标普全球市场财智 (S&P Global Market Intelligence) 在本月初发布研究显示，未来几年内美国有大量商业地产贷款到期，贷款方和借款方面临的再融资风险同步上升。
到今年年底，美国有近9,500亿美元的商业地产贷款到期，而且这一数字将逐年上升，到2027年将达到1.27万亿美元的峰值。
标普的分析师表示，接下来几年内到期债务逐年增长与前几年贷款利率较低密切相关。当时的低利率使房地产投资者纷纷提高投资杠杆，使用更多贷款完成收购，而这些贷款在最近几年陆续到期。假设一直保持低利率，大多数商业地产贷款不太可能面临再融资的困境。然而利率飙升使一部分贷款在到期前无法偿还利息而违约，或在邻近到期日时面临复杂的再融资环境，这使贷款方和借款方都开始重新审视现有贷款，在即将到来的再融资阶段保持谨慎。
利率上升使借款方（尤其是写字楼领域的借款方）的处境更加艰难。根据标普的数据，至少有860亿美元的贷款与办公楼有关，约占2024年到期的商业地产抵押贷款总额的9-10%。疫情爆发后办公室空置率飙升，居家办公成为常态而减少了对办公空间的需求，而利率上升又促使市场估值急剧下降，多重因素加剧了办公楼贷款的违约风险与贷款再融资的难度。
许多原定于2024年到期的商业地产贷款被延长至2025年及以后，因为银行监管机构允许贷方与借款人合作，而不是强制到期。延期可以为借款人提供一些短期保障，同时也让贷方有时间处理不良信贷。但一些借款人可能需要利率明显下降，才能进行再融资。
标普全球数据显示，2024年发放的商业地产抵押贷款平均利率为6.4%，而今年到期的抵押贷款平均利率为4.3%。
不过预计未来与办公楼相关的贷款占总体商业地产抵押贷款的比例将下降，原因是近期大型银行减少了对这一资产类别的敞口，并准备了充足的与办公楼相关的贷款的贷款损失准备金。根据标普上月发布的分析，第二季度，富国银行和美国银行报告其未偿还的办公楼贷款余额分别下降了1.5%和6.5%。
美联储在9月18日（本周三）宣布降息50个基点，终于拉开了美国降息的序幕。尽管幅度不大，但仍然对即将到期、面临再融资的商业地产抵押贷款有较大影响。具体影响如何，还需给市场时间反应。但大幅降息回到大量贷款发放时的低息环境，仍然需要一段时间。
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撰稿 & 编辑：西瓜
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S&P Global Market Intelligence
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