“房子是用来住的、不是用来炒的”。2016年末召开的中央经济会议为疯涨的房价做出了明确的定位，这个定位贯穿2017年房地产调控市场始终，全国200多项调控政策让楼市上涨有所收敛，调控，是2017年的中国楼市绕不过去的2个字，近110个城市及部委，超过250多次调控文件的出台，彻底改变了市场格局。此外，2017年以来，国家和地方政府纷纷出台租赁市场利好政策，越来越多的房企切入长租公寓领域抢滩租赁市场。而随着加快住房制度改革和长效机制建设成为明年政府要着力抓好的一项重点工作，租赁市场预计也将迎来更大的发展。那么，2018年房地产市场走势如何？
任志强：2018年中国房价会跌。
1、明年对于房地产开发商来说将是艰辛的一年，尤其在资金链方面。今年房屋的销售量其实还是不错的，所以今年较高的营收也不会让开发商们的资金链受到威胁。但是随着调控政策的持续效果，明年的房企的现金流入量可能就没有那么多了。开发商们如果没有办法获得足够的外部资金，资金链的压力就将促使他们通过降价销售来获得资金了。
2、明年的低销售量很大程度上将由管理层出台的楼市调控政策引起。管理层出台的限售、限贷等政策会抑制热点城市的房屋销售量，对于开发商来说，在资金充裕的情况下，他们可以牺牲销售量来维持住高房价，但是一旦资金链紧张，开发商降价换销量就在所难免。
3、销售量下降之后，对应的库存量就会上升。超过一定水平之后，库存量就会给开发商带来压力，这也将推动他们降价买房。
原社科院金融研究所金融发展室主任易宪容：当前国内的房地产市场基本上仍然是一个以投资炒作为主导的市场，房价上涨的预期基本上没有逆转。如果房价上涨预期没有转变，国内的房地产市场要回到以居住为主导的市场或国内房地产市场性质真正转变还有很长的路要走。对中央政府来说，一定要清楚认识当前房地产市场的基本形势，只要住房市场的价格上涨预期没有逆转，那么中国房地产市场就性质就不会改变，也不可能回到一个以消费为主导的房地产市场。在这种情况下，国内房地产市场的性质根本上没有改变，房地产市场要重新定位，要回到消费为主导的市场任重道远。
中国银行业协会首席经济学家巴曙松：第一，从总体的趋势来看，中国的增量房地产需求确实在呈现放缓的趋势，我们在房地产市场投资的增速上已经向成熟市场收敛开始。第二，增量房开始增长，增速在减少，存量房上升的势头非常猛，越来越多新增的需求，通过改善型需求，通过存量房在满足。第三，围绕这些存量房、二手房的交易变化相关新的生态也正在形成。第四，房地产行业集中度在加剧。
长效机制、租售同权、共有产权，对一部分买不起房的人怎么能住得起？这是未来可能政府会着力推动的地方，加大租赁市场的发展是一个趋势，对比不同的经济体的结构变化，新房，通过自有居住占有比较大的市场结构。
租赁的人群未来会逐步的上升，“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”开始变成一个中长期的政策基调，无论是银行还是地产都会产生非常深远的影响，目前这个政策持续下去。聪明的开发商和银行的合作心态，我觉得明年会有不少的创新。
央行货币政策委员会委员樊纲：这一轮房地产最突出的现象就是两极分化，大城市价格飙升，三、四线小城市库存积压，去库存着重讲的就是去房地产的库存。要从供求双方来理解我们现在中国房地产市场存在的问题，来寻找所谓的长效机制。
中泰证券首席经济学家李迅雷：发展租赁市场是政府推行的，是不是已经到了租赁黄金时期，知道还是看市场，比如说纽约有40%是用来出租的，上海有4%，这个比例过低，租赁市场有很大的空间，空间由谁推动的？如果政府推动的难度比较大，民间自发推动的，这个空间就会比较大，任何东西还是不能离开市场主体，市场主体增长了，就有理由看好。所谓的刚性需求，住是刚性需求，买不是刚性需求，之所以大家都愿意买房，是因为房价在涨，有涨的预期大家才买房，如果房价不涨谁会去房呢？租赁市场能不能发展起来跟大家对于房地产、房价上涨预期有很大的相关性。我更相信是市场的力量。房价继续高歌猛进的话，租赁市场很难发展起来。
安居客房产研究院首席分析师张波：2017年楼市调控和以往数次调控相比，目标非常明确，核心就是围绕“真正落实长效机制”这个目标，短期不放松，更着眼于长远，启动调控组合政策。根本目的就是重视长效机制，构建房产阶梯型消费，解决高房价和库存区域间不平衡发展的问题。目前房地产市场正处在降温后的稳定期，房地产市场也将持续较长时间健康正常的运转。这在于2017年调控政策对长效机制的高度重视，调控手段从抑制需求变成解决需求。
无论是提高首付比例，还是限购、限贷都是为了抑制需求，但需求的压制往往是暂时的，也就造成了需求被延后并产生集中爆发的后果。但“租购同权”相关政策大量推出，将部分非理性的购房需求，更好地引导到租房上。这些长效机制的落实，对构建阶梯型消费，解决高房价和库存区域不平衡问题将持续产生积极影响。
租赁未来应该在三方面做文章，首先是增加租赁房源的供给量，不但在数量上提供保证，同时还要积极鼓励租赁运营机构入场，并给予税收、金融等多种政策支持；其次是通过法律法规保障租赁双方权益，尤其是提升承租人的“安全感”；第三要在租赁的金融方面发力，尤其是大力发展资产证券化REITs（房地产信托投资基金），以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。
摩根大通中国首席经济学家朱海斌：政府调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌，目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在当前一个水平之上，购房者买不起房并不是因为房价还在上涨而买不起，而是因为市场的调整，使得首付增加，而且银行利率也不断上浮，部分银行甚至上浮达到20%。2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看，2018年是房地产税立法比较恰当的时机，这是因为，目前房地产市场出现的一个关键变化是，与过去两三年相比，整个房地产市场库存量明显下行。
融创中国董事会主席孙宏斌：2018年会比2017年好一点，政策不会变会稍微放松一点，很多的城市已经挺难受，在现有的政策基调下来可能稍微松一点，价格会稍微松一点。2017年因为有稳定的问题，大会前是稳定，大会后还是稳定，我的判断2018年会比2017年稍微好点。现在很多的判断觉得2018年会很差，价格到冰点，应该不太可能。
调整需求的过程中有一部分属于短期的政策，一部分是长效机制。长效机制还得靠市场，还得坚持市场化的方向，稳定房价不一定房价不变，真正不的是相对价格，只要房价与收入的比例关系基本稳定，我们住房市场就应该能基本稳定按，不能要求房价绝 对不变。二是要在供求两个方面进行调整，长效机制不能只强调一方面。三是不能回到政府供房的老路上，不能再回到政府大包大揽的老路，好不容易有了房改，房地产市场的发展，怎么在这个基础上完善房地产市场的制度，使这个市场更加稳定、更加健康的发展，使中国人的居住条件变得越来越好，这是我们的目的，而不是又回到计划经济，又回到政府大包大揽。
盘古智库高级研究员吴琦：要以保障和改善民生为立足点，以土地、住房的供给端改革，税收、信贷的配套政策改革，以及养老、医疗、教育等资源分配改革为着力点。同时继续坚持分类调控，因城因地施策。一二线热点城市，去库存要与城镇居民消费升级的需求相适应，建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，合理控制信贷投放。三四线城市，要重点加快城市对农村转移人口的包容和融合，在就业、医疗、教育、住房方面提供与城市居民平等的公共服务和权益，有序缓解库存压力过大的问题。
诸葛找房首席分析师陈雷：中国主要矛盾在时隔36年后，由重高速增长转向重高质量发展，房地产的经济支柱地位进一步被削弱，同时防范化解重大风险成为下一步经济工作重点，可以预见的是，稳为明年的主旋律。另一方面引导和改善实体经济投资发展，坚持稳健的货币政策，国企方面加大混改力度，市场上加快结构调整，促进各项改革，淡化速度，重视效率。
上海有色金属网（SMM）胡自强整理
