日前，信用评级机构惠誉（Fitch）进一步下调了金丝雀码头集团（Canary Wharf Group）的评级至“垃圾”级别。债务问题引发的担忧，以及在疫情过后难以吸引人们重返该区域办公，大量公司退租导致空置率表示，外界对金丝雀码头集团的前景充满疑问。
本次评级下调反映出金丝雀码头集团即将到来的债券再融资存在风险。一笔3.5亿英镑债券将于2025年4月到期，惠誉认为 “持续存在短期再融资风险” 。金丝雀码头集团已在近期启动与十几家金融机构谈判，考虑以其地下购物中心作为抵押来获得新贷款，该购物中心估值8.88亿英镑。这笔新贷款可以帮助金丝雀码头集团在明年4月对到期的债务进行再融资。
今年金丝雀码头集团已经完成数笔再融资，包括向法国兴业银行和欧洲复兴开发银行偿还约1亿英镑贷款后，将一笔原定于今年11月到期的5.64亿英镑贷款延长至2029年。
金丝雀码头集团由卡塔尔投资局（QIA）和博枫（Brookfield）合资建立，截至今年6月份的总债务为42亿英镑，包括另外一笔将于2026年4月到期的2.5亿英镑担保债券。去年10月， QIA和博枫已向金丝雀码头集团承诺注资4亿英镑，其中认购3亿英镑的股权和提供1亿英镑的循环信贷额度。投资款项将用于完成金丝雀码头的战略重新定位，并建造更多住宅和生命科学项目。
图片来源：Financial Times
过去两年，多家国际知名企业已宣布离开金丝雀码头，办公楼空置率攀升至15%以上。
国际知名评级机构穆迪在今年早些时候已确认将在2026年搬离金丝雀码头，迁往金融城圣保罗大教堂附近的新办公地点。穆迪在金丝雀码头的总部拥有约1,200名员工，目前拥有约17万平方英尺的办公空间。
汇丰银行去年宣布将在2027年租约到期后，搬离位于金丝雀码头的45层摩天大楼8 Canada Square，迁回伦敦金融城。作为金丝雀码头最知名的租户之一，汇丰银行已经在这里办公超过了20年。此次将搬到位于圣保罗附近的前英国电信（BT）总部所在地，办公面积缩减40%，这反映出汇丰银行预计未来不会有那么多员工同时在总部工作。金丝雀码头集团计划在汇丰银行撤出后对整栋楼进行改造，拆除部分楼体以新增露台和公共区域，不排除将整栋楼改成商住混用。
被瑞银收购的瑞信集团也正试图出租其金丝雀码头总部，收购后的业务合并和裁员精简人数使其不再需要过多的办公空间。知名律所Clifford Chance也宣布将于2028年租约到期后，离开金丝雀码头，迁往伦敦金融城。
不过也有一些机构选择留在金丝雀码头。英国巴克莱银行在去年决定将至少在2039年之前继续留在金丝雀码头总部。摩根士丹利也与金丝雀码头集团达成一致，将原有租约延长十年，在2038年之前继续在原址办公。
近年来金丝雀码头集团不断进行区域定位战略调整，致力于发展成为世界领先的生命科学中心，实现租户结构多元化，摆脱金融服务业的桎梏。到2023年底，金融服务业占金丝雀码头租户总数的51%。
金丝雀码头已从纯粹的办公空间演变为混合用途和住宅用途，目前该地区的居民人数超过3,500人，推动了以居民和上班通勤族为目标消费群体的零售和休闲设施的进一步发展。从原来倚靠的办公楼行业转向住宅和零售地产，希望引入这些新鲜血液来提升金丝雀码头的吸引力。“金丝雀码头 3.0”计划将依靠住宅租金、娱乐服务和生物技术而蓬勃发展。
全球地产投资笔记去年发布的独家市场研究：
金丝雀码头困局：是否成为下一个“鬼城”？
撰稿 & 编辑：西瓜
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文中部分配图来源网络，参考数据资料来源：
The Guardian, Financial Times, City A.M, Daily Mail
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