徐彬说投资（ID：xubinshuotouzi）
大家晚上好！
我叫朱庆恒，是鹏华美国房地产基金的基金经理。这只基金已经成立五六年了，成立以来业绩都是不错的，大概年化收益在7%-8%左右。
我们先给大家介绍一下什么叫REITs；大家在投资上有什么可投资的一些途径；后面给大家介绍一下为什么海外地产的一些项目，或者海外地产的一些投资标的，适合我们本国的投资。
什么是REITs？
REITs（Real Estate Investment Trusts）其实是房地产证券化的一种，在海外已经有很多年的历史了，大概在美国有60多年的历史，是专门投资于房地产行业的投资基金。简单的说，是投资海外商业房地产公司的股票。这个类型的投资标的过往的业绩都非常的稳定。过去长期大概有10%左右的收益。
简单的说，这类型股票，或这类型投资标的，主要的收入来源是商业房地产的租金收入，可以体现为商业写字楼、商场等商业地产，以及住宅及公寓等，其收益主要来自于租金收益。
REITs每年的分红大概在5%-6%左右，再加上本身资产的一些增值，所以每年它的收益大概在10%左右。在过去的三十年、二十年已经证明了它的收益是相对比较稳定的。因为它的租金每年都有一些增长的空间，所以租金收益为主要收入的话，是相对比较可预见的。
全球市场来说的话，REITs的市值现在已经超过1.6万亿美元,主要的市场有美国、澳大利亚、英国、日本等其他发达国家。但最大的市场是在美国，大概有60%，现在的市场规模已经超过1万亿美元。
美国REITs的投资范围其实是比较广泛的，包括写字楼、购物中心、公寓、酒店，还有美国的一些医院、养老院、公寓的仓储，其他的还包括电影院、林场、通讯塔等等。这些都是一些比较广泛的投资标的。
美国REITs有哪些特点?
首先它的投资标的的质量是非常高的。
美国REITs大部分都是市中心非常好、优级地段的甲级地产，包括地标性的建筑、写字楼。这些位置的物业，它的租金收入、租金回报率，以及物业增长率，潜在的空间都是非常大的。
其次它的股息率高。
REITs享受税收优待，不支付企业所得税和资本利得税，而是通过派发红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式传递给投资者，并由投资者按照个人相关税率缴税，避免双重征税。REITs历史平均股息率约6~8%，为投资者提供稳定的收入来源。
第三个特点是REITs总收益比较稳定。
从十年到二十年，它的长期年化收益在10%-11%左右，这些数据是打败了美国的标普500指数，而且是持续的打败指数，所以长期回报率非常有吸引力。
第四个特点是REITs风险比较分散。
因为REITs跟大盘指数的关联度比较低，只有0.57。代表什么呢？大盘在市场不好的时候，REITs的跌幅相对比较小，因为它有比较稳定的租金收益，它的分红比较高，所以从风险来说的话，它比一般的股票风险要低很多，而且流动性很好。
美国的房地产现状
其实从08年的美国次贷危机来说，美国房地产现在已经持续平稳的发展，已经有一个不错的复苏。
主要有几个原因：
第一个是美国经济的基本面持续好转。
最近的经济数据显示，现在的失业率已经从过去的9%下降到4.5%，所以经济已经有很不错的好转。
第二点是企业盈利回升。
对REITs来说，它的收益是跟它的租金收入有一个比较明确正向关系。
第三点是房地产价格从08年以来已经有不错的回升。
下面我们聊聊REITs与普通商业房地产有什么区别。
1.商业房地产是有一个很好地长期抗通胀的能力。因为它是实物资产，有实物资产的安全性；租金带来的现金分红，有长期打败通胀的能力，而且长期的收益比较明显。
2.直接投资房地产来说的话，手续比较复杂，流动性很差。若买REITs的话，因为它每天都可以在资本市场交易，有很好的流动性。
3.REITs它有高质量的资产，整体资产风险比较低，有专业化的团队帮你管理。美国房地产市场最为成熟，投资品种最为丰富，历史业绩也是最佳的，过去年化收益率大概在11%左右。目前房地产价格已经慢慢的企稳了，我觉得现在来说整个价格趋势是比较稳定的。
问：
“百日新政”窗口期即将到来，您对于未来特朗普基建和收税政策的推行有什么看法？
答：
关于特朗普的“百日新政”，我们是这样认为的。
第一，特朗普从2016年11月执政以来，我觉得是靴子落地，市场风险得到有效的释放。现在特朗普政府的减税政策，我觉得在今年会得到有效的落实，就会相对地利好经济增长面。
目前来看的话，许多经济学家和各大投资银行也预测，减税政策还有财政刺激，会对美国的经济增长率从目前的2%可以提升到未来两到三年2.5%-2.8%左右。
第二，我可以从金融监管方面来说一说。
我们预计未来美国的经济监管会更加的放松，所以从银行贷款这一块会有利于经济的增长。企业融资会更加的便利，促进了整个经济复苏的活力。
目前美国的就业情况是比较良好的。美国过去数月平均新增非农就业职位20万左右。目前美国的失业率已经从最高点的9%降到现在的4.5%。所以从失业率的大幅降低，有利于美国经济的消费和这个行业的复苏。
结合刚才所说的，美国经济的增长率以及失业率的下降，有利于创造更多对地产的需求。
因为
1.就业机会的增加，对公寓以及写字楼的需求就会有一定增加。
2.我们预测特朗普在未来大概一年左右，可能会推出美国版的“一万亿美元”基建投资项目。这些基建投资项目，对房屋类，对建材类，对美国REITs行业构成一个实质性的利好。
从美国经济增速来看，美国在过去六到七年的增速其实都蛮低的，在1.8%-2%左右。
特朗普上台以后，美国企业加大了对本土企业的投资。特别是可以看到一些美国制造业回流到美国，就业方面是增加了很多，并加大了对本土企业的投资。
我们预测未来将有很多机会，结合财政刺激，包括减税，包括大型的一万亿美元基建项目等，会从美国的相对低增长2%，将在未来的两到三年增长到2.5%-2.8%。我觉得这样的增长率，可能不是很高，但创造的机会是很多的。
问：
您认为美国经济复苏动力是否充足？
有哪些良好的数据支持？
未来美国经济增长速度可以上升到何种程度？
对美国房地产市场有何影响？
答：
美国经济增长和就业机会的提升，我觉得可以创造更多对地产需求。特别是出租型的，包括公寓和写字楼，这些是比较明显的需求，是来自于就业机会的增加。
基建项目这一块，一万亿的基建项目我觉得对建材类，对房屋类，这些都是我们基金的投资标的，我觉得对建材是明显的利好。特别是钢铁行业、对水泥行业，就有如我们国家在推出四万亿之前的作用一样。所以我觉得我看好美国制造业的复苏，看好美国对建材的需求，这些我觉得对房地产相关的股票是比较重大的利好因素。
另外特朗普政府还有一个政策——美国优先政策。
现在美国优先政策的一个出发点是支持美国本土企业的发展。这就从而创造了更多美国本土就业机会的增加，例如美国的汽车制造业。
汽车制造业可以看到挺明显的很多汽车制造商减少了对海外工厂的投资，反而现在回流到美国本土的趋势是比较明显的。包括通用汽车，还包括日本的一些汽车行业，也包括欧洲的一些汽车行业也加大了对美国本土的投资。美国本土投资的加大，肯定创造了更多就业机会。
还有一点就是美国的税收改革，可能会有通过税收的优惠吸引美国企业在海外的利润回流到美国。这样也弥补了美国基建投资资金的缺口，也从而增加了美国企业投资对本土企业投资的信心。
所以我觉得特朗普的未来减税政策的推出以及财政刺激，包括一万亿美元财政刺激的推出，会对美国中小型企业、美国本土企业、美国建材类及跟基建相关的行业构成实质性的利好。
问：
在美国投资住宅和REITs，一般来说什么样的收益水平是合理的？
答：
我先跟大家介绍一下，直接在美国投资住宅跟投资REITs，它的收益有什么区别。
从长期来说，在美国投资住宅，我觉得也是一个比较好的投资标的，但是它有什么问题存在呢？
1.它是一个单一的物业，流动性很差；
2.第二点是它需要很大的资金在那里，所以它的对外汇、对美元的需求是非常大的；
3.第三点是在美国直接投资住宅，它所牵涉的管理的费用以及税收是相对蛮高的，每年可能需要支付的税收上，物业税在3%左右。就是说我们所谓国内的房地产税在美国大概是2%-3%左右，所以你扣除之后的收益其实是有所影响的。
相对于直接投资物业，但是投资REITs它的优势是，REITs在公司层面是不用交税的，只在个人投资者这一块交税，所以它的股息分红率很高。所以税收的豁免，对比直接投资物业是比较明显的。因为税收这一块基本上不用交，只在我们个人投资者，就是自己纳税这个层面才会交，从而省下来的税负基本上在分红里可以体现，所以它的分红率特别高，在6%左右。这6%的分红率，比很多的债券收益率还要高很多。
如果按照REITs过去整体的总收益来看的话，它的一半的收益是来自于分红，大约6%；另外一半是来自于物业的增值。所以如果我们展望二十年、十年这样去看的话，基本上它的物业可以有年化6%左右上涨的空间。所以整体去看，REITs长周期拉起来的回报率在11%-12%左右，是相对比较稳定的。
问：
您是否简单比较一下中国与美国房地产发展现状以及前景？
您认为在中国投资房地产什么样的收益水平是合理的？
答：
国内来说的话，现在还是以住宅作为主要的房地产市场；
海外来说的话，是以经营商业房地产作为很大的版块。
住宅房地产市场来说，它的集中度比较高，所以单笔投资起码过百万以上，而且部分的区域也是限购、限贷等等，所以投资的集中度是相对很高。
海外来说，你可以通过投资REITs来间接去参与到房地产市场的增长，所以相对来说，因为它的大部分收益是来自于股息的分红，所以我觉得是不一样的比较。另外我觉得美国的REITs相对风险比较低，不像中国的大起大落。
目前来说，国内市场很多城市都已经出现了限购与限贷的情况。所以现在其实很多投资者都已经展望到海外去投资物业来得到这一块增值的空间。
海外来说，直接去投资房地产来说，手续来说比较复杂，而且你的外汇也调不出去。但是投资REITs来说的话，你的风险是比较低，而且你的单笔投资相对比较小，所以整体去看从资产配置去看，如果你只需要一个比较合理的收益率，可能在10%左右的年化收益率。
我觉得这已经比很多国内的一些相对同类风险产品的收益率要高很多。目前国内的理财产品，包括一些债券的收益率可能都不到5%了。我觉得有一个数据大家可以参考一下，因为我觉得还是蛮吓人的。可能未来国内的地产还会有上涨的空间，但我列一些数据给大家看。
在美国次贷危机2008年次贷危机发生前，全美国地产价格跟GDP的比例，大概是170%左右吧。在日本发生危机前，全日本地产跟GDP的比例是180%。我们目前有经济学家做了一个测算，我们全中国地产的价值加起来已经是GDP的220%，所以我觉得这些数据还是蛮吓人的。
问：
您的基金的投资标的以美国REITs为主，还是以房地产相关的股票为主？
这两者如何做权衡？
答：
鹏华美国房地产基金主要是投资于REITs，现在仓位大概有60%投资于美国REITs。
另外我们35%的仓位是投资的什么呢？
我们是投资与房地产相关股票，主要是在特朗普新政以来收益比较明确的板块，包括建筑类、建材类、家具零售类，主要是在基建产业链上的股票。我觉得这些股票未来可以分享这些基建项目增加需求所带来的收益。
问：
您是否会通过仓位控制来管理风险？
在什么样的情况下，会做出防御动作？
答：
我们组合的均衡的配置，60%的REITs再加35%房地产相关股票，其实已经是达到了比较有效的防御的效果。
问：
对于投资标的的研究和选择，您的策略和原则是什么？
是否会做实地考察等深入研究？
答：
对投资标的的选择，我们先说60%REITs的配置。这些都是我们在过去四五年以来做过充分调研的。我们所投的REITs的每一个标的我们都去美国充分调研过，而且我们每年都会参加美国REITs大会的年会，这些大会中会可以基本上见到我们所有投资标的的管理层，我们对这些都会保持比较密切的跟踪。所以我们对投资标的在过去五年以来已经有了相当的积累。
对其他的房地产相关股票的研究，我们出发点首先是两点：
一个首先是低估值、便宜的股票。
这些股票我们在去年年底都已经建仓好。这些股票平均的PE大概在15倍-17倍，都是在市场上低估值的股票。在这35%房地产相关股票。
另外还有一个偏好是我们喜欢中小型股票，相对比较灵活的。
因为中小型股票的收入主要是来自美国本土，对特朗普政府所推出的减税政策，这些中小型股票对减税是更加有实惠的，因为它们的收入都是来自美国本土。所以可以看到，过去一个季度、过去几个月，这些中小型股票这些建材类的股票是有比较好的表现。
所以总结的话是通过实地调研，通过对企业的多年来的积累，跟管理层比较好的联系，对经营方向的了解；再包括把控了低估值的出发点，还有中小型股票。我觉得这几个都是我们的特别之处。
问：
2008年美国次贷危机的时候，REITs相关产品收益率下降了多少呢？
哪一年回到当时的水平呢？
答：
08年的时候，也是整个美国地产出现了最严重的危机，这些产品是有大幅度的回调，大约跌了超过40%以上。我如果没有记错，是从2009年的2月份开始复苏，每年的增长大概在10%左右的年化，所以它基本上是2016年左右已经回到了08年的位置。现在来说，因为美国经济的增长率已经远远高于08年时候的情况，所以现在资产的价格是受经济增长来推动的。
我们认为REITs未来的增长空间，大部分的收益可能是来自于股息分红这一块，会比较稳定。所以我们认为REITs的分红可能还保持在5%左右，这是可以拿到的。所以我们对REITs的配置在60%左右，但我觉得更好的一个机会会反映在我们对35%其他房地产股票的投资，特别是建材类、家具类、房屋类的股票，应该随着通货膨胀得到比较正面的影响，还有一些受益于减税政策带来的实惠。
问：
定投怎么样？
以后会不会额度用完？
答：
我对我们产品2017年的收益预测大概是以下水平：
我觉得从我们60%对REITs的持仓，股息分红这一块给我们带来大约2%左右的收益；
我们认为35%其他房地产股票会给我们带来5%左右的收益。
所以我们纯粹美元的收益大约会在7%-8%左右。但是大家也不要忘记，人民币在2017年可能还存在一定的下跌的空间，就是贬值的空间。
因为我们是QDII基金，QD基金其实在整个市场基本上已经限购了。所以我们现在给投资者带来的一个比较好的计划是可以通过定投参与产品。目前来说，每天的限额在1000左右，投资者可以通过设定每天定投，可以参加这个产品的收益。
定投来说，我觉得这样是一个比较好的投资计划，因为它把你的成本给摊平了，这样来说，收益会更加的保守。
问：
如果逾期政策不行，悲观估计问题可能会发生在什么地方呢？
答：
我觉得现在美国经济已经进入良性的复苏的迹象、层次。现在来说，经济基本面已经靠消费这一块，良性的进入了一个复苏的轨道。所以我觉得经济出现大的回调，我个人不会这么认为。所以我对经济基本面是相对比较乐观的。有什么问题可能会出现？我觉得有一个问题是如果美国央行、美联储加快了加息的步伐，我觉得这可能就会影响到整个经济复苏的层面。目前去看，美联储对加息的步伐是相对比较鸽派，比较温和的。
可以看到，3月15号，美联储宣布加息0.25%，但整个市场其实是上涨的。因为它维持了今年加息的步伐，预计还有大概两次。因为这些其实已经充分在市场的预期里面，所以没有什么惊喜。我觉得整体去看，如果美联储还是按照比较温和的加息步伐，我觉得不会影响到美国目前经济复苏的基本面。我对美国整个经济以及就业环境的复苏可持续性还是比较有信心的。
感谢大家整晚的陪伴，我希望我今天的分享对大家有一些帮助。谢谢大家，非常感谢。
