作者 | 利晋
编辑 | 苏淮
前几天，北京产权交易所披露了一则增资公告。北京建保顺筑置业有限公司（下称“北京建保”）公开引入合作方，计划募集资金不少于6亿元，对应股权比例为50%，征集投资方数量为1个。
没有意外的话，保利发展将正式成为北京建保的股东。
今年3月，北京顺义区空港六期SY00-2301-0001地块（下称“后沙峪地块”）对外出让，吸引了保利、龙湖、中铁、建发、首开等37家房企报价。竞价开拍前，地块已经触达上限价约11.67亿元，直接进入摇号阶段。
北京建工地产幸运摇中了，地块楼面价约3.45万元/㎡，销售指导价6万元/㎡，浮动8%。圈里都知道，北京建工是保利的拿地马甲。
天眼查显示，北京建保成立于2024年3月，由北京建工持有100%股份，北京建工副总经理朱杰担任法定代表人。北京建保，一如其名——北京建工、保利地产的合称。
截图来源于天眼查
拿地一个月后，后沙峪地块项目名称对外公布为“保利星宸和煦”，确定由保利负责操盘。但直到今年7月中旬，保利的身影才出现，北京建工将北京建保出质于保利（北京）房地产开发有限公司，出质股权数额为3万股。
保利现身前几天，星宸和煦已经拿证开盘。官方宣称：10分钟销售破10亿元。
质押属于债务，并非控股，直到北京建保出现在北京产权交易所披露公告中，保利才准备进入股东名单中。
01
抢占市场
在北京产权交易所公告中，今年3月中旬，北京建工确认为后沙峪地块受让人，4月初签署补充协议后，北京建工成为融资方、股东，项目地块转到北京建保名下。
但真正负责操盘的却是隐藏在背后的保利。本次增资不会导致融资方实控人发生变化，募集资金金额超出新增注册资本金部分计入资本公积。
保利现在的操盘有一个较大特点：快。
北京顺义星宸和煦项目，3月15日拿地、4月12日公布控规方案、7月4日拿到预售证（备案名：悦煦雅苑）、7月11日入市销售，全程不到4个月。项目主推110㎡、126㎡、143㎡三至四房户型，合计270套房源，拟销售均价5.85万元/㎡-6.13万元/㎡。
从拿地到入市销售，仅花费了近4个月时间。光入市速度快还不够，销售去化也要快。快速去化基本没有捷径，除了降价。
但这次保利竟然没有大降价，开盘均价差不多指导价，只是给了前期认筹的客户优惠。
其中，110㎡和126㎡户型，前期认筹优惠5万、按期草签再优惠9万、按期网签付款再优惠3万，最大优惠金额17万；143㎡户型，认筹优惠2万、草签优惠3万；但一、二楼房源最低单价4.8万元，没有额外优惠。
保利给出的销售数据：开盘10分钟销售13.81亿元，当天到访2300组。掐指一算，去化率超过了70%。
关键销售均价在整个板块中没有十足的吸引力。在贝壳找房挂牌房源中，周边在售新楼盘，和光瑞福均价为5.8万元/㎡，建邦顺颐府均价5.56万元/㎡。同时，后沙峪板块二手房挂牌均价为3.6万元/㎡。
影响星宸和煦销售的还有另外两个核心因素：临近首都国际机场、缺乏便利交通。
所以，真实的销售情况是有待考证的。
开盘1个月左右，据北京住建委公示数据，星宸和煦成交24套，成交均价为5.61万元/㎡，成交总额为1.61亿元，去化率不足10%。
目前，项目已签约套数为125套，成交均价5.77万元/㎡，成交总额约8.77亿元，去化率约46.3%。离去化率70%还差很多。
今年10月29日，星宸和煦拿到了第二张预售证，主要是地下车库部分，总面积约7373.28㎡，合计248套，目前是0签约。
在北京建保最近一期财报中，今年8月末，资产总计约20.29亿元，负债总计14.31亿元，所有权益为5.98亿元，营收为0，净利润为-205.82万元。
对比差不多时间的拿证项目，保利去化速度确实是快。比如今年6月末拿证的中海石景山泽瑞苑，目前签约去化率为6.4%；7月中旬拿证的中铁置业大兴福兴雅筑，去化率为4.9%。
如此快速抢占市场背后，隐藏着保利的一个野心：重返北京销冠。
今年前10月，保利在北京实现销售额186.7亿元，距离第三名的“地头蛇”北京城建不到5个亿。但相比前9 个月，差距在进一步缩小，今年有希望重返销售前三名。
但保利在北京的目标肯定不只是前三。
02
重返销冠的难度
在2023年度工作总结会议上，保利发展控股北京公司副总经理刘喜涛说，从“双平台发展战略”角度部署2024年发展目标，要拿出“第三次创业”的决心。
2022年8月，保利北京举行了一场品牌活动，推出了“房地产开发+资产运营管理”双平台发展战略。这是保利北京一个转型的节点，也是刘喜涛首次以保利北京总经理身份公开亮相。（注：刘喜涛的头衔均引自官方表述）
房地产开发很好理解，是建房、卖房。资产运营是延伸到写字楼宇、酒店、商业、长租公寓等业态，甚至涉及到城市更新领域。
保利北京，也是整个保利发展在资产运营上的先锋。但往回看，住宅开发拓新基本在90%以上。保利最初想法是把资产运营与地产开发糅合在一起的，而非独立出去，也就是华润、中海的商业转型迭代。
可惜，资产运营在保利北京没能跑出效果。
比保利北京更早，北京万科也开始探索商业运营业务，尤其是长租公寓，结果商业库存体量庞大。不过，北京万科遇到的问题也是万科集团在一、二线城市的共性问题——住宅土储减少、商办库存增加。
保利北京、北京万科还有同一个遭遇：受2017年“商改住”政策重创最深的两个，导致大量资金沉淀。保利北京用了3年左右时间才缓过来，之后才积极出现在北京土地市场；北京万科则在2019年之后几乎不拿地了。
保利北京的销售排名迅速跌出10名开外，甚至前20名也难保。直到2021年，保利北京才强势回归，参拍了23宗地块，一口气拿下7宗地块；2022年拿下2宗地块，2023年斥资超百亿拿下5宗地块。
绝大部分项目是联合开发，且保利北京偏向于朝阳、顺义两个熟悉的区域。2024年中报显示，保利在北京持有15个在建项目，2个全资项目，10个项目持股比例50%及以下。
2023年，保利北京终于重返前十，以销售额220.6亿元位居第6位，但权益比只有50%左右，排到第9名，领先中建壹品、招商蛇口不到10亿元。（注：数据来源于中指研究院，下同）
今年，保利北京两度联合北京建工拿下星宸和煦项目地块、海淀新地王项目。其中，海淀新地王是万科的退地，保利、北京建工以总价89.01亿元拿下，并用了不到2个月时间敲定了规划方案，案名定为：保利建工·嘉华天珺。
一阔七年，保利北京逐渐有了起色，但重回销冠难度却极大。
今年前10月，保利北京销售额186.7亿元，权益销售额118.9亿元。权益比虽然提升到63.7%，但第一名的中海销售额378.5亿元，权益比近93%，保利大概只有其1/3，距离悬殊。
差距之外，这几天也传出消息，刘喜涛将前往保利郑州公司履职。尽管其头衔是副总经理还是总经理，一直是一个谜，然而保利北京销售规模刚起来，还没站稳脚跟，新接任者会带来哪些改变，同样是一个谜。
源媒汇从市场上得知，刘喜涛为人很低调，保利北京销售规模能起来，也是因为他抓工作抓得很细，就差亲自接待客户卖房。
并且，合作方北京建工的赋能相当有限。其独立操盘的两个项目去化率不足30%，今年6月开盘的嘉境里去化率12%，2023年11月开盘的揽星樾去化率27%。此外，北京建工还有着建筑行业的通病——高负债、低毛利。
想要重返销冠，保利北京还需要更多北京建工。
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