地产下一战场：租售并举时代来了

近段时间，租赁市场可谓炙手可热。媒体头条、政府推广、私下谈论……仿佛人人都嗅到了时代发生改变的气息。尤其是7月20日，住建部额外选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批租赁住房试点城市。

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九部委联合释放租赁红利 首批12城试点

推动“购租并举”，从地方政府到中央部委都在快马加鞭。在四大一线城市先后“出招”力推租赁房后，7月20日，包括住建部在内的国家九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称《通知》）。《通知》要求，在人口净流入的大中城市，通过培育机构化、规模化住房租赁企业，建设住房租赁交易服务平台，增加租赁住房的有效供应，创新住房租赁管理和服务体制，多措并举加快住房租赁市场发展。

目前，住房城乡建设部已会同有关部门选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

《通知》提出加快发展住房租赁市场的4点具体举措：培育机构化、规模化住房租赁企业；建设住房租房交易服务平台；增加租赁住房有效供应；创新住房租赁管理和服务体制。

这九部委分别是：住房城乡建设部、国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会。为何会是这九部委？公安部、央行和证监会为何也出现在部委名单之中？看着和租赁市场干系不大，其实各司其职：

公安部：要比照酒店业管理方式，将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统，实现对租客信息的有效对接；

央行：加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，加大对租赁住房项目的信贷支持力度；

证监会：支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。鼓励住房租赁企业和金融机构运用利率衍生工具对冲利率风险。

《通知》鼓励各地通过新增用地建设租赁住房，在新建商品住房项目中配建租赁住房等方式，多渠道增加新建租赁住房供应。超大城市、特大城市可开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作。

《通知》要求加大对住房租赁企业的金融支持力度，拓宽直接融资渠道，支持发行公司信用债券及资产支持证券。鼓励开发性金融等银行业金融机构加大对租赁住房项目的信贷支持力度，向住房租赁企业提供符合经营特点的长期贷款和金融解决方案。支持金融机构创新针对住房租赁项目的金融产品和服务。鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持并推动发展房地产投资信托基金。

《通知》进一步落实“放管服”改革：针对住房租赁企业在新建或改建租赁住房项目、工商登记、租住人员管理等方面遇到的问题，要求各地建立快速审批通道，探索实施并联审批。

人口净流入的大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，以充分发挥国有企业在稳定租金和租期，积极盘活存量房屋，包括：国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等用于租赁，增加租赁住房有效供给等方面的引领和带动作用。

早在去年6月，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，明确提出支持租赁住房建设。去年以来，住房租赁市场获得国家层面大力支持，今年相关政策已进入落地期。

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7月21日，佛山市开展全国住房租赁试点工作动员会议宣布了自己的住房租赁新政！成为住建部等9部委发出通知之后第一个宣布住房租赁新政的试点城市！

目前，佛山首批房源开始招租，将以摇珠方式分配，计划8月底入住。

佛山实施方案主要为九部分:

一是培育机构化、规模化住房租赁企业；

二是建设政府住房租赁交易服务平台；

三是探索增加租赁住房供应的有效途径；

四是创新住房租赁管理和服务体制；

五是规范城中村住房租赁；

六是鼓励住房消费；

七是完善住房租赁支持政策；

八是提供金融支持；

九是加强行业管理。

佛山的新政并没有出现广州市政府的租购同权！可能还出于如下几点考虑：

第一，从房屋买卖的角度来说，佛山的房价与收入比较为合理，没有太过强烈的需求，借助租赁市场化解楼市价格上涨的压力。

根据智联招聘发布2017年夏季佛山雇主需求与白领人才供给报告，佛山今年夏季求职期平均薪酬为7152元，在全国37个主要城市中排第12位。相比春季平均薪酬7873元低了721元。

佛山的房价目前为1.4万左右，结合收入和房价，佛山的房价收入比为7.33，属于全国平均水平，相对来说比较合理。

第二，从租房的角度来说，佛山的房租收入比也较为合理，所以可能目前来说暂时不需要推行租购同权，缓解租房的压力。根据“房格尔系数”（即房租占可支配收入的比例）：“房格尔系数”超过30%则表明房租压力过大。佛山目前仅为25%，也是比较合理的。

第三，佛山市的教育和医疗等资源也没有广州和其他城市那么不平衡，供需矛盾相对不突出，这一点也是需要考虑的。

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多个城市早已开始布局  未来还有16个城市跟进

其实，关于推动租赁市场健康发展的建设一直就未停歇。据不完全统计，去年至今，已有杭州、海南、南京、杭州、武汉，长沙、成都、福州、无锡、镇江、上海、北京、广州、深圳等地相继出台文件或政策，促进住房租赁的规模化、专业化发展。具体来看：

广州实施租购同权 租房也可就近上学

7月19日，作为房地产市场重要一环的广州，可谓重拳连连。根据广州市政府最新文件规定，为了鼓励租赁市场发展，广州市政府一口气连推16条扶持政策，其中最劲爆的举措就是“保障租购同权”，可谓轰动全国，刷爆朋友圈。

文件规定，凡是具有广州户籍的适龄儿童少年，将由各地教育部门安排到附近学校就读。这意味着，以后在广州租房，租房人子女可就近入学。

此外，在推动住宅市场健康发展上，提高公积金租房提取额度；落实出租住房税收优惠政策；增加租赁住房用地有效供应；甚至允许将商业用房等按规定改造成租赁住房，都被一一包含在16条扶持政策之中。

上海首推租赁地块 100%自持国内尚属首次

上海方面，优淘城总裁薛建雄表示：“上海主要是直接在土地方面，就要求开发商自持为主，这在国内很罕见。”

公开资料显示，为推动上海租赁市场发展，今年7月上海率先在全国改变传统地块出让形式，将地块由售改租，并推出两块租赁宅地，引起市场广泛关注。根据出让文件要求，本次挂出的两宗地块的土地用途均为租赁住房，且要求竞得人须100%自持70年。

这并不是上海首次在土地实用权限中，给租赁市场增开阀门。在去年多数土地出让条件中，都有增设“15%的面积需企业自持”的要求，但是地块100%自持在国内尚属首次。

北京公租房推行职住平衡 将为住房租赁立法

在鼓励租赁市场，北京恐怕是绕不开的大都市。其实早在去年12月，北京已经推出四幅地块，竞拍要求是除却商业部分外，土地中的住宅部分100%由开发商自持。

此外，日前北京市住建委还发布《北京住房和城乡建设发展白皮书（2017）》指出，今年北京还将推进住房租赁地方立法，以建立购租并举的住房制度为方向。并且，本市各区的公租房将由各区组织分配，进一步推行职住平衡。

值得注意的是，北京在2013年就已经实现了公租房孩子就近上学问题。其文件指出，父母承租公租房的本市适龄儿童少年，其家长可持《北京市公共租赁住房租赁合同》、户口簿等有关证明材料，办理入学手续。

深圳享受租房一次性补贴 本科生1.5万元/人

鼓励和推动租赁住房，怎么能少的了深圳。根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于促进人才优先发展的若干措施》，经2016年3月23日，深圳市人力资源保障部门接收的应届毕业生、引进的归国留学人员和首次调入的在职人才，均可享受本科1.5万元/人、硕士2.5万元/人、博士3万元/人的一次性租房补措施。

杭州租房补贴也不手软 硕士每人2万

2016年11月，杭州发表《若干意见22条》显示，新引进到杭州工作的应届硕士或研究生以上学历的人员、归国留学人员，将给予一次性生活(或租房)补贴服务政策，其中，硕士每人2万元，博士每人3万元。

南京学士和技师也享受优惠 每人补贴1.44万

2016年7月1日施行的《南京市发放高校毕业生住房租赁补贴实施办法》规定，在南京工作且符合一定条件的毕业生，博士生每人每月补贴1000元，硕士生每人每月补贴800元，学士和技师每人每月补贴600元。补贴期限累计不超过24个月。

福州租房补贴半点不马虎 最高可享12万

关于租房补贴，众多城市可是半点不马虎。据不完全统计，目前除了深圳、杭州、南京外，武汉，长沙、成都、福州、无锡、镇江也都出台相应政策，给毕业生发放一次性或者阶段性的高额租房补贴。其中，福州在博士生租房补贴方面，每人每月2000元，期限最长为5年。即每人最高可获取12万租房补贴，为众多城市之最。

需要特别指出的是，据相关媒体报道，《通知》中明确，选取12个人口净流入的大中城市开展试点工作，通过试点总结经验，形成一批可复制、可推广的试点成果，向全国推广。

有媒体曾对部分大中城市2015年的统计公报(其中成都、昆明、沈阳、济南为2014年数据)，根据常住人口与户籍人口数据，对各城市的净流入人口情况进行了梳理。

数据显示，在列入统计的26个重点城市中，有10个城市的净流入人口超过了200万，主要位于东部沿海发达地区，只有成都和武汉位于中西部。8个沿海地区城市中，珠三角有4个，长三角2个，京津冀2个。

据报道，这次公布的12个城市中有10个城市包含其中(已标红)，意味着未来还将有至少16个大中城市将推出发展住房租赁市场的政策。

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租赁新政将如何影响房价与房租？

数据显示，我国有700万大学毕业生，2.45亿流动人口……每年，在人口净流入的大中城市中，都要涌入大批“新市民”。

目前公布的12个城市名单中，广州、佛山先后发布了具体的政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，租赁权益大增对于大城市的租房者来说，无论从经济价值还是社会价值角度，都能够看出租房的性价比在提高。

此外，租赁权益大增有助于房地产市场转型，对于很多企业来说，在存量资产的运营中租赁市场是一个较好的切入点。

另外，租赁权益大增对于购房需求本身没有挤压的导向，但可以说是有分流的效应，这也是对冲高房价的一个重要举措。

中原地产首席分析师张大伟认为：

第一，政策的原则是建立租购并举的房屋消费制度，一定程度上有利于稳定租赁市场，提高租房者权利。

第二，这一政策其实并非新政策，实际在过去的全国房地产市场发展中，租赁是可以就近入学的。

第三，租赁的就近入学，并不能保证优质学区入学，从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是学区有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果学区房，租户上优质学校的可能性并不存在。

从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质学区资源。

第四、相比商品房的投资行为，学区房产生的原因更多的是发展问题，除非全国教育资源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入学学区房。

张大伟表示，最近租赁市场的政策非常多，对于租户的权益来说，有一点的积极意义，但总体看，租赁客户依然处于弱势地位，特别是如果房价继续上行，租户也不会选择长期租房。所以租售同权只是开始，目前看，这一政策还需要更多的落地细则配套才能发挥积极意义。

对于对房价，特别是学位房的影响，业内人士表示，这会增大名校学区房的租赁需求量，租金会上涨。同样的供应量和价格条件下，名校学区房的投资回报率会升高，这会吸引投资者继续买入而不是卖出名校学区房。

还有业内人士认为，九部委发文要求大中城市加快发展住房租赁市场，再联系到广州的租售同权，以后有可能是社会主流。这些措施并不是为了打压房价，而是政府希望引导和增加房屋的持有价值，鼓励老百姓持有，而不是买卖投机。用股市来举例的话，就是希望多一些现金分红，然后鼓励大家长期价值投资。

从长远来看，租赁市场的发展和租赁权益大增会不会对高房价带来冲击？

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万亿租赁市场或迎新风口

据不完全统计，目前中国长租公寓品牌超500家，除专业运营机构外，房企逐渐壮大为另一支市场力量，已知有万科、远洋、龙湖、金地、碧桂园等房企迈入该行列。比如，万科的泊寓、雷军投资的YOU+、中航信托投资的魔方公寓等。

近日，万科董事会主席、首席执行官郁亮此前曾表示，中国的房地产行业真正到了一个新阶段。在这个新阶段，住宅消费大有可为，租赁市场、轨道物业、养老地产和教育地产等前景广阔，房地产行业面临重新洗牌。

住房租赁市场方面，郁亮表示，租售并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一，北上广深等城市，住房租赁市场需求很大，但现在主要是业主个人放租，服务商太少。万科是少数几个试水者之一，目前已经开办长租公寓1.2-1.8万间，计划今年做到10万间。

链家研究院报告显示，2020年和2025年，中国房产租赁市场租金规模将分别达到1.6万亿元和2.9万亿元，2030年预计会超过4万亿元。

 比起其他国家来，中国的房屋租赁市场远未成熟，路透社称，中国房屋租赁市场一直处于不发达状态，很大程度上缺乏管理。蔡春焕对《环球时报》记者表示，中国大中城市的住宅租赁市场还处于初级阶段，九部委明确提出了具有针对性的市场规范措施，甚至强调国有企业的引领和带动，以及建立政府住房租赁交易服务平台，这对监测和规范市场起到重要作用。　　

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池告诉《环球时报》记者，“相信后续各地实施细则不断出台后，中国的房屋租赁市场也会走上良性发展的轨道”。　　

赵秀池认为，从《通知》内容来看，政策力度比较大，“当民众觉得租房比买房更划算的时候，大家会选择租房而不是买房，这样会对目前的高房价起到明显的抑制作用”。 

面对频密的政策信号，东方房地产学院常务副院长华伟表示，发展租赁市场是建立房地产市场长效机制的有益尝试，因而要让企业看到市场的盈利空间。现在，国内大中城市的年租金房价比大约在3%以下，企业如果仅靠住房租赁收入来获得投资回报，势必面临较大资金压力。他认为，现在的政策更多是紧盯住房租赁市场的增量，而非存量。但要加大有效供应，各地一方面应大力发掘存量租赁房供给潜力，另一方面则应积极引导增量租赁房需求。

“《通知》提到了加大对住房租赁企业的金融支持力度，如拓展直接融资渠道等，而这些政策最终如何落地还有待观察。”新城控股高级副总裁欧阳捷表示，尽管政府鼓励企业向住房租赁模式转型，但传统房企出于投资回报率偏低的考虑却可能先进行观望。“现在有些拿了自持地块的企业，或许更多还是感觉未来可售型商品住宅会越来越少，地价会越来越高。所以，企业通过自持一些地块希望未来可以将其资产证券化。”

不过，这个规模巨大的市场蛋糕并不是那么容易尝到甜头。“租房市场这片万亿市值的蓝海 ，未来一定是租售并举，但这一制度从落地走向成熟完善，还需时日，也对参与者运营能力提出考验。”业内人士说。

本期策划&编辑：许洁、孙倩

本文来源：央视新闻、券商中国、上海证券报、证券时报、环球时报、乐居等

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