来源：光明日报(gmrb1949)、黄生看金融、齐俊杰看财经、泽平宏观(zepinghongguan)
近日，北京地区新房、二手房房贷政策再次收紧。
自5月1日起，部分银行的新房、二手房的首套房执行基准利率，也就是4.9%的利率；二套房则在基准利率基础上上浮20%，也就是5.88%的利率。
这条消息意味着：央行针对楼市的“定向加息”已经拉开了序幕。
什么是定向加息？
所谓“定向加息”，有两重含义：
第一，由于各城市楼市情况不同，所以全国实施了“分城施策”的调控手段。北京这类热点城市，将受命针对楼市加息；
第二，同一个城市，针对不同档次的购房者，也将实施不同的利率。
而这种针对特定城市、特定购房人群的加息和差异化利率，未来极有可能在全国推广。因为三四线城市去库存仍然在进行，全面加息涉嫌“一刀切”。
定向加息之后，享受不同档次利率的购房者，其利息支出将差距巨大。
比如同样贷款300万元，时间为20年，采用等额本息还款方式：
①如果享受贷款利率85折优惠，则月还款为18441元，累计总还款442.6万元；
②如果按照贷款利率基准利率，则月还款为19633元，累计总还款为471.2万元；
③如果按照贷款利率上浮20%，则月还款为21286元，累计总还款为510.9万元。
最低和最高的月供差距达到2845元，总还款差距达到68.3万元。而且，未来如果央行不断加息，1.2倍利率的“手铐”你要一直戴下去。
可见“定向加息”对于楼市的杀伤力极大。这种做法，很有可能成为“楼市调控长效机制”的组成部分。
“房子是用来住的，不是炒的“！悄然之间，国家从供给侧（增加土地供应）和需求侧（从资金方面抑制炒房需求）两端，扼住了楼市咽喉。
知名财经评论员黄生认为：
“定向加息”可能是房地产调控以来最值得注意的政策，是房价的真正大杀器，为什么这样呢说呢？
1、过去的房地产调控一直是限购、限贷等行政手段，今年有所创新，加上了限卖。
2、过去每次房地产调控，行政的限购、限贷之后，成交量和价格都会有所下降。
3、但是过了一段时间后，房地产价格又是猛烈上涨，也就是限购、限贷等行政调控手段从长期来看，所起作用不大。
那为什么房地产调控越来越严厉，但是最后房价却总是越来越高呢？
1、一是在房地产限购、限贷等行政调控期间，中国的货币增长量仍然非常快，每年M2的投放量增长都在13%以上，这两年开始有所下降，但仍然保持较快增速。
2、几年后，M2的总量又翻番，在这种情况下，房价往往会因为限购、限贷之后，强烈反弹。
我们研究货币知道，房价现象的本质就是货币现象，货币的超发带来了房价的快速上涨，但是为什么会有如此明显的作用呢？
这就是涉及到货币的流向问题，这些年大量的货币流向了房地产领域，为什么会流向房地产领域呢？
1、哪个领域利率低，那么货币就会往哪个领域流。
2、房地产按揭贷款利率低，经常是基准利率打个八折、九折。
3、其它实体行业贷款利率往往是上浮百分之几十，加上各种管理费、中介费，贷款利率可能接近10%。
4、一边是房地产按揭贷款利率不足5%，一边是其它行业贷款利率和费用接近10%，对比实在太强烈。
5、在这种情况，大家肯定贷款去投资房地产，因为利率太低了，贷款投资其它行业成本过高，还未必成功。
这样一来，因为利率过低导致的货币大量流向房地产领域，使得房地产价格猛涨，泡沫越来越大。
如果要长期控制房价，仅仅靠限购、限贷是完全不够的，必须要大幅度提高房地产按揭贷款利率，磨平房地产按揭贷款利率和其它行业贷款利率之间的差距。
也就是现在不到5%的房地产按揭贷款利率相比制造业等实体经济的贷款成本实在太低了，如果要压制房地产，扶持制造业等实体经济，现在的房地产按揭贷款的利率就要大幅度提高。
现在北京开始对首套房贷款实施基准利率，对于二套房贷款利率上升20%，终于在利率方面开始重视了。
这是房地产调控的真正大杀器来了，如果全国推广，必然可以有效调控房价，只是现在利率提高的幅度还远远不够。
实际上，银行为啥提高利率？说到底还是因为资金成本在提高，市场上很“缺钱”！
7.8%！咋这么贵？2017年以来，伴随着债市二级市场的调整，信用债一级市场也受到了影响。
随着监管政策进一步收紧和去杠杆的持续推进，资金面持续紧张，一级市场不少债券发行难度加大、发行利率高企，其中新发城投债表现尤为抢眼。
4月27日，一家名叫贵州贵龙的实业公司发行的一笔5年期AA级的企业债利率竟然高达7.8%。募集资金用于搞物流园的建设。
要是放在去年，这个利率不敢想象。而今年，7%以上的并非个案，据报道称4月下旬就有7支7%以上的债券。这些还算幸运的，因为有的根本发不出去。
4月18日发行的“17黔南债01”和“16营经开债02”，两只债券均为7年期、10亿规模的AA级城投债，票面利率分别为6.99%和6.98%。
相较2017年之前发行的同信用评级债券，发行成本跳涨了100-150个BP。
债市融资成本的上行，从公司债发行利率走势就可见端倪。据统计，2017年4月份，新发公司债平均票面利率5.6804%，为近两年来的最高值。
去年同期，平均票面利率仅为4.3445%。4月中旬以来，各类别城投债一二级市场几乎全线上涨，从到期平均利率看，以7年期AA级城投债为例，近10日上涨20个BP。
因为债市的调整和资金面的持续紧张，从2016年底开始，信用债一直保持上行趋势，城投债与信用债趋势保持一致，至今已累计上涨100-200个BP。
利率上行依然选择发行而不取消发债的原因，一方面是发行人希望成功融资而愿意承担更高的成本，另一方面是因为机构流动性偏紧且情绪悲观。
国信证券资管部业务总监陈天宇也指出：“最近资金成本水涨船高，所有企业发债成本都在上行。
刘煜辉：今年又回到了2013年
下图是截止到4月28日，各期限品种Shibor的历史走势，所谓Shibor就是上海同业拆借利率，通俗点说就是银行间互相借钱的参考利率。
可以发现几乎所有期限的Shibor都处于上涨趋势中。上海银行间市场的7天期拆借利率（SHIBOR一周）更是在4月28日刷新2年来的新高。
各期限品种Shibor的历史走势
可见，无论是债券发行市场、银行间市场都显示出市场里的钱在变贵。所有的这一切，都指向一个现实——钱紧的时代真的来了！
中国社科院教授刘煜辉在最近的一次演讲中说，“我的直觉是，今年又回到了2013年”，2013年发生了什么？钱荒。
未来房价会怎么走？
纵观古今中外，任何一次楼市泡沫的破裂都是从连续的基准利率上调开始的，货币宽松惯了，就会让很多人把杠杆放到极致，好像不借点钱都对不起国家，自己就吃了大亏。
但出来混早晚是要还的，海南经济泡沫就是当年宏观收紧导致的，2006年连续加息也让不少地产商倒掉了，孙宏斌早期的顺驰就在销售超过万科之后不得不贱卖。
而2007年深圳还出现了大量的弃房断供情况，要不是美国也赶上了次贷危机，我们根本就没有4万亿的土壤。
2013年后的宏观收紧，也让温州杭州出现过楼市下滑房价下跌的情况。
但前几次都是左手右手一个慢动作，假动作。因为国际大环境是宽松的，所以央行加息绝不玩真的，每次都是虚晃一枪就转回头宽松了。
而现在不一样，国际大环境是加息的，是缩表的。央行再想玩假动作已经失去了国际土壤。
所以硬着头皮也要紧缩了，最近市场利率已经大幅提升，这其实就是指出了方向，未来央行的基准利率一定是向上的，而这个幅度则取决于美国的耶伦大妈，美国把利率加到哪，央行就要跟到哪。
还是劝大家高筑墙广积粮，多备现金。否则临时抱佛脚的话，就太被动了，到时候临时要借钱比现在要贵很多。
我们其它小伙伴
| 爱财之家 ID：aicaihome | 长按并识别关注 |
| 爱财之家：坚持原创，共同分享！一群对财富充满渴望的聪明人，一起理财赚钱！ | |
