楼市调控见效，房价开始跌了。
最近，安居客发布消息，“3.17调控”后一个月，北京二手房均价跌了8.98%，上海深圳广州二手房微跌，幅度都不超过1％。
易居的报告也说，2017年3月出调控政策的23个城市，4月上半月的成交量比3月上半月的降了2成。
在“史上最严”的调控政策下，被限购限贷的城市交易量会开始下降，然后就是房价下跌。现在一线城市就处于成交量下降，而房价也开始松动的时刻。
房价下跌，是不是意味着你可以出手买房了？
房子对任何人来说都是一个重要的投资品，买房肯定是一个非常大额的投资，所以有一些关键性的问题，你必须要弄清楚。
一、什么样的人该买房？
1、你到底有没有居住的需求？
什么叫居住的需求呢？对于房子而言，其最主要的功能是住，从住的角度出发，它要满足每个购房者的第一要求就是居住。一个人如果在一座城市的居住时间超过了3年，基本上就算有了居住的需求。
当然，如果有结婚的需求，即使不一定有3年的居住预期，但房子成为了丈母娘的刚需那么就是标准的居住需求了。如果你3个月之后要换去别的城市工作，或者去出国留学，又或者有计划会被公司下派去别的地方，那么居住的需求就需要一定的思考了。
2、你是否有一定的经济基础？
对于房地产而言，房子在中国绝对是高额投资品，买房对于大多数人而言需要投入少则几年多则几十年的积蓄，这就要求买房一定是有经济基础的行为。
对于大多数人而言，买房的经济基础意味着你要有一定的能力支付首付，并且每个月所需要还的房贷必须要能还得起，还不能太大的影响自身的生活。
3、你是不是一个能够承受风险的投资者？
前两个的说的标准是针对大多数人以刚需或者改善型需求为主的人的，有居住的需求、有经济的基础就可以考虑来出手买房了。那第三点则是针对投资者，因为以投资为目的买房是一种非常大的高风险行为。
因为房子作为投资品，其最大的问题就是流动性极差。一套房子即使你赚到了钱也是纸面上的价格，其变现是一个异常复杂的过程，好在中国这么多年很少有房地产价格下跌的现象，所以相对而言大家对于投资的风险体会不深。
但是，经历过海南房地产泡沫或者听说过日本房地产危机的人，相信都有所耳闻，由于房子的低流动性，所以一旦房地产价格崩盘就基本意味着没有什么可能能出手逃离。
因此，这3个标准就是，如果你是刚需的第一套房，或者改善型需求的置换房，那么只要你符合第1、2条标准就可以考虑，如果要投资房地产，那么请看第3条标准。
二、房价会不会继续下跌？房地产就像我们每天买的生活必需品一样是一种商品，既然是一种商品，商品的价格就必然会围绕着它的价值波动，所以房地产的价格肯定有涨也会有跌，只是因为一个特殊的原因导致中国的房价这么多年来并没有持续下跌过，这个原因就是土地。
因为房地产的价格不止是房子本身的价格，还要加上土地的价格，由于中国这些年来的城镇化速度不断加速，城市的发展不断扩张，所以导致了土地的价格开始了真正的疯涨。
所以房价涨的根源不是房子升值，而是土地升值，因为相对于其他商品可以大量生产而言，每一块土地都是独一无二，都是不可复制的，因为这种稀缺性，所以导致了土地的价格会快速上涨，从而带动了房价的上涨。
从历史上来看，无论是1929年的经济大萧条，还是日本的经济泡沫，房价下跌的标准只有一个，那就是城市的发展停滞了。
那么判断一个城市的房价会不会下跌只要看看你觉得你所在的这座城市未来发展会不会停滞，假设一个只有几十万人口的小城市，却建造了几百万人居住的房子，那么这里会不会下跌呢？不一定，因为只要这座城市的发展速度是对房子有这个需求的，那么房价就不会下跌。所以，房价会不会下跌主要看城市的发展状况，但是有一个经验几乎是成立的，这就是不管在什么时候买房，你都不会觉得便宜，看看最近三十年的报纸，似乎什么时候都有房价已经高到没人能买得起的新闻了。
现在的高房价让我们买不起，十年前的高房价一样觉得买不起，甚至三十年前的也是如此，“需要100年才能买上房”这句话仿佛穿越了几十年一样经常出现。
但是我们回头看看，三十年前，二十年前，甚至十年前的房价都是太便宜了，为什么我们当时不去买呢？可以说，只要买房就很难买到便宜的房子，所以买房等房价下跌似乎是一个伪命题。
那我不买房是不是就不会遭受房地产泡沫的冲击了呢？
很抱歉的告诉你，根本不会，因为如果房地产出现了系统性风险，房价全面下跌的话，那么无论你买房还是不买房你都会受到经济不景气的冲击，如果有房的话好在还有一个可以安身立命的居所。
如果没房的话，股市、汇市、理财在经济危机中的贬值速度依然会超过房子的，所以无论买房还是不买房，经济下跌的时候危险是几乎没有差别的。
三、是不是无贷一身轻？
中国人受到传统观念的影响，一直觉得欠债不是一种好的生活方式，任何人买房的时候都会碰到一个这样的问题，那就是全款还是贷款？如果是贷款，首付几成合适？
于是很多坚信无贷一身轻的朋友，宁愿向亲朋好友借遍了钱，也不愿意向银行借钱，必须要全款买房。这样的做法让人哭笑不得，难道银行就是洪水猛兽了吗？非也。
因为，中国现在正在处于一个实质上的负利率时代，在这个特殊的大背景下，欠银行贷款恐怕并不是一件坏事，这个的原因是：
1、通货膨胀让你的存款在变成纸。
可以查到，现在整存整取的一年期定期存款利率是1.75%，但是我们的通货膨胀水平却是高于这个定期存款利率的，这就意味着只要把钱存进银行就是钱变成纸的过程。
另一个角度来说，今天的100块钱在明天可能就不值100块，在一个月后可能就只值90块，既然如此，我们向银行贷的钱现在拿到的是真金白银，但是未来只要用变成纸的贬值后的钱去还就好了。
2、贷款利率的水平相对最低。
现在5年以上的商业贷款利率只有4.9%，公积金贷款利率更低只有3.25%，现在一般情况下不少银行还是能够有贷款利率优惠的，一般情况的组合贷利率水平也就4.5%左右，只要你能够找到4.5%以上收益的理财产品，那么向银行贷款就不算吃亏。
除了借房贷以外，基本上任何人都难以从银行贷款到如此巨额的资金，可以说是由银行帮你对抵消通货膨胀的风险，何乐而不为呢？
因此，在目前的房贷条件和低利率条件下，只要自己能够承受起房贷的压力，贷款的时间越长金额越多无疑是越有利的。当然这个不是可以一概而论，如果出现通货紧缩，人民银行开始增加利息，那么需要另外考虑。
但是在现在的情况来看，通货膨胀与低利率在未来的一段时间内会是大概率事件，所以这个时候欠房贷不是一件坏事。
买房，该什么时候出手？
楼市不像股市那么难以预测，只要掌握基本原理，是能够大概判断最低点位的。这要判断准确，是能省个百把万的。
要判断楼市的最低点，那首先要搞清楚，影响房价最核心的因素是什么？
这里面最核心的因素，就是货币，也就是银行的房贷政策。一般来说，当二套房首付比例被提高到5成的时候，政府就是真心在调控楼市，投资需求就被打掉一大半，房价也会应声而跌。
所以大家现在看到的，是一线城市先开始松动，因为上海、深圳就属于第一批严格限贷的城市！如果不出所料，接下来各城市会依限贷时间为序，陆续降价。
政策已出还没降价的城市，也不用太着急，好消息会陆续到来。
那么底部在哪里？如何精准抄底。其实就很简单了，还是看信贷政策。因为政府并不希望房价跌的太厉害，当政府觉得楼市已经跌到位了，就可以继续使用信贷工具，也就是逐渐放松贷款限制。
比如说，2008年金融危机之后，房价有一波下跌，当已经跌的差不多时，政府说可以首付两成、房贷利率打7折。楼市就开始回暖了，那是一个买房的黄金时机。
所以大家这段时间里，一方面多和中介还有售楼处保持联系，另一方面要向银行的朋友了解最新的贷款政策动向。
当然贷款松动有时候是比较隐性的，形式也很多样，你需要对此足够敏感。比如，对二套房的认定有没有放松；比如，贷款利率有没有暗地里打折；再比如，公积金贷款的额度会不会上升……
再隐性一点的，把首套房的购房资格也给你松一松。以前要交5年社保才能买房，突然有一天说补缴的社保也行，那么这时候，就是出手买房的好机会。
当然，如果你是刚需，要买首套房，就别纠结时机了。政策基本不限制，只要资格够、首付够，一两年内都可以尽早上车。
来源：江瀚视野观察（jianghanview）、小小财技（caiji555）、好有财（haoyoucainet）
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