政策重压之下，燕郊新房市场陷入死寂。作为环京楼市风向标之一的燕郊，已今非昔比。
往日燕郊街头派发项目宣传单的业务员已难寻踪迹，原本熙熙攘攘的售楼处很冷清，仅有的少数开门在售项目现场看房客也是寥寥，销售人员分散在各个角落玩着手机聊着天，与此前火爆场景恍如隔世。
在汇福悦榕湾最近一次的开盘中，实际均价3.9万元/平方米，现场看房者不足20人，这也是近两年燕郊新房开盘首次遇冷。
新房市场的冰冷行情成交数据有更直观体现。年初，燕郊地区的新建商品住宅交易量从去年四位数水平下滑至三位数，6月进一步下滑到两位数，仅成交52套。
燕郊是环京楼市的一个缩影。事实上，“三年社保”的政策要求在挤压出大部分环京购房需求的同时，使得很多项目处于艰难求生的状态。据了解，有项目已经不堪压力，以“草签”之名开打政策擦边球。
图1、2-环京北漂早晚高峰通勤潮汐图
图片数据来源：艾普大数据
“草签”险路能走多久？
自6月2日环京楼市投下“三年社保购房资质”的深水炸弹之后，不少开发商如坐针毡。重磅调控下，规模较大且产业丰富的房企还能支撑一段时间，而对于以房地产为主业且项目集中在环京的房企而言，无异于被扼住咽喉，如果市场冰冻状态长期持续，这类房企势必熬不住。
生存还是毁灭？这是当前燕郊绝大多数开发商思索的头等大事，以至曾互为抢食燕郊楼市肥肉的竞争对手也自发地坐到一起商讨应对之策。
在这场被视为“救市”的讨论会上，不少项目的掌舵者经过激烈提议论证，最终达成共识——目前的市场态势下，若要给项目“续命”，唯一可行的办法就是通过“草签”提前锁定客户。
一位参与此次讨论的项目负责人表示，所谓的“草签”，就是开发商与有意向购房的客户签订三年协议，约定自“草签”之后的三年时间内，购房者在燕郊连续缴纳社保，三年期满，开发商与购房者之间签订正式购房协议。换言之，房企通过该途径回笼部分资金以缓解压力，购房者则相当于借此机会买“房号”。
目前，这种“草签”的方式被环京很多项目采用。不过，这种方式在现实中究竟有多少可操作性，购房者是否买账？
长期关注环京楼市的赵宇阳表达了他的担忧：“如果三年后环京房价上涨，开发商坐地涨价或者直接毁约，那么购房者将处于绝对的弱势地位，除错失三年的购房机遇外，还要承担总房款里的溢价。这事儿一旦发生，谁都没有办法！”
此外，受购房资质限制止步环京楼市的购房者张晓也对“草签”持怀疑态度。“主要是未来政策和市场都存在很多不确定性。三年内，如果发生因政策带来的税费首付变化，购房人的利益无法得到保障，极易出现纠纷；另一方面，只要没有签订正式购房协议，原则上购房者可以随时退房，但在实际操作中，很有可能要与开发商展开持久拉锯战，谁也不愿惹这样的麻烦。”张晓说。
也有房企人士表示，这种“草签”方式并不能完全解决问题，敢于“冒险”的购房者少之又少，并不能实现大体量签约，对于养活一家企业可谓是杯水车薪，难以维持长久运转；此外，远水解不了近渴，即便有购房者铤而走险选择“草签”，回款至少也是三年以后的事，而三年之内，楼市尚充满变数。
图4-环京北漂职住关联度和弦图
图片数据来源：艾普大数据
漏洞被堵 购房者“望房兴叹”
燕郊楼市之所以陷入冰冻，主要是因为先后出台的两次限购限贷政策。而这两次政策，对于客群主要源于“北漂”的燕郊，属于双重打击。
3月21日，廊坊市主城区（含广阳区、安次区、廊坊开发区）、三河市、大厂回族自治县、香河县、固安县和永清县区域出台政策规定，非本地户籍居民家庭限购1套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房。
6月2日，三河市再次“亮剑”。非本地户籍居民家庭能够提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的，限购1套住房，包括新建商品住房和二手住房；对已拥有1套住房，或者无法提供3年以上本地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地户籍居民家庭，暂停在本地购买住房，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。
在此之前，尽管面对政策高压，一些开发商和中介仍有暗箱操作的余地。据知情人士透露，彼时很多项目承诺可以帮购房者用办理假社保或者社保补缴的方式获得购房资格，通过此类违规手法获得贷款购房资格的人，在燕郊总购房人数中占比超过半数。
如今，一年社保变三年，且不得补缴，封堵了开发商钻漏洞的可能性，致使本已萧条的燕郊房地产市场雪上加霜，无聊的卖房人和路边关门闭户的“办证”小店成为燕郊楼市的“现实一景”。
此外，由于在燕郊购房的客群中超八成为在北京工作的外地人，在燕郊纳税和缴社保的可能性极低，不得补缴社保无异于横在购房者和燕郊之间不可逾越的鸿沟，使得购房者只能“望房兴叹”。
根据北京中原市场研究的统计数据显示，2017年上半年燕郊地区新房成交量大幅锐减，仅成交24万㎡，同比下降76.7%。2017年上半年累计成交额为37.7亿元，同比下跌75.5%。
同样的情况不仅出现在燕郊，廊坊、固安、霸州、香河等县市区在采取房地产限购政策后，市场的降温效果十分明显。
据伟业我爱我家集团市场研究院统计，2017年6月，固安新建商品住宅共成交593套，环比5月大幅下降了64.7%，这是自今年3月以来连续第三个月下滑。廊坊主城区（广阳、安次）的新建商品住宅共成交803套，环比5月大幅下降了57.6%，同样是从3月以来呈现出连续下滑的趋势。香河6月新建商品住宅成交量为1307套，与3月相比也下滑了63.1%。
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