中介降费，业主“抱团”，买家观望，接下来将会是…_

作者：暴哥

来源：暴财经（ID：icaijing123）原创作品，转载请联系baoge-cj或评论留言

楼市风向再生变化，暴哥第一时间对时间进行了解读！

其实呢，昨天，暴哥最初准备是和一带一路有关的话题（估计很多读者也是这么想的），尤其和母亲节同一天，正恰逢我们中国的一带一路峰会召开，全球聚焦中国。（我们可以把一带一路峰会看做是对祖国母亲的献礼！）可最终，暴哥选择放弃在今天凑这个热闹了，

一来是因为暴哥觉得自己对于一带一路的很多想法和思考还不太成熟，那个半成品出来有点贻笑大方了；

二来暴哥撰文的个性可能有不少朋友也看出来了，要追热点，就做最快的，要么就找一些思考性、启发性、前瞻性的东西和大家分享。

楼市新风向

既然，暴哥不选择一带一路，那么暴哥要写什么呢？今天，简单写写楼市的新风向。本文主要从楼市买卖双方博弈心理变化的角度撰文。

作为全国楼市的风向标，北京楼市的一举一动都格外引人关注，就在昨天，北京楼市又有新动作：

昨日，北京青年报记者从北京多家中介门店获悉，北京各中介门店普遍下调了中介费。链家多个门店表示，中介费已经从2.7%降到了2.2%。我爱我家门店透露，中介费则由2.5%降至2.0%。房天下门店则表示，中介费已经降至0.8%，比此前的1.5%几乎减少了一半。不过，链家方面昨日表示，这些中介费的下调是各门店的自主行为，是一种优惠政策，目前总部还未下发统一下调中介费的文件。房天下和我爱我家方面也表示目前没有统一的通知。

尽管，本次部分中介门店下调中介费并不是全体中介从上到下的统一指令，但这个自主行为本身已足以说明很多问题。我们知道，中介作为楼市买卖双方的重要桥梁，作为房产交易（尤其二手房）的重要一环，作为楼市中对价格、交易量等数据最为敏感的团体，他们的动作往往有强烈的指向性。

中介，从字面意思理解，应该是没有偏见和侧重，对买卖双方一视同仁的，但是在实际商业社会的运作中，我们往往会发现，在不同的领域，中介还是有所侧重的。比如说，对于房地产中介，可能中介更偏向卖方一些。

偏向卖方倒不是说中介不为买房的说话办事，而是说从团体的利益结构看，从买卖双方心理的博弈看，地产中介可能天然和卖方走得更近一些。大致我们理解为，在地产交易的买卖博弈中，买房的人，中介，地产商（个人卖房的），是1对2的关系。

当市场行情好的时候，中介和地产商可能会提高中介费（或者茶水费之类的），地产商会提高售楼价格，这种状况下，从心里层面来说，其实是卖房子的心理占据优势，类似于皇帝女儿不愁嫁。买房的人群，此时则处于心理的相对弱势，尤其在买涨不买跌的心理（害怕现在不买，马上就会涨）怂恿下，会更加的焦虑和弱势。

当政府、银行的其他楼市参与方出面干预楼市的时候，又或者市场本身的调节机制开始发挥作用时，楼市的局面就会逐步发生扭转。

就像是现在这样，在情绪惯性的作用下，市场往往首先会出现最后的疯狂（北京市二手房年后的疯狂）。疯狂过后，面对调控进一步升级，市场中的参与各方，（这里特别指出投机分析和部分投资者，将被迫出清出局，这对于楼市整体气氛的冷却有重要作用），将不得不冷静下来。

慢慢的，当买房持观望态度的人群越来越多时，双方心理的博弈就会发生质的变化。买房将逐渐占领上风，卖方则开始焦虑和慌张。

体现在实际行为中，恰好前天有一条新闻是这样的：

新闻内容大致如下：

据北京青年报：买家不急于出手业主“抱团”硬扛

“买房子就是为了住，不是倒来倒去，家里人还是建议‘一步到位’买个三居室。”去年刚从大学毕业的齐宏关注二手房市场许久，他发现自己在调控前后关注的房源都有了一定的议价空间，“差不多到我的心理价位时再咨询，目前房源数量也开始逐渐增多。”

然而，采访中，一些卖房的业主却不愿接受调控政策影响下的“几十万损失”。家住奥体附近一大型小区业主张媛告诉记者，为了不给中介开降价的口子，她与本小区十几位业主一起组建了一个微信群，告知大家不要降价，“坚挺应对”。“上个月一个业主换房着急用钱，降价三十万把房卖了，被数落半天，我们其余的卖家得绷住。”张媛说。

不过，少数业主“抱团取暖”并未改变当前有价无市的局面。数据表明，目前愿意出售房屋的卖家明显增多，而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。

如果我们把这条新闻和中介降低中介费结合在一起看的话，会发现，现在北京楼市的情绪面已经在潜移默化的发生着质变——买方崛起，卖方渐弱。

暴哥相信，只要目前的政策不放松，银行不放松，那么基本上北京楼市，买卖双方情绪的博弈就会继续向着有利于买方，不利于卖方的变化走。

那么这种情绪变化有什么用呢？当然有用。

大家知道，无论股市、楼市，任何投资市场其实都是由人组成是，只要是由人组成的，那么一切规则的变化，制度的变化最终本质上都是反映在人的心理。心理才是主导一切投资市场的走势的最终决定性因素。为何很多投资大师（索罗斯的反身性）或者经济学家（凯恩斯的动物精神）都是心理学的高手，或者要专门去学习心理学就是这个原因。

人非草木，都会在有喜怒哀乐，都会存在贪婪和欲望，只有有这些心理层面的变化在，那么久注定了我们的经济周期和投资周期会随着人性的变化而变化。

所以，在对待投资的时候，如果能够捕捉到心理层面的深刻变化，那么或许而对我们投资才更有用处。

预期扭转

有点扯远了，说回楼市。买卖双方心理的变化，会导致人们对于楼价预期的变化，而这种预期有最终会传到至实际楼价上。

暴哥记得年轻有为的，主攻经济周期波动、房地产经济学的梁云芳教授2006年做过的一个实证研究发现，人的预期才是推动房价上涨的最重要动力之一，只要预期房价上涨1%，不用任何的调控，实际房价就会上涨0.8%。

反过来，如果人们的预期扭转，从看涨到看跌，那么又会如何呢？

这个目前没人有过研究，如果借鉴股市，会发现将是怎么上去的就会怎么下来。当然，楼市不能这么用，这是因为历次经验表明，即使买卖双方心理博弈扭转，甚至中介下调中介费，从结果来看，也只是暂缓了房价的上涨（就北京而言），而没有出现多大的跌幅。

大家知道，暴哥对于本次楼市是看空为主，那么这么推演下去不是等于说楼价不会跌吗？当然不！

前几次，楼市最终重获生机，都是因为政策层面适时的松绑，以及楼市政策工具出台的比较少，这才导致人们的心理预期没有很强烈。而这一次，暴哥强烈的感觉到我们的领导层有着强烈的决心和信念贯彻和持续的执行楼市的调控政策。加上，本次调控的政策工具包出奇的丰富，不但有四限（限购、限贷、限价、限售）还配合增加土地供应，更给出了一个雄安新县，后续的房地产税等等一些列在持有环节上，包括潜在的在购买环节上的税项都可能出台。（有些朋友有顾虑说，购买环节的谁最终会由买着承担，这里暴哥想说，在市场火爆的时候，或许有可能会出现这种情况，但是当市场冷却，情绪逆转的时候，尤其买方占据上风的时候，买方议价能力大增，卖方还有资本谈谁承担购买环节税吗？）

而所谓长效机制，暴哥猜想可能是把四限中的某些限制从短期变成长期，加上房地产税、交易税等等措施。

上面这些都是政策面上的能够引导人们心里发生重大变化的，这还不算之前暴哥多次撰文强调的，货币收紧、人口流动性变弱、城镇化水平被低估、老龄化等等其他层面的中长期变化。

所以，如果暴哥的看法没错，楼价（尤其二手房）下跌将会从一线城市（深圳已经开始跌了）逐渐散开到大多数调控力度比较严的地方。

尾评

最后在说一句一带一路和房地产之间的关系，很多人会以房地产在我国的经济作用来说事，那么暴哥想说如果一带一路进一步顺利落实，对于中国经济的拉动作用，对于水泥、钢铁等过剩产能的化解作用，都是可以在很大程度上替代房地产作用的（暴哥还没说新经济、制造业对我国经济转型的拉动作用），所以未来这个看多房地产的理由将越来越淡。

—END—

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