包不同：文章是14年的老文章但不得不佩服当时作者的见识，他说完没多久深圳房价就开始迈入宇宙的征途。然后我们一起回顾下作者思考问题的逻辑，管中窥豹一睹高人远见！
自去年10月以来，我曾率先对中国房地产市场做了几个判断：一是房地产市场出现转折和分化，三四线城市接近泡沫破裂，但一线城市仍然有潜力。
二是开发商将全面向一线城市和部分强二线城市收缩战场，抢地保生存；三是房地产商的冬天临近，大地产商需要多元化和转型，多数小房地产商将逐步退出。后来这些预测都得到了应验，或正在应验。
其实此前我还有一个判断，那就是四个一线城市的房子仍然具有比较大的上涨空间，尤其是中心区的房子。
但这两天，通过研究数据，我想对自己的观点做一个修正：北上广深四个一线城市住宅的真实需求和供应，正在接近平衡点。但由于全国的投资需求向中心城市集中，所以这些城市楼市仍然呈现供不应求的局面，仍然需要限购。但投资需求是最脆弱和善变的，一旦房地产出现异动，看似旺盛的需求会在一夜之间消失。
也就是说，一线城市的房地产市场其实也涨不了太久、太多了。尤其是郊区的物业，由于供应量大，通勤的时间成本高，需要非常谨慎。但四个城市的情况略有不同，深圳因为合法住宅供应量极小，整个城市对外来人口吸引力大，也许是最有潜力的。下面详述我的推导过程。
1、北上广深对人口吸引力比较
北上广深，各有多少人口？如果看统计局的报告，我觉得北京上海的数字相对靠谱一些，而广州和深圳，为了维持GDP人均指标的领先，都大幅瞒报了实际人口。
下面我列一个表格，将四个城市到2013年底的手机用户数、在校小学生人数和官方公布的人口数字做一个对比，就可以看出破绽了（单位均为万，广州未公布2013年手机用户数字，2012年是3040万，当年增长了473万，由此推算出2013年数字）。
城市 手机用户 小学生 人口数
北京 3374 78.9 2115
上海 3201 79.3 2415
广州 3400 86.0 1293
深圳 2554 73.0 1063
在四个一线城市中，广州房价相对较低，广东超生的家庭可能略多一些，所以小学在校生跟实际人口比例会略高。但即便如此，广州也不可能只有上海一半的人口。
由于深圳警方承认，深圳实际管理人口超过1800万。那么，我们根据深圳1800万人和上海的2415万人推算（假设上海没有瞒报），北京应该有2400万人口，广州应该至少有2100万人口。
在2013年年报中，北京称自己在过去一年中，增加了45.5万人口；上海称增加了35万人口；深圳说只增加了8.15万。
广州对人口增量秘而不算，但根据六普数字推算，官方的认可的人口，在过去两年中只增加了23万人，每年仅仅11.5万而已。
这其实也不对，因为深圳仅2013年就增加了3万多小学生，广州则增加了3.7万，他们的总人口不可能只增长了8万和11.5万。所以，我的结论是，这四个城市每年增加30到60万人应该是常态。
但如果你观察过去十多年“在校小学生人数”这个指标，就会发现深圳和北京人口增长最快，上海次之，广州最慢（2013年开始有所加速）。
最近三年中，北上广深“小学生在校人数”的累计增幅分别是：北京16%，上海8.6%，深圳12.3%，广州4.9%。
2、四个城市的房屋供应量
在合法房屋供应量上，四个城市差距巨大。北京和上海处于第一层次，市场之大非常惊人；广州处于第二层次，但仍然明显低于天津、重庆；深圳的供应量非常小，竟低于无锡和佛山，比东莞略高。
在统计新建房屋规模时，有两个口径：一是“房屋面积”，它包括了所有合法建筑，比如公共设施、保障住房、各种商品房等；二是“商品房面积”，仅指用于出租和出售的写字楼、住宅、商铺等。但所有的官方统计，都没有包括小产权房，和所谓的违法建筑。
2013年，北京房屋施工面积为2.15亿平米（其中住宅9469万平米），竣工面积是3990万平米（其中住宅是2155万平米）。其中商品房施工面积是1.39亿平米（其中住宅是7407万平米），商品房竣工面积是2666万平米（其中住宅1692平米）。
2013年，上海房屋施工面积是2.9亿平米，竣工6274万平米；其中商品房施工面积1.35亿平米，竣工面积2254万平米，其中竣工的商品住宅是2016万平米。
2013年，广州商品房施工面积是8939万平米，其中商品住宅5474万平米；竣工面积1141万平米，其中商品住宅710平米。但从广州统计局网站2012年和2011年数据看，广州2013年房屋总施工面积在1.3亿平米以上，竣工总面积接近3000万平米，住宅约1000万平米。
深圳没有公布房屋施工总面积，只公布了商品房的数字：2013年，商品房施工面积为4003万平米，其中商品住宅2608万平米；竣工商品房354万平米，其中住宅196万平米。
从上述数字可以看出，深圳2013年竣工的商品房住宅的面积只有广州的28%，北京的12%，上海的10%！正在施工的商品房总面积，深圳是广州的45%，北京的29%，上海的30%。
也就是说未来几年深圳新房供应量会有所增大，但仍然体量偏小。从长远看，由于深圳土地接近枯竭，只能靠城市更新释放土地，新房供应量不太可能放大很多。
深圳的房屋供应不仅无法跟北上广相比，也无法跟很多二线城市相比。2013年深圳竣工商品房总面积，只有无锡的三分之一，苏州的五分之一，佛山的一半多一点而已！
那么多深圳人，这么少的住宅供应量，大家都住在哪里？城中村，农民建的违法建筑！深圳在2011年年底，曾经对违法建筑做过一次调查，当时见报的数字是：有违法建筑达到37.94 万栋， 建筑面积高达4.05 亿平方米，是全市总建筑面积的49.27%。
深圳是全国违法建筑体量最大的城市，正是这些城中村、小产权房，成为深圳天然的廉租房，承载了来自全国各地的千万草根，也提升了整个城市的竞争力。试想一下，如果深圳完全靠商品房，怎么可能容纳1800万人口，房价怎么还能比北京上海低这么多？！
3、四大城市的住宅存量已经够用
到2012年年底，上海房屋总量为10.5亿平米（不含违法建筑），其中住宅为5.6亿平米。如果加上2013年新增的各类住宅约3000多万平米，接近6亿平米。
而上海官方常住人口为2415万，即便我们以2800万来做分母，人均住宅面积已经达到21平米。如果按照上海每年新增60万人算（官方公布的数字是35万），人均25平米，每年新增住宅1500万平米即可，目前上海每年各类住宅供应量超过3000万平米。
到2012年年底，广州官方公布的住宅面积是2.2亿平米左右，加上2013年新增的1000万平米，大概是2.3亿平。但别忘了，广州跟深圳一样，有大量违法建筑。深圳公布的违法建筑总量是4亿平米，广州说是1亿。
这个数字大可怀疑，因为广州全市总面积相当3.5个深圳，原住民比深圳多N倍，即便怎么低估，广州的违法建筑也不可能少于2.5亿平米，其中住宅用途不低于1.8亿。这样，广州的住宅总量至少在4亿平米以上。
如果广州有2100万人，人均面积也接近20平米了。目前广州每年新增各类住宅1000万平米，大约可以容纳50万人生活，基本上可以消化目前新增人口，略有富余。
深圳住宅存量我没有查到。从目前深圳自己承认的4亿平米违法建筑看，即便打7折也有2.8亿平米是住宅（厂房占了相当比例）。如果合法住宅面积有2亿平米，总量也有4.8亿平米。
假如实际生活的人口是2000万，人均也已经达到24平米，比上海还宽敞。但违法建筑多是高密度的城中村、握手楼，卫生、治安都非常差，所以只有要可能，其中的住户会尽量迁出，或租住正式的小区，或者购商品房。
而深圳的商品房供应量非常小，这种情形已经持续15年以上，而且根本无法改变。
由于深圳实现了全市土地国有化，违法建筑只能向空中发展，很难铺摊子了，所以未来深圳违法建筑的增量将下降。
即便深圳每年新增500万平米的住宅（约是2013年的两到三倍），按照人均20平米，也只能解决25万人口增量的需求。而深圳自建立特区以来，平均每年新增人口在55万人左右。
北京住宅存量的准确数据，我没有查到，但1978年以来竣工的住宅总量是4.4亿平米，这在北京2012年年鉴上可以查到。
所以，如果加上历史遗留下来的住宅，总面积肯定超过5亿，甚至超过6亿平米。即便按照5亿平米，人口按照2500万计算，人均都达到了20平米。
2009年以来，北京每年新增住宅竣工总面积都在2000万平米以上，足以应付每年增长100万人口。但事实上，北京的开发强度在增加，小产权房的量也不少，这些还都没有考虑。
2013年，全国房屋施工总面积是66.6亿平米，但仅仅北、上、广三个城市，就占了6.4亿平米，大约占10%。但三个城市的总人口，充其量也就7000万，占全国的5%。所以，北、上、广的房地产市场正从供应量上加速赶顶。
只有深圳，因为土地已经不多，所以供应量较小，甚至很难进入全国城市前20名。如果再考虑到深圳在四个城市中房价只位居第三，对外来人口的吸引力又处于第一梯队，自然环境优良，空气质量最好。
此外，深圳汇聚的资金总量位居内地城市第三，跟北京、上海的差距在减少，所以深圳楼市也许是四个城市中风险最小的。（畫者一劍/新浪博客）
