港股恒生指数今早高开0.59%，随后上涨突破28000点，午后继续上涨，创28个月新高。截至收盘，恒生指数涨1.27%，报28159.77点；国企指数涨1.16%，报11195.98点；红筹指数涨1.94%，报4446.55点。大市成交1119.55亿港元。
沪港通资金流向方面，沪股通净流入25.89亿，创13个月新高 ，港股通（沪）净流入6.04亿；深港通资金流向方面，深股通净流入19.06亿，港股通（深）净流入7.95亿。
中资券商股集体上涨。中信证券涨8.54%，报18.3元；海通国际涨5.37%，报4.71元；国泰君安国际涨6.83%，报2.66元；第一上海涨4.63%，报1.13元；中国银河涨5.55%，报7.23元。
内房股集体上涨。富力地产涨10.31%，报20.65元；远洋集团涨8.26%，报5.77元；合景泰富涨5.23%，报9.25元；华润置地涨7.54%，报27.1元；世茂房地产涨5.28%，报17.56元。
汽车板块集体上涨。意达利控股涨13.74%，报0.149元；五龙电动车涨13.43%，报0.38元；信邦控股涨7%，报4.28元；比亚迪股份涨9.39%，报61.75元；吉利汽车涨7.71%，报22.35元；广汇宝信涨5.71%，报5元。
其中内房龙头中国恒大公告大派350亿期权红包，今日高开高走，今年以来累涨487%，市值3717亿港元。由于近期中国恒大股价不断创出新高，恒大董事长许家印身价水涨船高，福布斯最新数据显示，许家印以388亿美元的身价成中国新首富，略高于第二的马化腾，以及第三的马云。
数据反映，许家印身价上升17亿美元至391亿美元，位居全球第十五名，超越身价约为387亿美元的马化腾及马云。
近日内房股价气势如虹，恒大股价亦节节上升，现涨5.8%，报28.3港元，创历史新高，成交13.44亿港元。
至于去年福布斯中国首富，万达集团的王健林，经历近月出售资产和减债后，排名跌落至第四位。
香港内房股为啥涨的这么帅？
今年香港的内房股涨幅爆表，恒大中国涨453.83%，融创中国涨432.77%，雅居乐涨226.93%，碧桂园涨216.86%，龙光地产涨208.87%……
其实老早就知道港股的地产股便宜，好长时间，很多地产股的PE都在5倍甚至更低，低估程度类似A股的银行。
由于地产的几大龙头基本都在广东，所以也经常听闻他们的大名。中间也参与了一次港股的地产股投资，收益寥寥，后来认定该行业属于衰退型行业，也不再关注了。没想到，这一次，竟然错失了如此一个大牛市。
现在准备做点总结，看看他们是咋涨上去的，希望对后期投资有些指导意义。
股价是咋涨上去的？
价格P=每股盈利EPSⅩ市盈率PE
价格P的驱动因素主要有两个，一个是每股盈利，另一个是市盈率。由于企业分红，不会影响EPS和PE，所以企业分红是额外的收益。
如果同时等式两边同时乘于股权数，则变成：
企业市值=企业净利润Ⅹ市盈率PE
以融创中国为例，2012年净利润为26亿元（人民币，后文不做说明均为人民币），2016年净利润为25亿元，企业净利润基本未变。企业股价在2012年末为6元（港币），2016年末为6.45元（港币），涨幅也寥寥。
看企业PE，2012年平均值为3.35，2016年为5.29，多年间维持在5倍左右，整体收益也一般，前复权涨幅仅为25.8%。我也是在上述时间段参与地产股投资，所以收益寥寥也很正常。
观众们注意啦！
2017年，股价出现了戏剧性的变化。随着房价上涨和销售量增加，股价迎来戴维斯双击。2017年上半年，融创中国净利润同比增长1470%，企业估值PE均值，由2016年的5.29，攀升至13.84，目前为32.4，较2016年估值中轴上涨了513%！
原来赚钱的大头来自市场情绪风——估值提升！
从融创中国的前复权月线看，2016年11月份，股价才启动暴涨模式，进入戴维斯双击阶段。
企业估值为啥会上升呢？
港股市场也是机构投资者为主，市场理性程度远超过A股，否则恒生指数不会40多年间，PE绝大多数时间在10到20之间徘徊。
机构们怎么看待房地产估值的呢？
房地产无疑不是新兴行业，拿地、盖房、销售，多少年来变化并不大。国内政策调控频繁，租售比持续超过国际警戒线，房地产企业普遍高负债，资金链紧张等，造成市场要求的风险溢价也较高，给予了极低的估值。例如2008年恒大一度传出资金链接近短链，后来与周大福、淡马锡等机构签订了高息对赌协议，方才引进资金渡过难关。
融创中国2012-2017年上半年财务数据（单位：亿元/%）
仍以融创中国为例，该企业2016年营业收入比2012年增长70%，净利润增长13%，期间每股累计分红0.73元人民币，相比6港币的单价，年均分红收益率大约是4%。
此外，该企业毛利率和净资产收益率逐年波动下降，说它衰退实不为过。对这样一个企业，市场给与5倍的PE应该也不算低。
但是，好戏开始啦！
高成长点燃市场情绪
继2016年净利同比下降25%之后，2017年融创各月销售额均保持同比快速增长态势，最低的4月份同比增速也达到79.5%。与此同时，毛利率开始回升，类似有色金属涨价对股价的刺激，地产股开始了嗨皮的上涨！
未来呢？如果业绩加速或者维持高增长，估值应该还有提升空间，否则走势可参考历史。
并不孤单的上涨
上表是几个知名房地产企业2012年以来的利润同比增幅情况。绝大多数时间，几个地产之间的利润涨幅大小保持同步。业绩与下面这张新房价指数的走势基本雷同，时间上稍微滞后。只是万科最为稳健，融创波动最大。
2015年开始的这一波房地产上涨，比较突出的特点就是上涨快、一二三线全面暴涨（好像牛市最后一波）。在这样的背景下，谁房子买得多，谁赚的多，管理层对企业业绩的影响很难分辨出来。
目前支持房地产股价上涨的因素还有——市场集中度持续攀升。
房地产服务机构中国指数研究院发布的报告显示，销售规模靠前的房地产百强企业占据的市场份额在近几年大幅跃升，对应的市场份额从2012年时的28%上升至2016年的40.8%。过去一年，百强企业的市场份额上升了4.7个百分点，增幅远高于2015年度的1.1%。基少还从网上找到一张表格，也能形象展示市场集中度的变化。
于是，市场认为，后期即使整个房地产市场规模不变，甚至萎缩，龙头企业仍能依靠市场份额的提升，获取10%-20%的年度业绩增速，PE可以稳定在10-20之间。
未来真的这么完美吗？
最让基少难过的不是没有拿住当年的地产股，而是有一只港股ETF，年初折价17%，但是却没有察觉到。
今年以来，它净值上涨了91.61%，股价上涨了121.68%。它就是标智港股内地地产（代码2839，目前停牌）。另一只类似的ETF为力宝专选中港地产（代码2824），今年以来净值上涨69.82%，目前可交易。
恒大在减速
从今年上半年的合约销售情况来看，恒大已经不是全国老大，虽然它去年才坐上了这个位置。今年前六个月，恒大实现合约销售金额2440.9亿元，略逊于碧桂园的2889.1亿元。“我们当过老大了，在这之后再盯这个目标没意义。”夏海钧说，不过他话锋一转，又说起：“把别人的权益放在自己这边是没用的。”这话有火药味，2017年上半年，按权益销售额口径统计，中国恒大在全国地产企业排名第一，达到2291.6亿元，超过碧桂园。
“恒大今后不会再强调合约销售第一，权益销售第一，利润第一。”夏海钧强调，针对此次战略调整，夏表示，中国恒大一贯的低成本和高周转模式不会变。“房产是面包，我们是厨师，土地就是面粉，恒大前些年拿了最便宜的面粉。”夏海钧对此颇为得意。作为中国目前最大的“地主”，中国恒大现有2.76亿平米的土地储备，这些土地的原值不过4576亿元，平均楼面地价1658元/平米，其中72.6%的土地位于一二线城市，27.4%的土地位于三线城市。众所周知的是，自去年年初开始，中国房地产市场开始了新一轮的上涨周期，恒大的项目售价也随行就市的发生了上扬。根据夏的介绍，恒大项目平均售价自去年的8800元/平米，已经涨至超过1万元/平米。“这多出来的1200元/平米就是利润。”夏海钧表示。
▲中国恒大总裁夏海钧代表恒大交了一份历史最好的业绩报告
许家印兼任母校武汉科技大学管理学教授，不少人认为这是个虚名，毕竟许教授是学冶金出身的，也未曾在公开场合谈论自己的管理之道。但当你仔细研究这家公司时，会发现它确有一些独特的管理经验。例如，由于全国型房地产企业管理半径很长，很多公司选择对区域公司充分放权。但中国恒大采用紧密型集团化管理模式，集团直接把控上马项目、规划设计、材料供应、招投标、预决算、工程管理、质量管理、销售、交楼等各个环节，区域公司的角色只是执行实施。这种模式当然贯彻起来很难，今年恒大集团需要同时管控开发的20层以上楼宇就超过8000栋。但这催生了恒大的标准化运营，在夏海钧看来，还没有哪一家地产公司在这方面可以超过恒大。它只有三条产品线，份额5%的高端系列——恒大华府，份额70%的刚需产品系列——恒大绿洲、恒大雅苑等，以及份额25%的旅游地产系列——恒大金碧天下。这些产品分布在全国223个城市，但每一个同名的楼盘看起来几乎一模一样。
恒大另有一独特管理模式，被许家印视为保持长期高速增长的法宝——目标计划管理。“管理学上，通常目标管理和计划管理是两个独立章节，恒大将两者合一，恒大的计划都是带有目标性的。”许家印在今年年初的内部讲话中说。
在恒大集团内部，有一个在地产界独特的部门——管理及监察中心，最初这个部门只有10个人，但现在已近千人，而各地区公司也设有综合计划部，两级部门统一形成了多级项目计划管理体系，这个体系主要负责的是维持项目开发的高速周转。根据恒大方面介绍，该公司对于项目计划把控细化到每一周，确保拿地之后的半年内开盘销售，除非遇到严重的不可抗力，否则开盘时间是死命令。
恒大要变的是高杠杆和高负债的发展模式。在今年以前，很少有人能说清楚恒大究竟借了多少钱，因为它有高额的永续债。根据2016年年报，归属于永续债持有人的净利润超过了归属于公司股东的。直到7月初，恒大宣布已在6月赎回全部永续债时，人们才了解到，这个“隐性债务”的规模为1129亿元，它的消失令中国恒大的全口径净负债率（含永续债）急速腰斩。
不可否认的是，中国恒大目前仍是一个高杠杆企业，可能连夏海钧自己都认为高得有些不正常，它的净负债率为240%。夏海钧表示，一年后要将净负债率降到140%，两年后降到100%，三年后降到70%，此后中国恒大将维持这样的“正常公司”负债率水平。
实际上，恒大上半年的净利润原本可以更多，这家公司以非常低的价格，将万科的股权出售给深圳地铁，亏了70个亿。当然，正如许家印所说，“做的都是愉快的事情”。众所周知，恒大地产集团正在推进借壳深深房的计划，集团总部也已经搬迁至深圳。夏海钧透露，评估机构正在对恒大地产的土地资产进行重估，资产重估后的价格将决定恒大地产上市时的估值。相关工作推进得非常顺利，该公司将在不久后迎来第三轮的战略投资者，这轮融资的规模在300亿~500亿元间。待此次融资完成后，恒大地产将正式向证监会递表。
当然有很多人想参与到中国最大地主的生意中，恒大地产拥有主动选择权。它的股东名单群星闪耀，包括中信、中融、华信、深业集团、山东高速、深圳广田等，均是实力央企、国企、大型金融机构及战略合作伙伴。
值得注意的是，A股借壳上市的是恒大地产集团，而中国恒大已经拥有了地产、金融、旅游和健康四大板块。近几年，中国恒大一直在进行多元化的尝试，它陆续“死磕”过快消和金融，但快消业务最终被剥离，金融业务则受到政策变化的影响。现在，符合扩大内需、消费升级方向的旅游是恒大的重点方向。
2016年，前瞻产业研究院发布的《中国主题公园行业发展模式与投资战略规划分析报告》指出，国内70%的主题公园处于亏损状态，20%持平，只有10%实现盈利，约有1500亿元资金套牢在主题公园投资之中。这种局面在万达与融创的交易中，也能看出端倪。根据最初的交易结构，万达计划按注册资本金定价来出售万达城项目，以至于项目可售面积的均价只有一千多元/平米，如此估值方式难免让人觉得，那些需要长期持有的主题乐园是个“大坑”。
但恒大也在推进主题乐园计划，即恒大童世界，并且一下子就是15家。一季度，恒大旅游集团考察了全球28个主题乐园，最终选定了33个游戏项目，该规模将是迪士尼的1.5倍。
恒大童世界会是全球唯一的全室内主题乐园，这显得很魔幻，恒大可能需要盖一个非常大的穹顶，人们穿过入口，大概会像爱丽丝掉进了兔子洞。但这些主题乐园将消耗巨额的投资，没有顶的上海迪士尼投资额是55亿美金。中国恒大没有对外披露主题乐园项目的商业测算，不过许家印显然非常看重童世界，今年1月，他亲自参加了项目方案研讨会。也许，这个掌握了近1.5万亿资产的人，只是想制造一些快乐。
作者：似曾相识81、王芳洁
来源：雪球、中国企业家杂志（ID：iceo-com-cn）
