几乎整个中国的房价都在涨！
小编看到房价数据的时候，已经不再有眼红心跳的感觉，而是——
越来越多的城市拍出地王、重启限购，未来的房价只能望之兴叹。小编只好动手查查，发现还有一个地方房价喜人，简直是全国发烧之外的一股清流——
9月22日的“2016市场监督管理论坛”上，重庆市市长黄奇帆在其主旨演讲中透露了重庆房地产的治理之道——
完善市场监管体系，首先要完善企业进出机制，着力增强事中事后监管的有效性。重点是加快去除无效供给，建立便利化企业退出通道。
比如，目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，每3000户居民就摊一家房地产公司。而在重庆，在3100家房地产公司中，95%的房地产开发、建设以及销售，都集中于500家公司。也就是说，剩下的1600家公司，实际上就是空壳。
黄奇帆认为，企业有生有死、有进有出，是现代市场经济的一般规律。实行注册资本认缴制，推进注册便利化，营造了宽松的市场准入环境，但在宽进的同时，一定要跟进“严出”。
“做到该出的必须出、及时出，否则只进不出，也会扰乱市场秩序，导致优胜劣汰的市场法则变形走样，事中事后的监管会出现法不责众、形同虚设。”在此方面，黄奇帆认为，首先要加快去除无效的企业供给，坚决去除过剩产能、库存和僵尸企业，让僵尸企业、空壳企业“入土为安”，严把工商登记年报审验的关口。
在他看来，当前的重点应放在工商查验中的空壳公司、房地产开发企业中的僵尸企业、理财类的投资咨询公司、互联网经济中的P2P众筹企业，包括那些私募基金中的没有实际资金投入的私募公司。
“这些在现实中都是存在的。”黄奇帆举例说，比如，房地产开发企业，中国是世界最多的，目前全国大约有13万多个房地产公司，按13亿人口折算，平均每万人就有一家房地产公司，或者说，平均每三千户居民摊一家房地产公司。“重庆也一样。过去这些年，形成了3100个房地产公司，全市人口3100万人，也是平均每万人一个公司。”
重庆的公租房制度在很大程度上化解了房产需求的压力
黄奇帆介绍，去年底，重庆市工商局算了一笔账，这3100个房地产公司中，排名前500的公司去年建造、销售的房子，95%都是这500家公司的业绩。而剩下1600家公司的全部“产出”，只占全部房地产市场份额的5%。可以说，实际上就是空壳。
“这些空壳公司在形势好时，会乱集资搞房地产，而在形势差时，就会资金链断裂，从而成为社会不稳定的源头。”他说。黄奇帆透露，在掌握了这一情况后，重庆市政府已经下决心，从今年开始三年内，每年关闭500家房地产公司，3年关掉1500个。“房地产的供给侧结构性改革，企业的空间也是个该控制的事。”他说。
黄奇帆认为，完善市场监管体系，要分门别类深化商事制度改革，对大资本、高杠杆的金融业，涉及百姓切身利益的公共服务业，涉及公共安全的企业，其市场准入，都应设有必要门槛；对一般工商企业“先照后证”的同时，则需要制定负面清单作为事中事后监管的依据。
比如近两年，我国出现了一批“一行三会”不审批的、不给证的类金融企业，出现了2000多家P2P平台。“美国人搞了20年的P2P，全国只有7个；英国人发明了P2P，现在也只有10个；我们怎么就能在两三年内，一下子就冒出近3000个、集资了几万亿？”
黄奇帆说，现在这2000多家P2P平台造成的是上万亿的坏账，而且P2P坏账比银行坏账要严重得多。银行坏账一万亿，可能只涉及几百家企业，而P2P坏账一万亿，可能平均一个老百姓10万，就会涉及一千万人，可能导致社会的不稳定。
“所以，金融类企业一定要‘一行三会’管起来，谁审批谁监管，谁家孩子谁家抱，不能把这个责任都推到地方、推给工商部门。”
黄奇帆认为，金融、涉及公共服务的教育、涉及社会安全的易燃易爆，这三类企业还是要先证后照，而且有关部门终身负责。而对于除此之外的一般性企业，都应该实行先照后证，尽量简化手续。
“但是简化以后，在其拿照的那一天，就应该告知企业负面清单，也就是你这个企业什么事不能干。”黄奇帆说，所谓事中事后监管，监管什么？就是监管负面清单，这样事中事后监管就有了前提和依据。如果企业产生的时候没有负面清单，事中事后监管就几乎会流于形式。
黄奇帆同时强调，负面清单不能太复杂，让人记都记不住，“三大纪律八项注意，很简单的，几分钟就能讲清。”
黄奇帆认为，完善市场监管体系，还要强化市场风险防控，通过建立市场准入监测预警机制，对外地异常投资、行业异常变动、法人设立异常集中等情况进行监控，有效遏制虚假注册、非法集资等市场风险。
他指出，商事制度改革后，市场准入门槛大幅降低，一些不法分子也可能浑水摸鱼，从事违法活动，而市场准入风险，也必然有所增加。因此，只有对市场准入风险提前预警，早日防控，才能降低事中事后监管的压力。
“比如，我们国有土地部门在进行土地开发招投标时，一拍可以拍出一平方米3万、5万，那么这个房子建起来之后肯定就会变成一平方米8万、10万，因为一般房价都是地价的两到三倍。问题是，买土地的房地产商的资金来源，其实是要预警的。”
在此方面，据黄奇帆介绍，重庆目前执行的一项制度是：任何房地产商参与拍卖土地，都要对其资金来源进行审核，只要一经查实是资金来源中涉及高利贷，就取消其竞拍资格，这样就可能避免很多问题的发生。
“比如说一块地拍了20亿、30亿的资金，如果你的资金来源100%是信托资金，那么其背后就是15%的利息。如果你的资金来源是高利贷，那么20亿的地价，5年后就可能会变成50亿，你把房子建起来后，50亿就会变成100亿。其结果就是，这个房子要么坏账，要么资金链断裂，要么就是不良炒作，房价炒到天上去。”
除此之外，对异地异常投资、行业异常波动、法人设立异常集中的情况，也要及时预警。
比如投资咨询公司。黄奇帆介绍，几年前，重庆市工商局发现，短短几个月内，该市突然增加了3000多个投资咨询公司，而这3000个公司的注册人，都集中来自于某个省、某个市下的某个乡。
针对这一跨地区集中异常现象，重庆市工商局立即展开调查，结果了解到一件“奇怪的事”，据注册者交代：当地来了一个培训班，培训三堂课，教村民们如何注册投资咨询类公司，然后打着银行的招牌到市内去摆咨询摊，让老百姓感觉好像是银行在进行便民服务，而在老百姓稀里糊涂上当受骗，进行投资理财后，这些人就卷款跑路。所以他一个人就来注册几个公司，打一枪换一个地方。
“我们在了解到这些情况后，就把这3000个公司统统注销了。”黄奇帆说。
延伸阅读：
重庆市长黄奇帆：把金融搞复杂的人都是骗子
黄奇帆，重庆市长，坊间有“金融市长”之称。以下为其在重庆金融工作会上的发言。
金融的本质
金融的本质。就是三句话：
一是为有钱人理财，为缺钱人融资；
二是信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险，实际上就三个词“信用”、“杠杆”、“风险”；
三是金融不是单纯的卡拉OK、自拉自唱的行业，它是为实体经济服务的，金融如果不为实体经济服务，就没有灵魂，就是毫无意义的泡沫。
在这个意义上，金融业就是服务业。
具体来讲，第一个特点，为有钱人理财，为缺钱人融资。
银行是干什么的？一方面，老百姓有钱存在银行里；另一方面，企业需要钱，银行就是在之间起着桥梁，起到中介和服务作用。保险是干什么的？保险实际上是人在健康、安全的时候，有余钱买了保险，发生生病、死亡等意外突发事件的时候拿来救急，这个过程是人自己给自己的一个平衡，当这笔钱放在保险公司，又可以为企业融资提供资金来源。证券市场更是如此，老百姓冒一定的风险投资买股票，取得回报，不管是赚的企业利润分配，还是股价差价，总之是为有钱人理财的一个桥梁。租赁也一样，一个企业没钱一次性投资10亿，就要借债，如果通过租赁，把一次性的巨额投资转化为日常的租赁费用，那么投资资本和资金就转化为租赁公司的资金，而企业不出这笔钱，摊入运行成本，运行成本增加以后，少交一点所得税，或者产生各种各样的效益。这也一样起到为需要钱的人融资的作用。
在座的都是金融业专家、领导，都明白这个金融的定位。我们有十几个金融品种，不管是直接金融系统的资本市场发债券、发股票，还是间接的金融系统商业银行或者非银行金融系统，都是各种理财方式、中介方式，本质上就是为有钱人理财，为缺钱人融资。
金融的第二个本质，是信用、杠杆、风险。
首先是信用。
没有信用就没有金融，信用是金融的立身之本，是金融的生命线。金融的生命线，一种体现在是金融企业本身的生命线，金融企业本身要有信用；一种体现在与金融机构借钱的企业也要有信用；还有一种体现在老百姓在你这儿存款、投资的过程中，各种中介服务类的企业当然也要有信用。信用从哪儿来呢？对非金融企业来说，你跟金融单位融资，没有信用就无法融资，任何在这个问题上投机取巧的人，最终一定会受到惩罚。说我不要信用也能融资都是胡扯，离开金融本源的任何理论都是不成立的，这个本源就是两个字——“信用”，是金融安身立命之本。
企业的信用在哪儿呢？
第一，企业要有现金流。你向银行借1亿，银行就要审核这个企业每天、每月、每季度、每年现金流怎么样，现金流比利润还重要，哪怕利润很高，如果某一个月资金链断了，把你弄得崩盘了，后边哪怕有暴利，你已经死了，也没有用。所以，资本市场上考核企业的第一个信用就是分析财务报表里的现金流。
第二，要讲企业的利润。我们说一年有1亿利润，10倍市盈率，股票市场价格可以值10亿，增长很高，市盈率30倍、50倍还有人愿意买，是买它的未来，因为利润增长很快，买了以后，过三年、五年，高增长率会把这个市盈率从30倍又降到10倍，我买的股票就赚钱了，总之和回报率有关。
第三，和抵押物有关。如果回报率、现金流不大讲得清，但这个企业很重要，担保公司愿意为他担保，或者某个第三方企业帮他担保，担保物是充实的，银行当然可以照贷无误，如果万一企业不行，担保公司、第三方企业赔，只要这个事铁板钉钉，也是可以的，也是一种信用。
第四，就是企业的高管人员。企业的经理是一个世界有名、中国有名、区域有名的非常实诚的优秀企业家，如果遇上金融危机，遇上特殊困难，暂时遇到困难，凭他个人信用的含金量，大家可以帮忙。另外企业的品牌等一些无形资产也是有价值的。
这些都是一些金融学的常识，但人们往往不按常识做事。我们有时候说现在大数据分析，不管怎么分析，如果看不到企业的现金流，看不到企业的资本回报率，看不到企业的第三方担保，看不到企业非常实际的一些信用物，大数据分析就能把几百万、几千万借出去？我觉得这也会很荒唐的。我的意思说什么呢？
如果直接了解企业这些相关数据当然最好，如果用大数据，网络的方法间接地、确切地了解企业的这些数据，也是一样的效果。但是，如果说大数据分析的结果是不需要有资本回报，不需要有现金流概念，不需要有担保物，也不需要有其他的信用物，那大数据就是赌博。所以，金融的本源其实并不复杂，如果一套说法说得把金融ABC给丢了，它哪怕再复杂再高端，也别信。
金融的衍生工具也一样，有许多许多的衍生工具，但是不管什么衍生工具，总是能看到信用几个基本特征的痕迹，如果全部抛弃了，还原不了，根本搞不清了，那就是泡沫。美国2008年的金融危机就是这样，次贷产品本来是房地产商卖房子，不需要抵押物，零首付，不受制约，房价就会涨，涨了大家都赚钱。一旦这样的房子坏账，没有抵押物，全是银行背账，银行风险就大了，但银行不是想办法把次贷变成正常贷款，从抵押物上做文章，而是把这个次贷卖到股票市场，变成了CDS债券，这个CDS债券杠杆比到了1：40，雷曼兄弟公司40亿美元购买了1600亿美元的CDS。如果这个债券涨10%，他就赚400%，40亿美元变成160亿美元，如果跌10%，就立马崩盘了。总之，考核数据分析或者品种转换的根由，就是信用物。没有信用的一切金融都是假金融、伪金融，在重庆决不让它发展，这是常识。
第二个就是杠杆。
金融的特点就是杠杆，没有杠杆就没有金融。为什么要信用？因为信用是杠杆的基础，你有信用，我才杠杆，如果什么事都是1：1的，我拿100块给你，你就我给100块的货物，大家一手交钱，一手交货，就不需要信用了。一旦有信用，就有透支，透支就是杠杆。
银行的存贷比，就是一种杠杆比例。有10亿注册资本，可以搞100亿贷款，资本充足率1：10，也是个杠杆比。租赁公司如果有50亿资本，可以搞500亿租赁，也是1：10的杠杆。搞期货一般是1：20的杠杆，5块钱的资金可以做100块钱的投资，如果做远期交易，1：5的杠杆，100块钱的交易付20%，半年以后货物到了再付剩余的，这中间也有个透支，是1：5。最近，股票市场搞融资融券，也是个杠杆比，你有100万的股票，跟证券公司可以融资也罢，融券也罢，借给你一定比例的透支，总之没有比例就没有金融。虽然这也是金融课堂的ABC，但是一切的金融风险都是背离了这些基本原理而所致的，所以这些基本原理要当真经来念，不管是行长还是科员，这个真经要天天念、月月念、年年念。
所有的金融风险都是杠杆比过高造成的，没有杠杆比就没有金融，但杠杆比过高就产生风险。刚才我用了信用、信用、信用，杠杆、杠杆、杠杆，风险、风险、风险三个叠加词，就是用最土的方法引起大家的高度重视。一切金融的创新都是想方法把杠杆放大，一级杠杆1：3，二级杠杆再来一个1：3，整体系统叠加就变1：9，如果有三级、四级就更上去了，每一级都在策划杠杆比，一切金融危机的本质就是杠杆比放大，真正的智慧就是设计一个风险比较小的、有一定信用基础的、可靠的、不容易坏账的杠杆比，那才是智慧，是金融的精髓。
我们说过分的杠杆比是一切坏账、一切风险、一切金融危机的来源，坏账是讲具体的一个企业，风险是这个系统体系发生的事，危机就是延伸到一个地区，一个国家，乃至整个世界的事。所有的这些，都和杠杆比、和风险没控制好有关系。解决金融危机的全部办法也就是三个字：“去杠杆”，不管是国家级的去杠杆，还是某个行业的去杠杆，还是某个企业的去杠杆，实质就这么简单。
这是金融的第二个本质，风险、杠杆和信用。这三件事是互动的，信用高的风险当然就低，杠杆比一般也不会太高；杠杆比高的信用就会降低，风险也就比较高。金融专家、企业的创新都是围绕这三件事在运转，最关键的是要把握好一个度。
第三个本质，金融的要义是为实体经济服务。
记得邓小平老人家当年视察浦东，也就是1991年1月14号，大年初四，他说了一句话：“金融很重要，金融是现代经济的核心。金融搞好了，一招棋活，全盘皆活。上海过去是货币自由兑换的地方，今后也要这样搞，中国的金融要在世界上有地位，首先要从上海搞起。”
这段话讲了三层意思：一是金融和各个行业的关系，一招棋活全盘皆活，是个中心。二是上海过去是货币自由兑换，以后也要这么搞，当时金融是管制的，贸易项下也不能自由兑换，老人家已经想到以后贸易项下自由兑换，今后要这么干。三是，当时人们认为北京是金融中心，上海不值一谈。老人家说中国的金融要从上海搞起，上海才真正敢把金融中心作为自己的奋斗目标。
金融是现代经济的核心，这个核心是怎么形成的？要为实体经济服务，如果不为实体经济服务，这个中心就变成以自我为中心，就会异化为一个卡拉OK、自拉自唱、虚无缥渺的东西。金融只有在为实体经济服务的过程中，围绕着实体经济运转的过程中，才能成为中心。对此，王岐山同志在当国务院副总理时曾说过，“百业兴，则金融兴；百业稳，则金融稳”，这两句话应该是金融界的戒律。我讲这段话，是让大家理解金融的本源，金融的三个要义。你哪怕成了大银行的老总，这段话也应该温故而知新，每当我们发生任何金融风险，无论是金融危机，还是一个企业破产倒闭，或者一个P2P跑路的时候，你都可以从这三个特征值里找到问题的本源。
来源：法制日报 腾讯网
