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随着“房价地价双限”、“土地熔断机制”、“现房销售”、“摇号”以及“限购限贷”等机制的陆续出台，2016的南京楼市政策以各种不同的形式改变着这个市场的运行规则。
观点指数 2016年的南京楼市可以用“云霄飞车”来形容，跌宕起伏的成交曲线背后，是各路资本涌入下激发的成交盛宴。
网上房地产统计数据显示，截止到2016年9月份，延续了上一年火爆趋势的南京在前三季度的表现依旧处于高位，甚至一度刷新了月成交套数纪录。虽然在多道收紧政策的调控之下年末冷清收尾，但凭借12.6万套的成交量也创下了自2009年起8年以来的新高。
土地市场方面的热度也是有增无减少，继去年以19个地王震惊市场之后，南京2016年又诞生了88亿元的总价地王。
据相关研究机构统计显示，除江宁滨江等没有挂地的板块外，南京各板块最高楼面价地块在2016年全部成功刷新，全年土地成交金额高达1629.74亿元，仅次于苏州位列全国第二名。
水涨船高之下，南京房企在2016年的销售也可谓斩获颇丰，大多数房企不仅提前完成了全年的销售目标，并且有房企首次突破了区域百亿红线，创造了南京第一批百亿房企。
与此同时，几乎全线飘红的房企销售业绩，也抬升了南京年度销售金额排行榜的门槛。
此外，随着“房价地价双限”、“土地熔断机制”、“现房销售”、“摇号”以及“限购限贷”等机制的陆续出台，2016的南京楼市政策以各种不同的形式改变着这个市场的运行规则。
销售水涨船高 朗诗突围问鼎
对于南京楼市来说，过去的2016年是“不平凡的一年”，这一点在该年度区域房地产销售前十强的榜单中展露无遗。
据统计，2016年南京区域房地产销售前十强总金额几近破千亿元，比上一年同一指标616亿元的数值，上涨幅度高达60.4%。
相关的数据显示，截至2016年前10个月，南京楼市的商品房销售金额已经突破了2000亿元，这意味着区域销售前十强企业占据了南京几近一半的销售额。
此外，早于2016年上半年尚未结束之时，就有五矿、翠屏、新城、弘阳等房企传出已经完成全年销售目标。
其中，保利地产更是以86亿元的销售额完成全年销售目标的86%，而在这靓丽的销售成绩的基础之上，不少房企纷纷上调年度目标。
火热的市场行业也赋予了众多房企机遇：凭借朗诗熙华府、朗诗青春街区、朗诗钟山绿郡以及与保利、金象等其他房企的联合项目的热销，朗诗在南京全年揽金166.9亿元，杀出重围成功登顶。
上一年全年销售仅64亿元的保利在2016年也迎来了业绩的大爆发，139亿元的销售成绩不仅使得其挤入区域前三甲，也成为了该年度的三大百亿房企之一；相比之下，万科虽然在榜单中下跌一位，但是124亿元的销售数据也是交出一份不错的成绩单。
2016的榜单上出现了不少新面孔。其中，2016年度六盘齐发的弘阳以95.9亿元位列第四名；今年销售表现一直强劲的恒大在南京以70.4亿元的成绩位列第七名；依靠单盘发力的中海以及鲁能成功跻身前十强。
中海玄武公馆以57.11亿元荣登南京销冠楼盘，而同样单盘销售突破50亿元的鲁能公馆则以微弱的差距屈居第二。
楼市冷清收尾 房价向上攀升
毫无疑问，在江北新区和已经拍出了十几宗地王的红利加持下，2016年的南京楼市在大概率上已经注定了不会是平凡的一年。
从月成交情况来看，除2月份受春节影响以外，2016年前两季度南京每月成交基本稳定在上一年末奠定的1万4套的高位水平上，甚至于5月份一度突破1万5大关，刷新历史纪录。随后的第三季度虽然略显疲态，但是依旧基本保持着1万套的成交，并在9月份再次迎来成交小高峰。
2016年度南京市区商品住宅每月成交套数、认购套数和实际上市套数
来源：观点指数
不可否认的是，随着9月25日的“主城区住房限购政策”与10月国庆期间的“限购+限贷”的“双限”等政策的陆续出台，南京一直“摁不住”的楼市高烧立竿见影地开始逐月下降，并于最后一个月跌至4508套，同比下降近7成，为2016年单月最低成交量。
虽然年末冷清收尾，但纵观2016年，凭借12.6万套（不含高淳、溧水）的新房成交量，南京创下了自2009年起8年以来的新高。
统计数据显示，2016年南京市区全年新房成交量较2015年上涨的9.5%、较2014年和2013年更是分别上涨了70.9%和42.7%，相当于2011年与2012年两年成交量的总和。
市场需求的暴涨之下，南京2016年的房价也呈现向上的走势。国家统计局官方发布的70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，从2015年3月份以来，南京房价环比已经连涨了21个月。虽然自2016年8月份房价涨幅开始连续收窄，并于11月份跌至0.2%的最低涨幅，但与此同时，南京市区的均价在过去的一年里突破了2万元大关。
2016南京市区每月平均房价走势
来源：观点指数
就2016年南京全年房价走势来看，整体呈现持续上涨趋势，仅有9月与12月市区新房均价较上一月出现了下跌，其中12月下滑较为明显，较11月相比下跌了13.9%，但仍旧维持在2万/平以上。
业内人士分析指出，在多项收紧政策调控之下，南京市区新房均价不降反涨，一方面是因为坐拥南京市区最高单价的河西板块有多个楼盘开盘；另一方面也反映出市区房价并未出现较大幅度的下跌，只是略有松动。
相关机构研究表示，2017年南京市(不含高淳溧水)住宅潜在供应量约5.5万套新房，跟2016年相比有较大幅度的下降，这就意味着南京未来成交量将会出现明显回落。同时，在调控政策的延续下，房价和地价的涨幅都将暂时见顶，部分区域的房价有可能出现小幅回落。
房企争相涌入下的4万+地价时代
火热的上涨行情之下，作为楼市晴雨表的南京土地市场，2016的热度也是有增无减。
据了解，继去年以19个地王之后，南京2016年不仅诞生了88亿元的总价地王，也创下了年度出让金额的新高。
统计数据显示，2016年南京市主城区成交土地面积470万平方米，受供给侧增加土地供应影响，全年土地供应量较2015年增加了近100万平方米，仅次于2014年。
与此同时，南京全年土地出让金已经达到创历史新高的1629.74亿元，同比上涨110%，比2014年、2015年的土地出让金总和还要多出182.3亿元，同时也成为2016年度全国九个达到千亿出让金的城市之一。
房企争相涌入之下，“高楼面价、高溢价率、高总价”成为2016年南京土地市场的一大特点，面粉贵过面包成为常态。
据了解，在南京2016年度成交的84宗地块中，万元地占比进一步上升，达到61.9%，其中其中楼面价在2万元以上的共有23宗，占比27.4%；随着上海建工G68地块和葛洲坝G14地块的接连成交，南京地价正式进入4万+时代。
2016南京各板块地价纪录
来源：观点指数
从溢价率来看，南京2016年成交溢价率主要集中在50%-200%之间，占据全部成交地块的71%，溢价率超过100%以上的有28宗地块，其中最高溢价率为禹洲G71地块，高达232%。
然而，在层层调控政策的力压下，南京土地市场降温迹象也开始显露。据了解，从国庆新政后的11月、12月的土拍来看，参与竞拍的开发商数量已开始下降，即使是热门板块地块，参与摇号的开发商数量也难以再现9月23日南京首场摇号盛况。
业内人士分析，南京市场分化已经开始，楼市的分化最终也会传导至土地市场。就目前情形来看，2017年南京土地市场将会随着政策效果的持续发酵而趋于冷静，进入新的调整阶段，土地市场降温的可能性大增。
此外，2016年度南京房地产市场多了12家新面孔，包括通过公开竞拍的四川蓝光、北京嘉城和华夏幸福；通过收购二手项目曲线进驻的当代置业和景瑞；通过摇号进入的大名城、北京首建、融信、美的、平安不动产、联发和香港嘉华。
随着最高限价及公开摇号新规则的执行，外地开发商进入南京土地市场的机会将增加。
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