作者：徐彬说投资（ID：xubinshuotouzi）
这几年，一二线城市的房地产价格大幅上涨。这让很多错过了这轮赚钱机会的人捶胸顿足。于是不少人打起了三四线城市的主意，纷纷跑到三四线城市去炒房。然而，三四线城市的房价真的会复制一二线城市的走势吗？
这两天，我读了一篇海通证券的首席宏观分析师姜超姜博士的研究报告，对这个问题做了比较详细的分析。
首先，我们来看看国际上的经验。
从美国的城市化经验来看，上世纪50年代以来，美国25万以下城市的人口基本保持稳定，而100万以上的城市人口比重从26%上升到56%。
从日本的城市化经验来看，大城市的人口比例从1960年的43%上升到2010年的67%。东京、大阪、名古屋三大城市圈都持续获得了人口流入。
也就是说从国际经验来看，人口是向大城市聚集的。
其次，在关于房地产投资的课里我们说过：
人口是否会向一个地方聚集取决于三个主要因素：
第一，这个地方经济怎么样，能不能让大家能找到工作；
第二，这个地方有没有足够的学校，让孩子能上学；
第三，这个地方有没有足够的医院，让大家可以看病。
我们就从这三个方面来对比一下中国一二线城市和三四线城市的相关数据。
从经济上看：
长期来说，一个城市的经济占全国经济的比例应该会和这个城市的人口占全国人口的比例趋紧一致。也就是说，一个城市的经济份额和人口份额的比例应该趋近于1。
其实这很好理解，如果一个城市的人均GDP高，也就是说这个城市赚钱更容易，那么一般来说一定会吸引更多的人来到这个城市，直到在这个城市赚的钱跟其他城市差不多。
事实上，OECD（经济合作与发展组织）在2012年对248个城市的经济份额和人口份额的比例做过调查，平均数和中位数都在1左右。
（下面这张图列出了世界上主要城市的经济份额和人口份额）很多人会说，这个结论不对，因为大城市的生活成本更高，所以大城市的人一定要赚的更多才能生存。没错，这就是为什么你会发现下面这张图里，发达城市的GDP的份额普遍比人口份额要高一些。但是我们也能从图中发现，高出的部分是有限的。也就是说，如果一个城市的GDP份额远高于人口份额，那么就算这个城市的生活成本高，也会对其他区域的人有吸引力。
经济和人口比例
我们来看看中国的数据。中国4个一线城市经济份额和人口份额的比例超过2，大部分二线城市都超过1，而三四线城市在1左右。
按照之前的分析，就算一二线城市的生活成本更高，但由于很多一二线城市的GDP份额远高于人口份额，因此这些城市依然对其他区域的人有很大的吸引力的。
从教育资源来看：
北京和上海普通高中的学生和老师的人数比分别为8和9，一二线城市聚集的江浙地区这一比例在10左右，而中西部地区，比如江西，这一比例高达17.5。
优质的教育资源明显集中在一二线城市里。
从医疗资源看：
北京每1000人拥有的执业医师接近4人，浙江接近3人，而中西部地区普遍在2人左右甚至更低。
优质的医疗资源也集中在一二线城市。
除此之外，从城市的基础设施看，一二线城市的公共交通也远比三四线城市发达。
因此，无论从国际经验来看，还是从数据的现状来看，未来人口会继续流入一二线城市。
我的家乡南京就是一个典型的例子。十几年前，来南京购物的外地人很多。这几年，来南京买房的外地人也多了起来。周边安徽或者苏北的家庭，如果孩子在南京上大学，一般都倾向于让孩子在南京留下来。一方面是因为南京的大公司比较多，工作相对好找；另一方面是因为南京的教育资源、医疗资源和基础设施不错，在南京的生活质量会相对更高。所以这两年南京各大新区的房子都卖的不错，买家很多都不是南京本地人。
这些人放弃了在自己的家乡买房，这对三四线城市的房地产市场是个打击。所以在三四线城市炒房的人要注意了，一定要评估一下城市的经济、教育资源、医疗资源、基础设施等方面怎么样，未来是否能吸引更多的人口流入。如果不行，投资房地产就会变得非常危险。
