需群体应抓住时机，避免踏空。

中央此次政策调整，不仅是对经济层面的止血，更是一场重塑市场信心的关键战役。房地产从造福神话回归居住本质，将促使行业步入更健康的发展轨道。对于普通购房者而言，读懂政策逻辑，把握城市分化，选择优质资产，才能在这场房地产市场的变革中穿越周期，实现资产的合理配置与居住需求的满足。这场关乎信心的持久战，不仅考验着市场参与者的智慧与决策，也将深刻影响中国房地产市场未来的发展走向。（本文数据援引官方权威报道）

作者简介：

陆天然，法学硕士，江苏省南通市海门区人；现任东华大学数字资产研究院院长、中国自贸区数字经济研究院执行院长；兼任全国“促进民营经济高质量发展法治智库”首席专家库成员、中国国际经济技术合作促进会保护投资者权益工作委员会（简称：权工委）高级顾问。曾任新华社记者、中国改革报福建记者站站长和国务院研究室（言实）互联网时代方法论课题组组长，著有《互联网时代方法论丛书》十二卷。