来源：投中网 作者：陶辉东
11月14日，苏宁云商发布公告，宣布将与深创投合作设立一只物流地产基金，首期目标规模50亿元，总规模300亿元。
苏宁云商表示，其最终目标是实现管理仓储规模1200至1500平方米，打造中国零售业最大的物流基础设施网。
而对深创投来说，此次与苏宁的合作是在多元化方向上的一次重要尝试。深创投在2017年招募团队组建了不动产管理的子公司，开拓地产的资产证券化业务版图。
苏宁剥离仓储物流 打造轻资产模式
该地产基金的投资目标包括两部分，一是收购苏宁云商自有的仓储物流设施（包括拟建的和在建的设施），二是收购外部的优质仓储物流设施。
众所周知，仓储物流是电商、零售行业资产最“重”的一块，对于苏宁云商来说是一个很大的负担。通过把仓储物流资产剥离至地产基金之中，一方面可以为苏宁云商减负，盘活资产，回笼资金；另一方面也为苏宁云商用并购的方式进一步做大仓储物流规模打开空间。
基金目标总规模为人民币 300 亿元，其中苏宁方面以自由资金出资51%，其余资金由深创投方面提供。也就是说对苏宁而言，在基金层面其资金规模已经放大了一倍，另外在项目层面还会进行相应的融资安排，资金规模还将进一步放大。苏宁最终的目标是实现实现管理仓储规模达到 1,200-1,500 万平米。
苏宁云商在公告中表示，其战略目标是“建立中国零售行业最大的物流基础设施网和服务网”，用“开发—运营—基金运作”的资产运营模式，“实现轻资产发展模式”。
双方共同出资、共同管理
公告披露，首期基金采用契约制，目标规模50亿元，其中苏宁云商方面出资51%，以自有资金出资；深创投方面出资49%，以自有资金或募集资金出资。基金期限为3+2+1+1，三年投资期，两年退出期，有两次延期的机会。基金的退出渠道包括通过 REITs 上市、转让项目公司股权、资产证券化等。
双方将另外设立苏宁深创投基金管理（南京）有限公司（下称苏宁深创投）作为基金的管理人，苏宁方面持有苏宁深创投51%的股份，深创投方面持有苏宁深创投40%的股份，其余9%由管理团队持有。
苏宁深创投采用“双GP”的模式，将设立7人组成的投决会，其中苏宁方面提名4人，深创投方面提名3人。其中，董事长由苏宁方面提名，总经理由深创投方面提名，二人均拥有一票否决权。苏宁作为资产的实际使用者和管理者，拥有较高的控制权；而深创投作为财务投资者，亦拥有足够的决策权。
深创投多元化发展 借鉴美国黑石
此次合作深创投是通过旗下的深创投不动产基金管理（深圳）有限公司进行的。该公司成立于2017年9月，是深创投提出多元化发展战略以来的重要一步。
深创投总裁孙东升此前接受投中网采访时表示，实际上像美国的黑石这样的大型PE机构，房地产已经是主要的投资方向之一，它的业务范围早已超出了私募股权。如果仅仅是股权投资，要管理几千亿美元的资金是难以想象的。
孙东升表示，深创投的地产基金会投一些有特色的地产项目，例如物流地产、教育地产、医院地产等，通过对地产的经营（收取租金）以及资产证券化等方式获得回报。与创投基金相比，地产基金的回报较低，但稳定性更高，可以满足部分资金的偏好。对于深创投来说，地产基金可以丰富不同风险、不同期限产品的配置，同时大幅扩大管理规模。
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