【“一条财经”（微信ID：ytcj123）提要】
►调控的到来意味着房价周期性小高潮即将结束，预计2017年二季度或出现部分地区量价齐跌现象。
►宏观上由于城镇化率不到60%，房地产在基本面上仍有支撑，趋势上将总量放缓结构分化的特征。
【正文】
国庆期间，各大城市纷纷出现了楼市调控：自9月30日至10月6日，短短七天时间，北京、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济南、合肥、武汉、深圳、广州、佛山、珠海、东莞和福州等19个城市先后发布新楼市调控政策，多地重启限购限贷。
本轮楼市调控堪称"史上最严“，不仅限购范围扩大，而且大幅提高首付比。优品研究员预计，调控的到来意味着房价周期性小高潮即将结束，预计2017年二季度或出现部分地区量价齐跌现象。
优品研究员认为，宏观上由于城镇化率不到60%，房地产在基本面仍有支撑，趋势上将总量放缓结构分化的特征。而从二级市场上来看，险资和实业资本增持将持续业将带来地产板块的估值修复。
未来还会有哪些城市加入限购大军?
靠房地产起家的首富王健林近日在接受CNN采访时表示，中国房地产目前的市场泡沫是历史上最大的泡沫。基于楼市现状，国家开始大面积、高规格调控，可以说，各地政府在给全国过热的楼市降温方面已达成共识。
实际上，从2010年到现在，中国楼市从限购到取消限购再到重回限购，在政策上已经走过一个来回。高峰时，全国有46个城市实施限购政策，后陆续取消限购，只剩下北上广深和三亚维持限购，如今一众城市又重回限购行列。
从后续市场走向看，以下城市限购可能性比较大：石家庄、青岛、昆山。这些城市有一个共同点是从地理位置上看，要么是经济发展比较不错的重点二线城市，要么就是位于一线城市周边的城市。其次是这些城市楼市已经趋于活跃，而且房价增幅过快。因此，这些城市都有可能出台各类版本的限购做法。
从各地集中全面出台政策看，其中主要以二线城市为主，而且基本都是前期房价涨幅较高城市。从出台政策的城市特点看，可以判断，未来还有多个城市会出台调控政策。最后有可能将有15-20个城市形成本轮调控政策风暴。
然而，在一些城市楼市火爆的同时，一些城市仍然面临降库存的压力，未来有望出台宽松政策，如沈阳等。因此，未来整个楼市的调控将会更多地呈现出“因城施策”的样态，逐步向中央“一城一策”的调控思路靠拢。
密集调控来袭房价终于要跌了吗?
对于国庆期间各地密集出台楼市调控政策，无论是刚需人群还是投资人群最关心的问题仍然是：房价会不会终于要跌了?
分析认为，中国楼市政策的拐点已在今年第四季度正式开启，而市场拐点会在明年，2017年第二季度部分城市或有“量价齐跌”的现象出现。但必须认识到，此类市场拐点是周期性的，而非实质性的下跌。
本轮新政策的目的，主要是打击的是投资客以及外地户籍购房者。目前看，这一轮收紧政策，除了北京已经接近恢复到了2014年“930”前的政策压力，其他城市虽然力度较宽，但针对外地户籍的购房资格和信贷资格也开始收紧。
回顾历史上楼市调控的政策效果可以看出，房价曾经在2014年、2011年、2008年、2005年均有下跌。倘若房价继续上涨，房地产政策全面回归2014年是可能的，因此从投资性购房需求来看，基本已经到变现的时候了。
投资需求或向西南地区扩散
除了北京，近一个月内热点二线城市厦门、合肥、南京、苏州、武汉等接连出台限贷限购的楼市调控政策，短期内这部分被限购的投资性需求将继续向核心二三线城市传导。
考虑到当前成交量价均处于高位，需求在上半年的行情中已经得到较大程度的释放，同时政策面逐渐趋紧，加之去年九月之后基数连续抬升，预计四季度成交量将高位调整，成交增速继续收窄。
值得注意的是，上半年二线城市总体呈现冷热不均的分化行情，其中东部沿海的京津冀、长三角和珠三角地区尤为狂热，东北部、西部则反弹有限，显示需求流向对于地理位置表现出较强的选择性，而上半年的上涨很大程度上透支了部分需求，在当前一线城市和东部二线城市调控政策趋紧、资金缺乏优质投资标的的背景下，我们认为下半年需求有可能向大都市圈中尚未限购的省会和发达二线城市转移，如成都、重庆等西南地区。
