共有产权房是什么性质的房子？跟以往的自住房、经济适用房有何区别？如何上市交易？共有产权房的购买合同有何特点？共有产权房的概念自提出开始就引发了社会各界的广泛关注，但有关这一概念的问题却一直没有答案。
为贯彻落实中央关于“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，加快建立购租并举的住房制度和供应体系，北京市出台了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》)。近日，北京市住建委对此发布了系列解读。
转让产权份额有严格限制
在以往的北京市产权型保障房和政策房中，如经济适用房、限价商品房、自住型商品房，满足一定条件后是可以转换为完全商品住房的。那么共有产权房是否也能完全转化为商品房？
“共有产权住房将真正实现‘封闭管理、内部循环’。”市住建委相关负责人说，根据规定，共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的，不允许转让房屋产权份额，因特殊原因确需转让的，可向原分配区住建部门提交申请，由代持机构回购，回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
而如果拿证满五年，虽然可按市场价格转让所购房屋产权份额，但要么是同等价格条件下被代持机构优先购买，要么是转让给其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
值得注意的是，再上市的过程中，个人份额无论是出售给代持机构，还是出售给其他符合条件的购房人，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。“新购房人获得房屋产权性质仍为‘共有产权住房’，所占房屋产权份额比例不变。”这位负责人说。
根据此前发布的《北京市共有产权住房管理暂行办法》，充分考虑北京市人口资源环境压力和当前阶段共有产权住房供需紧张的情况，在充分听取各界专家意见基础上，对共有产权住房再上市产权性质进行了收紧，以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，满足更多无房家庭住房刚需。
虚假申报10年内禁止申请
除了严格限制转让产权份额，虚假申购、违规使用的成本和惩戒措施也比此前有所加强。
共有产权住房新政则规定，申请人不如实申报、变更家庭户籍、人口、住房、婚姻等状况，伪造或提供不真实证明材料的，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。
按此前自住型商品房的有关规定，通过隐瞒家庭住房状况、伪造相关证明等方式，弄虚作假骗购的，一经查实，房地产开发企业应与其解除购房合同，购房家庭承担相应经济和法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，依法追究刑事责任。
此外，共有产权住房购房人、同住人违反购房合同约定，且拒不按代持机构要求改正的，可以责令其腾退住房，禁止其10年内再次申请本市各类保障性住房和政策性住房。
同时，申请家庭成员在本市信用信息管理系统中记载有违法违规或严重失信行为的，将限制该家庭申请购买共有产权住房。“将通过加大打击虚假申购和违规使用的监督力度，让投机钻营者面临更高的违规成本，凸显社会正义。”相关负责人表示，共有产权住房将真正回归住房的“居住”属性。
将配专用合同及使用协议
此前，朝阳区房管局特别公示北京首个共有产权住房项目“锦都家园”的预售合同。跟此前的自住房、普通商品房合同不同的是，这份合同中涉及三方当事人：购房人、开发建设单位和代持机构。
市住建委相关负责人介绍，在未来，共有产权住房还将推出“专用”合同。共有产权住房将使用依据《北京市共有产权住房管理暂行办法》修订的《北京市共有产权住房预售合同（试行）》。该合同对开发单位、购房人和政府份额代持机构等三方当事人的权利义务进行了明确与规范。
同时，合同附件中增加了《北京市共有产权住房使用协议》，由购房人与代持机构签订，就房屋转让、购买其他住房、房屋出租、合理使用、相关费用等内容进行了详细约定。如果购房人有违反相关规定和合同、协议约定的，代持机构将按管理规定和合同、协议约定进行处理。
