作者：梁云风 ／ 微信公众号：qspyq2015
这是秦朔朋友圈的第1657篇原创首发文章
“房地产这个行业已经很难了！”
2016年10月，融创中国控股有限公司董事长、创始人孙宏斌参加民生银行的不动产金融年会时曾感慨，房地产“调控力度之大、对行业影响之深超乎想象”。一年之后，11月15日，孙宏斌再次参加民生银行的不动产金融年会，他对房地产行业的判断仍然不乐观。孙宏斌说：“没有任何逻辑显示房地产市场会暴涨，这个行业不太可能暴涨，往下走可能性也不太大，会在一个很窄的通道里，这个行业其实已经很难了。”
从长远看，孙宏斌认为房地产肯定没问题，但是目前情况下，房地产企业要控制风险，唯一方法就是不要把地买贵了。“地买贵了，谁都救不了你，明年你可能就过不下去。”
| 2017年9月1日，融创中国在香港召开2017年中期业绩会。
孙宏斌的话并非危言耸听，因为买地而破产的地产商并不少见。2015年8月，曾经的地产百强企业之一，华光地产被江苏省常州市天宁区人民法院宣布破产清算。华光地产破产原因即在于，从2007年左右开始，该公司在长三角地区多次盲目拿地致资金链断裂，最具代表性的是2008年，华光地产斥资3.23亿元拿下了南京江宁大学城G114地块，意图打造江宁欢乐城项目，然而此后的七年时间里，该地块一直未能动工。最终，这家成立于1986年的老房企死在了自己盲目拿地上。
孙宏斌谆谆告诫的是拿地不能贵，但其实价格、地段、时机、节奏，一样都不能错。一块地拿好了可以造就一个经典楼盘，让一家房企“翻身做主人”；反之，如果一步错，那也有可能步步错，“一朝回到解放前”也不是不可能。众多房企用自身鲜血淋漓的教训告诉市场，拿地是门技术活。
拿地策略很重要。
2017年前十个月，尽管多个城市楼市调控政策收紧，却没有影响龙头房企拿地的热情。据中国指数研究院统计数据显示，今年前十个月，10家重点房企在我国土地拍卖市场拿地总金额为11240.72亿元。其中，龙头房企中国恒大（拿地49宗，增加土地储备354.94万平方米）、碧桂园（拿地34宗，增加土地储备203.4万平方米）、万科（25宗）、保利地产（13宗）、中海地产（19宗）。5家房企今年前十个月在我国土地拍卖市场拿地总金额超过7805.51亿元，占比为69%。
龙头房企积极补仓原因也简单，自2016年开启的这波楼市销售牛市一直在持续，龙头房企均取得了较好的销售业绩，资金充足，而上市房企想要做大做强，就需要扩大企业规模，获得一定的土地储备，这个时候弹药充足才掀起一片抢地热潮。这就是时机的把握。
但10月份之后，临近年底，由于年末银行贷款额度减少，上市房企融资成本增加，再加上房企通过之前拿地已经有了一定土地储备，所以不少房企年末拿地速度放缓。但也有“反周期”拿地的，比如绿城。
11月7日，绿城在北京土地拍卖市场上以86亿元拿下一块71亿元起始价、刷新北京土地起拍纪录的石景山五里坨地块。11月14日，绿城又以31.85亿元、溢价率51.38%的代价拿下成都双流地块。据统计，在近一个月时间内，绿城在宁波、杭州、北京、成都等地共有7宗土地进账，增加土地储备过百万平方米，支出土地金额达230.25亿元，几乎与该公司前十个月的拿地总金额持平。
绿城的反周期拿地能够有效降低拿地成本，也与绿城的策略有关，绿城中国总裁曹舟南在2017年中期业绩发布会上曾透露，绿城目前整体现金流比较充足，年内投资目标为700亿元左右，年底还会采取反周期拿地。
除了绿城这样在土地拍卖市场拿地，上市房企通过并购拿地、合作开发的比例也不断攀升。这样房企可以降低拿地成本和风险，还能快速将项目推出市场，从而为企业带来销售业绩的快速增长。
招拍挂曾是房企“开疆扩土”的主要方式。随着近年来土地市场招拍挂条件日趋苛刻，地价逐渐上涨，以融创中国为代表的房企转而选择并购。今年7月，融创中国以295.75亿元收购万达13个文旅项目。
泰禾集团也是并购拿地的代表，其董事长黄其森就表示，“2016年开始，我们基本不参加公开市场（招拍挂），（公司所获取的土地）90%是通过合作并购。这两年的土地成本只有公开市场一半甚至1/3。（其他房企）拿的高价地我感觉基本上都要赔钱。”统计显示，该公司土地拓展以并购为主，2017年上半年新增项目11个，有10个项目是通过并购取得。普华永道统计显示，2017年上半年中国房企并购交易金额同比增加78.5%，数量增加24.7%。
对于中型房企来说，除了并购，合作拿地也是一个很好的选择，尤其是在一线城市，地块总价大，动辄数亿元乃至数十亿元，而需要在各地囤地的房企如果单独竞拍难以扛过龙头房企，再者合作开发风险也大大降低。典型如首开，今年1-10月份共拿地21宗，其中13宗为合作地块，有9块即位于北京。还有像旭辉，根据企业上半年年报，旭辉共取得18宗地块，但其中14宗地块即为与其他房企合作地块，并且在今年与多家企业签署了集团层面的合作协议，如今年8月与平安签约长期合作协议，11月份又联手滨江，展开长期合作。
拿地是个技术活，在拿地方面恒大的经验一直被津津乐道。
恒大的永续债曾在很长时间被资本市场诟病，但这背后却是恒大用融资拿到了大量低成本的土地。根据恒大2017年的中期报告数据，2017年上半年，恒大新购土地储备152幅，新增土地储备建筑面积6763.6万平方米，平均成本人民币2039元/平方米。截至2017年6月30日，恒大总土地储备项目个数719个，分布于中国223个城市，覆盖了全部一线城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，土地储备原值为人民币4576.4亿元。其中一二线城市土地储备原值达人民币3324.2亿元，占比72.6%，平均楼面地价人民币2213元/平方米，三线城市土地储备原值人民币1252.2亿元，占比27.4%，平均楼面地价人民币996元/平方米。
在很长一段时间内，恒大给我们的印象是，无论是一二线城市还是三四线城市，有土地拍卖的地方，就有恒大的身影。而且恒大拿到的地平均价格都不贵，截至2017年6月30日，恒大总土地储备面积达2.76亿平方米，累计平均成本每平方米人民币1658元。
| 2009-2016年恒大新增土储面积变化情况
我们可以再具体看恒大从2009年到2016年的拿地情况，这9年间，除了上市之初的2009年和资金吃紧的2014年，恒大每年的拿地量都超过2500万平米，2016年更是达到10238万平米。
正所谓“口袋有粮心中不慌”，恒大充足且成本低廉的土储是其能够在过去几年虽然背负巨额的债务却依然实现规模化持续发展的根本原因。
尤其值得注意的是，恒大虽然在拿地时出手坚决，但从其布局来看，目标指向非常明显，选择的是一条从二线进三线，再从三线回一二线的轨迹。
二三线时代
2009年上市以前，处于发展初期的恒大难以和万科等巨头在一线城市对决，于是很明智地选择了一些二线省会城市，这些城市地价低于一线城市，但周转速度和利润好于三线城市，利于恒大实现原始积累。
2009年恒大在香港成功上市后，依然以规模发展为主要目标，将二线省会城市战略下沉到了三线城市，旨在尝试用最少的资金撬动更大的规模增长。这个时候也是恒大开始提高负债率的时候，通过在港股市场发行永续债等方式，恒大拿到了非常多的便宜土地。到2012年底，恒大全国229个项目中一线城市项目仅有6个。
从二三线向一二线转型
2014年后，三四线城市土地、建筑成本开始上升，恒大在这些城市的土地储备库存也已经很大，于是开始把拿地重心从二三线城市向市场恢复更快更稳定的一二线城市转型。2016年，恒大新增土地储备达到10238万平方米，新获取项目213个，在新购项目中，二线城市新增项目数量占比为54.3%，已经超过了三四线城市，到今年的上半年，一二线城市土地储备更是达到了72.6%。
从二线进三线，再从三线回一二线，恒大拿地的轨迹，基本上押中了城镇化高速发展以及房地产市场变化的红利，而得益于在三四线城市的土地储备，恒大不仅规模得以快速扩张，利润更是丰厚，有一个数据非常值得注意，在易居中国克而瑞发布的2017年前十个月百强房企销售排行榜上，恒大销售金额4208.3亿元，排第三，但权益金额却达到4002.1亿元，超越碧桂园的3486.9亿元和万科的3133.6亿元。
11月6日，恒大发布公告称，引入正威集团、苏宁和山东高速等6家战略投资者合计共600亿人民币投资，以恒大2017年中报数据模拟测算，引入600亿战略投资后，恒大净负债率将大幅下降近四成。在一年之内，恒大引入1300亿战略投资，不仅将永续债还清，为未来在土地市场上的腾挪更是创造了条件。
曾经负债拿地的恒大如今被资本市场看好，得益于恒大港股的大涨，福布斯中文网11月16日发布2017中国富豪榜，位居榜单第一的是恒大董事会主席许家印，其财富净值从去年的657亿元猛增至2814亿元。
成王败寇，拿地这事，许老板赌对了！
我们再来聊聊地王。
地产圈内，热衷地王的房企有两类。一类是“爱拼才会赢”的闽系房企，比如融信、旭辉、世茂、阳光城、宝龙、中骏、禹州、金辉、正荣、泰禾等。2013年，泰禾在北京、厦门、上海等多个核心一二线城市，拿下12幅地块，拿地总金额合计195.30亿元，为其2013年营收的3倍之多，被誉为“地王专业户”。2016年8月17日，融信中国以110亿总价，100315元/平米的楼板价拿下上海内环中兴路地块，创下全国土地出让单价最贵纪录。
另一类则是央企。央企爱地王，这是房地产圈内很多人的共识。根据易居中国克而瑞研究中心的统计数据，今年1-10月总价榜中，成交总价TOP10地块央企背景房企占据七成，相对于其他房企来说，央企优势十分明显。其中，在总价和单价榜单上均占据了一席之地的南京秦淮区NO.2016G98地块，在今年2月14日经过长达4小时、395轮举牌价，最终突破98亿元限价，被央企招商地产竞得。
2010年3月，国资委要求，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。然而时近7年，央企并没有在楼市偃旗息鼓，反而似乎愈发活跃，这种活跃的表现之一就是地王。这也很好理解，在当前地产央企“退出并购潮”的政策压力下，许多地产业务不够“发达”的央企非常担心自己即将成为被并购的对象，中海收购中信旗下住宅业务、保利地产收购中航地产业务就是前车之鉴，他们需要快速做大地产业务，这也就意味着这些央企存在较为迫切的拿地需求。
在2016年的地王大潮中，半数以上的地王都是央企制造。尤其是信达地产，抢得多块地王，黑马般崛起。
2016年6月初，与同场的24家房企经过200多轮竞价后，信达地产最终以58.05亿元摘得上海宝山区宝山新城顾村商住地块，楼面价36962元/平方米、溢价率303%。值得一提的是，这是去年上海溢价率最高的地块。根据信达地块的楼面价推算，该地块未来保本价至少在5.6万元/平方米以上，如果扣除住宅15%自持部分，成本价还要更高。但目前该地块附近的楼盘现房和二手房报价也仅在4.5万至4.8万元/平方米，信达要解套，目前仍很难。
一位地产圈内人士告诉笔者，央企地王凭借的是其背景获得的低成本的资金优势，但拿高价地，这意味着用更高的成本、更大的代价去经营。在房地产高速成长的阶段，房价疯涨，萝卜都能卖出人参价，地王风险确实不大，但随着国家对楼市的调控力度越来越大，一旦买贵了，就有可能真像孙宏斌说的，砸自己手上了。
真砸自己手上，那就有可能又是一个华光地产的故事了。
（部分资料来自于恒大2017年中期报告、易居中国克而瑞报告、同策研究咨询部及北京商报、21世纪经济报道等公开报道，一并感谢。）
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