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导读：继5月14日河北全面升级限购措施后，由于涉及环京与环雄安区域，河北全面升级限购措施也成为了市场关注的重点；最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃...
中介炒房大量被套
“我去年在香河买了一套，我徒弟在固安买了一套，除去新来的，我们店里一半人都在环京区域买了房，估计短时间内都要砸在手里了，现在各地的调控越来越严，我们自己的生意也不太好做。”面对河北地区限购的全面升级，北京某大型中介公司的员工表示。
5月15日，河北省政府办公厅印发了《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》（下称《意见》），根据意见，外地人在环首都、环雄安购房须提供3年社保或纳税证明。
同时，《意见》规定，已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
此外，对首次购买住房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于30%；
对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于40%；
对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款；
对不能提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
值得注意的是，《意见》明确指出，补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。而此前，河北地区一直认可补缴的纳税证明或社会保险。
“我们这边有人专门做这个生意，即便不在这里工作，也可以买纳税证明或社会保险，不过现在补缴的不算数了，想要有购房资格，现在买的话也要三年后才能拿下资格。”有知情人士称。
据悉，去年以来火热的楼市，让不少从事房地产中介业务的经纪人赚的盆满钵满，但大部分经纪人本身并不具备在北京买房的资格，因此有相当一部分房地产中介经纪人选择了在北京周边区域购入房产。
“当时买房的时候也是觉得环京区域还能涨，就把这几年赚的钱都交了首付，不过最近北京限购也很严格，我们店一个月就几单生意，收入下滑的很厉害，我也是靠着以前生意好的那段时间攒的老本来应付房贷，但要是市场环境一直这么差，我的压力会越来越大。”上述中介公司的员工表示。
此前，有消息称，北京最大的房地产中介公司链家地产，为了优化资源配置，近期已经关闭了87家门店。而受北京新出台的限购政策影响，很多链家门店4月份的成交量寥寥无几，环比下降77%。
有业内人士指出，在楼市火热时，房地产中介参与二手房投资的比例相当高。而除了北京的房地产中介在环首都区域大量购入房产外，不少环京区域的中介员工也参与到当地楼市的投机中，由于他们具有信息上的优势，因此参与二手房买卖的积极性颇高。
不过随着调控全方位收紧，中介员工想拿到以前那样的薪酬已经不可能了，有些高位入市的，不排除断供的可能性。
而在调控不放松的情况下，环京区域的房价已经没有继续上涨的空间，而春节后那一波快速上涨基本也是几个利好刺激下，投资客炒起来的，这一波上涨的水分估计很快就会被挤出。
新政下恐现退房潮
除了中介大量参与楼市的投机外，环京楼市还有其他大量的投资客。固安某楼盘的项目，投资客的比例至少在50%以上。
“新政出台，我们上个月开盘的项目，估计会有客户退房，毕竟外地客户大部分人都没有3年社保，我们也在想办法，尽量把这批客户的都办了。”有环京区域楼盘的销售人员表示。
此外，近期在环京、环雄安区域买房的人群，如果不符合新的购房资格，且还没有通过网签的，即便签署了购房合同支付了购房款，也可以无条件毁约。
“五限”时代开启
而在河北全面升级限购的同时，包括南京、开封、芜湖、海口等地也相继收紧了调控措施。
此外，继4月份海南全省限购，5月份海口、三亚、琼海、五指山市陆续跟进加强调控。四地均将产权式酒店和二手住房纳入限购范围，且对外地居民购房提出社保或个税缴纳年限要求。
对此，中原地产首席分析师张大伟指出，目前全国发布楼市调控政策的城市已经超过60个，内容也全面升级。
根据中原地产监测数据，上周一线城市住宅成交量下调明显，平均跌幅达到两成，同比跌幅更是达到了44%，二线城市环比则有轻微波动，同比跌幅为20%，三线城市环比也有10%的下调。
“目前的楼市开启‘五限时代’，即限购、限贷、限价、限售、限商。现阶段全国已经有超过20个城市执行限售政策，而这也成为当前各地楼市调控的新思路。
预计未来还有更多的城市会执行这一新调控措施。一定年限内限制转让，也确实可以有效的降低投机行为。”张大伟指出。
2019年：中国楼市的死期？
最近，一种说法在坊间流传：NB哄哄的中国楼市，12道金牌都唤不回的中国楼市，将在2019年崩溃。
杀手是美联储，当然你也可以说是特朗普，或者耶伦。手段是：持续不断的加息，以及缩表。
其中的逻辑是这样的：美联储2015年12月启动的这一轮加息，已经加了三次，每次0.25个百分点。从今年开始，将进入快速加息阶段，并可能在年内启动缩表。
一般认为，美联储至少还要加息8次以上，最终将联邦基金利率提升到3%到3.5%的水平。比较极端的看法是，提升到3.75%到4%。
然后就是一道简单的算术题：在美国联邦基金利率维持在0%到0.25%水平的时候，中国首套房的贷款利率基本上是4.9%的85折，也就是4.165%。
到了目前，美国联邦基金利率是0.75%到1%，中国不少银行则取消了首套房的房贷打折，转而维持基准利率。
所以，如果美联储把利率提升到3.5%，中国的房贷利率会上涨到7%以上，弄不好会达到7.4%。
中国利率之所以会跟着美元上涨，是因为特朗普绑架了人民币，他通过打贸易战的威胁，让中国稳定汇率。要稳定汇率，必须保持中美之间的利差，否则热钱无利可图，必然千方百计出逃。
若中国央行加息，将给房奴带来巨大影响。以500万、30年的商业房贷计算，假设是首套房、利率打9折。以后即便是加息，折扣一般不会取消，那么我们可以计算出加息前后的负担变化：
如果按照目前4.9%的基准利率，则500万、30年、利率9折的房贷，等额本息月供是25068元；
如果按照新一轮加息峰值7%的基准利率，上述房贷的月供将增加到30949元，比加息之前每月增加5881元。
每月增加月供5881元，这对于工薪阶层来说，压力是相当巨大的。
上图是最近20年中国“5年期及以上贷款利率”（也就是商业房贷）的走势图，可以看出，整体利率是走低的。1999年以来，有过两次加息周期、两次降息周期。
两次加息周期的高点，房贷基准利率分别为7.83%和7.05%。两次降息的低点，分别是5.94%和4.90%。
其中，5.94%对应的是金融风暴之后“四万亿”的大放水，2009年当年中国广义货币M2暴增27.7%，房价大涨；4.90%对应的是刚刚过去的房地产大牛市，中心城市房价一年几乎翻倍。
而两次利率高点的时候，房价受到了显著压力，尤其是2011年之后、2014年末之前。
上述历史告诉我们几个重要结论：
第一，利率的确对房价构成重要影响，降息是楼市大利好，加息反之。
第二，每当经济出现问题的时候，中国官方为了保就业就会出台刺激政策，这时候房价就会暴涨。所以，房价上涨往往不是经济繁荣带来的，而是经济萧条带来的。
因为看空中国经济而看空“人民币计价的楼市”，是搞错了基本逻辑。
第三，长期看，利率是不断走低的。
对于第三点结论，有人可能不理解。我们不妨看看全球主要货币，他们都是这幅的德性。
上图是美元过去30多年的利率，利率最高点出现在里根时代，当时美国通胀严重，而通胀严重跟几次石油危机有关。从大趋势上看，美元利率是逐波走低的。
所以，希望美元利率重返5%以上，非常困难。
上图是英镑的利率走势。
上图是日元的利率走势。
上图是澳大利亚元的利率走势。
上图是新加坡元的利率走势。
看出门道了吗？这里面有美元“带路”的因素：因为美元利率不断走低，所以全球主要货币的利率走势也不断走低。
那么问题来了：美元利率为什么会这么走？其实也很简单：因为打仗，因为美国要充当世界警察。
美国大量财富花在“全球维稳”上了，所以就需要不断刺激经济，适度超发货币，最终导致美元利率不断走低。
当然，这里面也有政体的原因，各国执政党都要追求短期政绩以换取选票，所以刺激经济成为常态，所以利率走低是大趋势。
换句话说，全球各国的货币都在比着贬值，这带来了长期利率的走低。这种趋势未来会改变吗？恐怕很难。
所以，我们不能简单得出美元持续加息，人民币为了维护汇率稳定，就必须亦步亦趋，最终2019年中国房贷利率会重返“7时代”，楼市必将崩溃的结论。
第一，全球主要货币，其长期利率都在走低，在图表上是一浪低于一浪，没有那么容易通过加息创出历史新高。除非出现百年难遇的通胀。
第二，中国央行不是美联储的影子央行，在美元不断加息过程中，人民币会跟一段时间，如果跟不上，就肯定会放弃。
因为中国的经济周期跟美国不同步，美国欣欣向荣，面临通胀压力；而中国CPI目前只有1%多一点。
但美元快速加息，仍将会给中国楼市带来显著的“利空”影响，将导致中国央行的货币紧缩，以及表面上或者暗中的加息。
这样，未来两年楼市会在成交量上入冬，热点城市的房价会高位横盘，甚至出现微跌。
由于中国已经把房地产调控权下放给了地方政府，所以一旦遇到经济困难，放松调控是必然的。
因此，期望出现“人民币计价”的房价大跌，是很难的。至于“美元计价”的房价下跌，则是完全有可能出现的。
当人民币跟不上美元的步伐的时候，瞬间大幅度贬值就可能出现。在汇率和社会稳定之间，你觉得政府会选择谁？
来源：证券日报、刘晓博、博闻财经
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