2017年11月15-17日，由《中外管理》杂志社主办的第26届中外管理官产学恳谈会盛大开启，主题为“中国管理2025”，第十三届“管理中国”总评选也同时隆重揭晓。香柏领导力首席经济学家赵晓在恳谈会上发表了主题演讲：《新政下的中国房地产走势 》。
以下为演讲内容摘要：
“我以前讲过一句话，房地产有三分之一是宏观经济的问题，另外三分之一是金融问题，最后三分之一才是房地产本身的问题，所以房地产跟宏观经济是息息相关的。”赵晓说。08年之后，全球宏观经济都出现了很多问题，中国也出了问题，所以影响到全球的宏观经济波动，特别是过去几年往下走。而中国的问题又比较带有一些结构性和趋势性的问题，传统的增长动力不在，转型迫在眉睫。
赵晓认为传统中国经济增长的三大动力都出现了问题：人口红利变成了人口负债；出口动力不再像过去那样高速增长；房地产不再像过去那样狂飙突进。但是赵晓认为中国虽然人口数量的红利已经没有了，却有人口质量的红利，这是很重要的支撑。而且中国经济还出现了三个亮点：第一个亮点是刺激政策产生了效果。特别是在去年下半年之后，今年差不多有九个月经济增长速度已经稳步运行在6.7%的速度之上，所以刺激政策产生了效果。第二个亮点是消费和服务保持了稳定增长。第三个亮点是整个中国经济创新氛围在逐渐升温，这个也是多年求之不得的。
而除了这个之外，未来的中国经济还有三大增长风口：
1、消费与服务的增长。消费与服务仍然是中国经济未来的一大风口，也是一个非常大的未来发展的依托点。
2、创新的风口。
3、我们正在通过一带一路打造中国的新市场，这类似于当年欧洲人发现美洲新大陆，美国打造了二战之后欧洲市场等。
另外中国经济面临着长期性的三座大山：产能过剩、债务、经济泡沫，这些都影响到中国经济的发力。而且在过去几年中国经济还遭遇了三大风险：人口老龄化、宏观经济效率下行以及美国加息引发的美元指数上行，大量的美元从中国流出去等三大风险。
赵晓表示由于上述这些问题对中国经济的影响，大家对中国经济走势普遍的预期是增长速度会不断往下走，甚至有人估计会降到1%、2%。当经济出现困难的时候，房地产就被推到前台，2015年的时候，中国经济出现了金融风险，股市崩盘，导致中国经济增长速度有可能会出现硬着陆，所以房地产成了非常重要的一个顶住中国经济的一支力量。
房地产和宏观经济联系非常密切，当经济形势变得稳定，我们不需要稳增长的时候，对房地产调控就有可能开始，政府第一考量不再是经济增长，而是金融风险。赵晓认为这一轮房地产调控因城施策的做法非常智慧，调控的力度、效果很好，既刹住了高速上涨的势头，与此同时又没有出现硬着陆的现象。
2017年本来是全球超级的政治周期，充满着不确定性，但是今年以来的情况比2016年普遍预期的要好很多，各个国家都在传来好信息。IMF六年来第一次上调世界经济增长预测，表明经济今年的走势超出了去年大家的预期。赵晓认为促成当前经济复苏有两个原因，一个是外部全球经济复苏原因，一个是内部的供给侧改革开始产生效果。
基本情况说了那么多，那房地产市场可能遇到的风险是什么呢？赵晓认为这个风险包括：
1、库存周期风险。一轮周期大概是三年，弱的上升期大概是一年。由于供给侧改革，导致大家对未来的预期看好，所以增加了库存从而导致对宏观经济的上冲力量。但是从PPI的走势来看，这个库存周期其实已经到了拐点，所以靠库存推动中国宏观经济增长，基本上是到头了。
2、经济超预期复苏的结果使全球货币政策的收紧。全球经济比预期要好，可能带来货币政策的上行，而中国很可能也会同步美国往上走，原因在于中美经济都出现了改善，同时中美经济其实也都出现了泡沫。在当前情况下，货币政策收紧应该是一个大的概率。
3、从去年第四季度已经开始加强监管，银证信财全面自查和检查整改，带来资金市场的进一步压力。不仅如此，严监管，防风险建立新的金融生态将成为未来一个阶段金融改革的重点，带有长期性。伴随着金融监管的加强，金融部门货币派生能力大大受限，而房地产市场会受到这个影响。
在美国货币政策收紧、美元回流的情况下，中国反而出现了牛市，原因就是因为封闭市场的特点。在这样的封闭市场下，资金的变化就成为房地产市场影响的一个最重要的因素。所以赵晓认为要观察未来的中国房地产市场变化，就要看封闭的环境会不会改变，要看中国经济的基本面情况怎么样。
当前资金在收紧，就意味着地产市场可能会发生一个相应的拐点、转折点。但是好一点的情况在哪里？赵晓表示当前的利率比以前更低，资产负债率也有所降低，这意味着对房地产市场的影响也会弱一些。另外有利的是政府房地产调控弹性政策，对整个市场也起到一些保障作用。
那可能的机会又在哪里呢？赵晓总结了以下四个机会：
1、人民币趋势性的贬值已经结束，未来会进入到人民币的双向波动期间，有升有降，这是一个非常好的机会。由此带来中国经济的相对缓冲期，避免了硬着陆的危险，同时开始稳定。再加上人民币升值进入到波动的期间，大量的资金外流，这个趋势可能就结束了，这对国内的地产市场可能是一个好消息。
2、这一轮美元的六年上升周期基本上快结束了。这对整个经济、对楼来说都是一个特别好的外部好消息。这意味着无论是楼市，还是中国的经济，躲过了一轮可能遭受硬着陆的危机风险。
3、中国产业、经济结构正在优化。从8月份数据来看，整个高新技术产业、服务业等都有比较明显的提升。所以中国经济不仅保持了一个相对稳定的增长，而且它的结构在进步，这是健康的表现，这更是一个机会。
4、新技术与新经济的机会。从世界来看，尽管整个世界都在金融化、虚拟化和泡沫化，但是世界也的的确确有很多真实的进步和推动的因素，其中一个就是新技术与新经济的机会。根据麦肯锡公司的数据，人工智能技术能为中国GDP每年贡献0.8到1.4个百分点，这是很实质的改变，也是很实在的机会。
赵晓最后表示：房地产没有大家所想象的那么糟糕，当前这一轮政府调控所谓的设限，所显现出来的结果也没有大家想象的那么坏。一句话，还是形势比人强，选择永远比努力更重要！希望大家对当前的形势有一个明智的判断，也希望大家做出正确的选择！
（根据嘉宾发言整理而成，未经本人审阅）
来源：中外管理新媒体
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