领汇发展史可追溯至2005年，房委会为了融资将158个公屋社区商业和8万个停车场剥离上市，如今基金市值已达到亚洲最大。
观点地产网 11月8日下午2点，港岛香格里拉酒店，距离领展房地产投资信托基金中期业绩会召开还有半小时，与会者断断续续走进来，签到、填写资料、领取资料，一切与平常无异。突然间，会场外传来了一阵急促的脚步声，二十多名团体代表，突然出现在了业绩会现场。
在接下来近半小时的时间里，围绕领展过去的商业运营情况，伴随着“反对出售商场”“要求政府回购”这些尖锐的声音，团体代表们倾泄着他们的不满，和急躁的心理。
如今，领展又一次陷入舆论的风口浪尖之上。作为香港上市房地产信托基金探索的典型成果，它（前身“领汇基金”）的发展史可追溯至2005年，房委会为了融资将158个公屋社区商业和8万个停车场剥离上市，如今基金市值已达到亚洲最大。
领展运作基金的主要模式，是通过优化提升商场的租金，为投资者提供大量分红。2009年，曾亲手推动另一只基金盈富上市的王国龙加入领展，将这种模式进一步强化，从房委会分拆的商场及停车场经过不断翻新，资产租金上升，投资者因此大量获益。
有统计数据显示，领展自上市以来派息20多次，包括2017年3月底的1.118港元，累计每股派息总额超过13.98港元，这个数字甚至超过上市之初的成本。最新财报显示，截至9月底止半年，该基金收益总额及物业收入净额分别按年增长7.4%、9.5%，至49.49亿港元、37.67亿港元，半年间投资物业估值则上升9.1%。
公众群体对资本市场的金融业务往往带有某种成见，特别是建立在香港公屋商业这种与市民息息相关的配套设施之上的基金组合。在投资者以外，公众群体表达了自己的焦虑，他们认为领展不断推高商场及生活成本，并表达不满。
当天下午“闯”进业绩会的代表们公开指，领展透过优化商场收取较昂贵的租金，逼走小商户，要求重夺话语权，具体措施包括呼吁政府立即回购领展物业及股份，以及停止相关街市外判制度等。此前包括梁振英、林郑月娥两任特首，也曾公开喊话领展“考虑社会责任”。
反对者们抗议领展汹涌的舆情，将管理层堆到了对立面，从当天领展披露的财报来看，零和博弈的本质已经透过数据细节展现出冰山一角。
观点地产新媒体查询，截至9月底止半年，领展在香港租金收入按年录得5.3%增长至33.24亿港元，相当于营收近七成，平均租金则上升6.7%，显示香港仍是其最仰仗的市场。
在已完成资产提升的六个项目中，以新界隆亨街市为例，项目于上世纪80年代随屋邨所建，原租户以摊档小商户为主，两年前港媒曾报道，这批小商户不仅未获补偿，还面临租金上涨带来的结业压力。而领展2016年对项目优化，措施包括翻新商场、重塑商户组合等，升级而成的隆亨商场预计回报率高达21.4%。
上述对立情绪在今年再度集中爆发，则源于领展进行的一项策略调整。领展于7月宣布进行“策略性评估，以进一步优化物业组合”，随后被曝出其计划出售香港17个屋邨商场，市值达145亿港元，该估值数据甚至高于过去三年出售的28个屋邨商场价格（约120亿港元）。
一位代表在11月8日业绩会现场声称，领展被传出售的商场，包括未全面翻新的深水埗一个项目（据传是丽阁商场），并对项目未来被新买家接手并翻新后的租金及物价表示担忧。
面对外界的质疑，领展管理层曾经给予过明确回应。王国龙曾就翻新、合并及联同外包商改造商场公开表态，领展上市前10年回馈社会金额近33亿港元，也向志愿团体提供等同30亿港元的租金优惠，另外还提供了无障碍设施等便利，直言付出没有白费。
相比之下，如今领展管理层在代表们散去、正式入场面对媒体时，所作回应展现一种更谨慎的姿态。
领展主席聂雅伦对包括观点地产新媒体在内的与会者委婉表示，目前对“策略性评估”的进度不予置评，要等评估结果出来方可公布详情。他对外界提出的香港政府回购领展物业及股权一事，同样简短地表示不予置评。
执董兼首席执行官王国龙则接过话题补充道，出售物业仅是其中一个方案，同时亦考虑其它不同方案。他进而表示，出售物业所获资金将和过去无异，主要用于偿还贷款、回购及收购物业。
但为了打消台下再度提问的念头，王国龙干脆表示：“我知道大家都期待我们有策略评估的结果，但今天真的没什么可公布。”
被问及近年频频投资内地市场、是否转型至发展商时，王国龙给出了否定回复。他解释，一般发展商的模式是“买地、起楼、卖楼”，而领展是长线持有受阻，两者有很大差异。
值得一提的是，王国龙还表示，过去半年领展在香港的续租租金升幅26.8%，随着香港零售市场复苏，未来数月“会做得更好”。这或许意味着，领展未来与反对者们的博弈仍将具有几分不确定性。
