上海房子还能买吗？_

作者：钱军辉／微信公众号：qspyq2015

这是秦朔朋友圈的第1416篇原创首发文章

2017年的上海房市很难看懂。一方面，二手房交易量跳水，房产中介行业冷风来袭。另一方面，新房库存告急，而且因为售价被管控，新房销售普遍使用摇号，一号难求。上海房子还能买吗，什么时候买，恐怕是很多有首次置业或改善需求的年轻人所共同关心的问题。

上海房价贵不贵？贵，就一个字。无论看租金收益率，还是看房价收入比，上海房价都很贵。租金收益率仅为1.5%左右，低于国债。房价收入比在25倍以上，不仅在国内数一数二，在世界大都市中也名列前茅。

但是贵的东西不一定会跌。房价下跌需要催化剂，需要一批刚性卖家，不得不卖房的人。首先，开发商常常扮演这样的角色。2011年上海房价下跌就是因为开发商主动降价去库存（曾导致不少老业主围攻售楼处）。但现在上海新房库存这么低，开发商没有必要也没有动机甩卖。而且新房低库存可能会保持相当长时间。在上海的远期规划中，2016年至2040年建设用地增长为零，这在土地供应环节限制了新房供应。

二手房市场上，如果有相当一批炒家，用高成本资金（比如消费贷）作首付获得按揭贷款，达到实质性的零首付和高杠杆炒房，那么这批人也会不得不卖。对这样的高杠杆炒家，只要房价不涨或者涨幅有限，也不得不在最后认输变卖。但是上海限购多年，老炒家（如传说中的温州炒房团）渐已套现离场，而新炒家不得入内。那些用多次假离婚建仓的新炒家，数量应该有限，不足为惧。

当然，每个城市不一样。如果一个城市里存在相当规模的高杠杆炒房现象，就要警惕房价大幅下跌。2015年的股灾，就是面镜子。

还有种情况会产生刚性卖家，那就是房贷利率上升，让那些“刚刚好”养房的人无力还贷。有些家庭年收入二三十万，却买了上千万的房子，贷款五百万以上，需要两代人一起还贷。如果利率上升，哪怕一点点，这样的家庭就会不堪重负。

但是目前利率上升的概率较低。虽然上半年经济持续复苏，但是因为房地产投资的见顶回落，2017年经济前高后低还在预期中。即使是持续复苏的上半年，通胀也维持在低位（6月份1.5%），央行此时没有必要、也没动机加息，打破尚且微妙的复苏局面。

最后还有种情况，不是刚性卖家被迫砸盘，而是机会主义卖家作资产重新配置。上海房价不是贵么，卖掉炒股，或者到其他国家买房。前些年不少人这么做，到头来基本都后悔不已。

上海房价是贵，但是股票也贵，A股很贵，美股也很贵。美国大部分城市房价的确便宜，但是也不会涨，尤其扣除持有成本之后；能涨的少数城市，房价也已经很贵。当然，在外汇和资本管制下，中产阶级资产国际配置的门其实已经关闭了。

小结一下，上海房子贵，但是，很可能持续。当然，虽然贵可以持续，但并不代表卖家能轻松套现。上海二手房市场，尤其是千万以上的房子，已经“有价无市”。

那么上海房子还值得买吗？我认为还是值得。在上海成家、养儿育女，房子仍然是必需品，房产证仍然是享受上海公共服务的门票。广州“租购同权”的效果和可推广性有待观察。我担心钻空子的聪明人会把新政玩坏，让理念完全正确的新政无法推行。即使上海也推行“租购同权”，也不会改变总体住宅供应偏少的局面，尤其是具备优质教育资源的房子，恐怕迎来房租大涨，从而对房价形成支撑。

什么时候买？我认为不急，但是应该坚持看房。清淡的市场中，流动性稀缺，所以昂贵。在这样的市场中，耐心的买家完全可以享受到流动性溢价。如果碰到急于出售的卖家，我认为就可以谈谈价格。如果买家并不指望上海房价整体下跌多少，那么10%的议价空间已经可以接受。

那么上海房价还会涨吗？什么时候？我认为还会涨，但是暂时还看不到。有三种情况发生，会导致买盘和流动性回来。

一是房贷利率下降。但是当前房贷利率其实是处于历史低位，进一步降息的可能性很小，除非经济减速或下滑远超预期。

二是收入高速增长。但是收入增长毕竟是个缓慢过程，而房价在2015-2016两年间涨得太多，可以说已经透支了很多年的收入增长。

三是人口流入加速，或限购政策改变。但是上海人口流入在减速而不是加速，同时控制房价已经是政治任务，限购政策退出恐怕遥遥无期。