前天的文章，给我们带来很大的思考。
那就是，我们大多数人心目中的炒房客到底是谁？
从大家的留言可以看出，炒房客很多种，但无论哪一种都不能与房产投资相提并论。
在留言中，还没有发现有哪位朋友把现在买进若干年后再卖出当作炒房的，这些，充其量只能算作是投资投机而已。
而炒房客呢？
很牛叉，根本进入不到公众和监管者的视线，现在所有的调控手段对他们几乎没有用，相反，越严厉的调控措施越能催生出价格落差和炒作机会，也因此，他们今年的炒房并不比去年减弱，甚至还在变本加厉。
说到这儿，大家应该也能猜出，炒房客到底是哪一批人了。
对，他们就是那些不进入网签的锁房人，这一批人会想方设法把房产锁定在网签之前，然后找下家，只要有巨大的价格落差，他们就能够轻而易举的找到下家然后走人，循环往复，从一个楼盘到另一个楼盘，从一个城市到另一个城市。
这里面，有散户、有团队作战。
散户就是与开发商有关系的一切人士！
这里面最大一个群体就是政府官员，他们是炒房的主要群体，每套房不赚个三五十万、百八十万是不会放手的。
然后就是开发商内部人士或其亲朋好友，利用内部认购等名义提前锁定房源，然后加价转手销售，这一批人任何时候都有，一方面是开发商给自己员工的福利特意而为之，另一方面是开发商资金所需而采取的营销策略而已，但无论什么原因，这些房源最终都会流落到市面上让购房者接盘，这里面有大约20%左右的差价，如果市场好，也有50%以上的。
最后一批人就是外部客户，利用开发商的资金缺口或者销售策略，按照正规购房者的身份参与选房定房，但不签订商品房合同，在一定的时间段内可以更名，然后找接盘者，如果实在找不到，只能自己购买或者退房，这一批人受开发商制约因素较多，没有一点水平的也不敢贸然行动，因为这里面要求首付款较高，大多数都是60%以上或者全款（价格较低）。
散户什么时候都存在，但团队作战的却很少见，但这一批隐形炒房客却如狼群一样，有很强的嗅觉和谈判技巧，更重要的是他们有强大的资金实力，以前我们常常听到的温州炒房客就是这一类人，每个团队动用的的资金都至少在三五个亿，有甚者动用十几个亿或几十个亿。
他们可以左右一个二线城市的某一个区域或某个三四线城市的阶段性房价走势，这在去年最厉害，几乎每个热点城市都有他们身影，我们今年看到的昆明、沈阳、重庆等房价暴涨，也都有他们的影子。
这一批人对于开发商来说，在资金链紧张的时候非常喜欢，他可以不动用任何广告就可以结束战斗，而且销售时间周期可控，在一个城市房价启动之初最好，因为，这个时候很多开发商正在挣扎在生死边缘，一拍即合，一旦开发商资金充裕，这一批人就不再吃香了，当然，他们也就寻找下一个城市或楼盘了。
按说，今年这一批人可以偃旗息鼓了，但随着各热点城市的调控深入，开发商再一次陷入销售困难、资金回款慢的窘迫境地，特别是一切地方开发商，融资渠道单一，销售这一环节一旦出现问题，他们就傻眼了。
特别是限贷、限价和限签，让开发商苦不堪言。
首先是限贷，即使找到客户，卖掉房子，但银行也会拖着不给放款，这让开发商很无奈。
其次是限价，周边市场价15000，政府限价10000，而且没有任何商量的余地，如果不是这个价格就不给备案，如果捆绑销售又存在违规的嫌疑，说不定哪一天就被逮住正法了。
最后就是限签，这一点，也很扯蛋，即使你卖掉了几百套、几千套房子，但房管局就是不给你网签，很多城市出现了每天限签1—5套的奇葩现象，如果几百套房，按照这个速度，估计得很多年才能签完，当然了，限签只是权宜之计，不会一直这样下去，但无限期的拖签让开发商不知道何时是个头。
好了，这些苛刻的行政调控政策，让开发商对卖房子产生了恐惧之心，不敢卖给贷款客户，因为剩余的钱不知何时能够到账。
因此，“一次性付款”成了大多数限价楼盘选择的销售对策，特别是限价离谱的一些区域，比如郑州的白沙河绿博，政府备案指导价与去年的最高市场价相差30%—50%，这太可怕了，在当前房价上涨预期还没有逆转的情况下，如此低的限价必然吸引大量的投资投机客户参与进来，当然，炒房团更会捷足先登。
炒房客谈判的水平之高是我们无法想象的，他们可以做到随时可以更名、随时退房，而且这些更名的客户可以一次性也可以按揭，在当前资金面吃紧的前提下，很多开发商一般会同意炒房团的方案。
一句话，所有的炒房团谈判的最重要一个环节就是避免进入二手房市场，哪怕一分钱不赚，他们也绝不会进入到合同环节。
这一点，开发商最清楚。
对于目前的开发商来说，也无所谓，反正也限贷、反正也限签，签不签合同有什么意义呢？只要能拿到全款救急就OK了。
可以说，炒房团今年的生意比去年还好，去年很多开发商根本不吊他们，而今年，则大不一样，从某种意义山来说，他们也是被政府“逼”的。
对于这样的炒房客，根本走不到网签的那个环节，因此，无法监管，无法统计、无法预测、无法打击，他们像幽灵一样游走各大严厉调控的热点城市“伺机作案”。
而我们政府引以为豪的“限贷、限购、限价、限签、限售”对他们来说，毫无意义，对他们根本构不成威胁。
但，对某一批人却很有用，那就是刚需！
可以说，所有打击炒房客的棒子都落在了刚需客户身上，他们要承担史上最高的房价、要承担房贷利率无厘头上浮、还被政府的相关部门仔细盘查、即使有了限价较低楼盘也只能通过他人之手加价购得。
从某种意义上来说，我们今天的所有调控都是为了打击刚需、便宜炒房客。
承认也罢，不承认也罢，事实就是如此！
现在，这样的炒房客群体越来越大，而对于这样一批炒房客，我们的政府部门又该如何应对呢？
