华润置地2026年上半年购物中心业务的经营利润率达到66%，这个数字放在商业地产行业里确实很有辨识度。很多人好奇，同样是收租金、做运营，为什么它能做到这么高的利润率？
先看最直观的基础盘：截至2026年6月底，华润置地自持在营购物中心98座，整体出租率达到98%，较2025年底提升0.6个百分点。出租率高意味着租金收入的确定性强，空置带来的损耗被压到较低水平。更关键的是项目质量，98座购物中心里有52个零售额排名当地市场第一，87个进入当地前三。头部项目的租金议价能力和品牌吸引力，本身就能支撑更稳定的收益结构。
再看收入端的结构。2026年上半年，这些购物中心实现零售额1281.9亿元，同比增长16.4%，而租售比维持在11.7%的合理水平。其中重奢零售额同比增长13.1%，占总零售额的37%，非重奢增长18.4%，占63%。重奢业态的租金水平通常更高，且品牌租期更长、稳定性更强，对利润率的贡献比较突出。同时，非重奢板块保持更快增速，也说明业态组合不是单腿走路，而是在高贡献和高增长之间做了平衡。
运营效率的提升也很关键。根据财报披露，经营利润率提升的一个原因是两费费率的改善。说白了就是，在租金收入增长的同时，运营和管理的费用没有同比例上涨，精细化运营把成本控制住了。比如会员体系的复用，截至2026年上半年，万象星会员量突破9300万人，跨业态兑分人数同比增加26.9%，这套体系摊到单个项目上的边际成本其实很低，但带来的客流和消费转化却很实在。
还有一个容易被忽略的点：融资成本。截至2026年上半年末，华润置地加权平均融资成本为2.63%，较2025年底下降9个基点。商业地产是重资产行业，财务成本直接影响利润表现，更低的融资成本意味着同样的资产规模，需要支付的利息更少，利润空间自然更宽。
从长期布局看，它也不是靠单个项目撑着。2026年上半年新获取5个商业投资项目，下半年计划新开4座购物中心，预计2030年末在营数量增至127个。规模上来之后，招商、运营、供应链的协同效应会进一步放大，单位成本还有继续下降的空间。
以上仅为行业观察，不构成投资建议。
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