本文选自“米宅米宅”
如果看房价的话，青岛毫无疑问已经被折叠。
不同的片区价格天壤之别，如同不在一个城市，如同不在一个空间里。
被严重折叠的青岛
▲青岛市2017年7月份区域房价地图
房价高企的区域动则三四万的房价，甚至有楼盘破了十万大关，房价较低的区域则在万元左右。在所有的二线城市里，青岛的区域价差是最大的，是折叠的最厉害的。
而青岛的区域价差，是去年一年拉大的。
▲青岛市近一年房价
可以看出，青岛各区的房价都在近一年内完成了跳涨，到今年7月，几乎涨幅都在50%左右。同时，各区之间的价差被拉大，青岛被折叠。
米宅城市调研小组现在二赴青岛，看到的房价是这样的：
市南区没有新盘在售（估计以后也很难再有）。但二手学区房表现惊人，大学路周边的二手房基本上5万起。这些房子绝大多数是老破小，甚至有很多是一二十平的根本不能住的房子。青岛的学区房已堪比北京。
市北区和记黄浦开发的晓港明城，尾盘未涨价，约1.85万，简直是价值洼地。
海尔世纪公馆，今年3月份开盘价格在2.3—2.5万。
万科未来城的价格去年1.2万，目前是2—2.2万。
中海寰宇天下，去年的价格约1.5万，今年则是2.2—2.5万。
保利中央公园2015年底的价格是8000左右，目前价格2.2万。
保利叶公馆，2013年的销售时价格在1.3万左右，目前二手房的价格是2.7万。
将要入世的保利天汇，预计价格不会低于叶公馆的二手房价。
而蓝光地产拍下的地王，楼面价是1.25万，开盘价肯定会比同区域的楼盘高一大截。
李沧区的万科如园去年1.7—1.8万，今年是2.5万。
将要入市的融创都会中心，估计价格与万科如园相当或稍低。
崂山区的海信依云小镇，去年2.7—2.8万，将要开的一块地估计3万多。
金地悦峰去年2.6万，现在3.5—3.6万。
城阳区的青特赫府二期11层洋房，2梯2户，售价约1.9万。一期去年售价9000左右，今年尾盘1.4—1.5万。
青特金地汇豪观邸去年1.3万，今年1.7—1.8万。
就连即墨市城区的楼盘，也由去年的6000，到今年的过万。蓝色硅谷目前的洋房和高层价格也在由8000到了1—1.3万。
也就是从去年到现在，基本上所有品质过的去的楼盘，都涨了50%左右。
还是那个优雅迷人的青岛
如果不看房价，青岛是非常优雅迷人的。她举手投足不急不躁，内心却情欲饱满。
现在漫步在青岛街头，你已经看不出这个城市被折叠的痕迹。和路遇的青岛人交谈，我想大多数青岛人其实并不愿意自己的城市被折叠。青岛这座城市压根不是那种喜欢起伏跌宕的机会主义者。
▲青岛街景
现在这里没有削尖脑袋的投机客，也不像其他城市那样天天挖沟没完没了做不完的基建，这里几乎不会堵车，地铁不拥挤，公交车竟然基本都能有座，甚至这个城市根本都不需要自行车道。
青岛的确非常漂亮。她有着恰到好处不长不短的历史，混血着多国文化，有足够的风韵，又时尚温婉。这里没有多少玻璃等身的摩天大楼，不够流光溢彩。但在树木茂盛的道路上穿行，看着收边精细的道路，看着漂亮的城市界面，你就能感到她内在的蓬勃。
这里有41家上市公司，基中A股上市公司有28家。其他大大小小的企业更是数不胜数。青岛2016年的GDP是10011.29亿，增速7.9%。是全国第12个破万亿的城市。
刚统计出来的2017年上半年，青岛的GDP是5075.08亿，增速7.7%。
如此蓬勃的经济数据，我们看到的却是一个不够躁动的房地产市场。
是的，青岛对于房地产的依赖不强。
2016年，青岛房地产投资占GDP的13.68%。这一数据与上海、苏州等城市接近。而合肥、武汉、长沙等城市这一比例是21%左右；郑州、西安等则超过30%。
▲图片来自中国房地产报
青岛不紧不慢、怡然自得、仪态万方，她不功利，甚至对于现在各大城市的人才争夺战，她似乎也无动于衷。
青岛落户非常困难，就连购房都不一定能落户：青岛要求购买100平米以上的新房，并且是贷款还清以后才能落户。
除了高新人才落户相对宽松，普通人落户青岛如没有100平以上的房子，只能积分（100平以下的房子也要积分才能落户）。可是积分落户几近天方夜谭：2017年积分落户只有2000个指标。2015年青岛积分落户1566人，2015年是638人。
高学历人才落户，也需要机关国企这样的单位，一般人才在普通民企上班，要单位上报多次，才有落户的“资格”。
青岛楼市：从膨胀走向宁静
我们都经历了2016年下半年的楼市，举国疯狂，青岛也在这场狂欢中膨胀、折叠。今年3月份开始的调控，终于使青岛逐渐复归平静。
▲青岛市部分售楼部随拍
除了像融创这样擅长高举高打的房企，多数售楼部里是冷清的。客户稀稀拉拉，甚至有拓客的大姨苦苦守在对手项目的街角。
青岛的限购政策有下面几步：
2016年10月11日，青岛市下发通知：严厉打击捂盘惜售和哄抬价格等行为，青岛开展房地产市场秩序联合执法检查。
2017年3月15日，青岛市发布限购限贷政策：非本市户籍，需要近两年在青岛有连续12个月的社保或纳税，才有一套购房资格。首套房首付不低于30%，二套不低于40%，三套不贷。
2017年3月30日，又发布限售和限贷政策：取得《不动产权证书》满两年，才能上市交易；同时信贷执行认房又认贷。
2017年5月15日，又发布强化限价的政策：房价涨幅过高，暂缓发放预售证；新推房价不得高于去年均价最高月；不得通过捆绑车位、储藏室销售变相提价。
青岛从此进入限购、限售、限贷、限价的四限时代。
从3月份限购限贷开始，青岛的成交量就大幅下滑。很多楼盘开盘只能售出一半，或者一半多些，开盘即清盘已是昨天的故事。
通过对售楼部、二手房中介的走访，我们了解到，青岛对于限购政策执行的非常到位，社保、户口等政策没有突破的可能。
在平静的楼市环境下，那些捆绑销售、阴阳合同、茶水费，在青岛也不存在。
青岛的二手房价格与新房价格相当，或稍低于新房（除了市南的老破小学区房价格奇高）。二手房与新房的价差不大，这并非新房限价使然，而是因为不少片区只有二手房可买，以及二手房的现房优势。
▲青岛大学路片区的二手学区房价格
地王在青岛也是昨天的故事了，最近青岛主城区的一个地王是去年拍的蓝光黑钻公馆，竞拍367轮，最终楼面价是12520元。
对于见惯了“楼面价=周边售价”的我们来说，这个地王其实并不算高。之后，青岛再无地王。
最新的消息，8月8日上午，李沧区拍了三块地。其中住宅部分起拍楼面价7500。竞价5轮后，万科竞拍成功，楼面价7550，溢价率0.67%。
青岛，买还是不买？
青岛被你们折叠，青岛房价已经高企，青岛处于四限时期，并且在可预见的时期内，都没有放宽的可能性。
一个时期结束了，另一个时期到来了。青岛关上了一扇门，却给出了另外的机会。
对于投资来说，青岛的窗口已经关闭。首先“房子是用来住的，不是用来炒的”是大基调。其次这里房价早已补涨完毕，也想不明白怎么才会再有行情。然后，这里限购、限贷、限落户，这一切基本上都没有突破的可能性。
但对于青岛本地置业来说，现在则是机遇期：
1、限购狙击了外来客，限贷拦住了投资客，限价保护了真正的购房需求。而且在这种政策之下，没有阴阳合同，没有捆绑车位，没有茶水费，不要求全款，利率还是基准（二套上浮10%）。在这种机会下，如果还不上车，神也爱莫能助了。
2、也不必着急，精挑细选。整体均价应该不会降，但大盘首开的价格可能会有惊喜，尾盘或许也能捡得着漏。
3、青岛刚需置业，如果有条件，还是首选成熟区域，市南无房在售，市北、李沧两万或两万多的地铁盘可以考虑。
城阳、黄岛、高新区建议区域内客户考虑，毕竟在青岛，城阳、黄岛、高新区不是路迢迢就是水迢迢。
不要想平度、胶州、莱西，甚至即墨，刚需根本住不成，投资虽然不限购，但资产配置的机会多的是，这里绝对不是最好的。
实在经济所限，刚需也可以考虑城阳核心区域，一定要城阳近地铁的核心区，城阳面积庞大，与青岛市成熟区的断层估计五年才能填实。
4、改善现在也是机会。40%的首付与其它城市比起来、与当下的环境比起来，简直是算不上限贷。利率上浮10%，房价微微一涨，就比多掏的利息要多。
由于政府强化限价的政策，部分新开楼盘预计会延续去年的区域房价，将会给改善群体更多的选择。
青岛的今天，应该是其它二线城市的明天，青岛目前的这种状态，也应该是其它二线城市的状态。
还在狂热中的城市，也会变得像青岛这样平静，或者说我们希望他们能变得像青岛这样平静。
惟愿每个城市都迷人，每个城市都情欲饱满又优雅从容。
